Инфопортал
Назад

Инвестиции в коммерческую недвижимость – руководство для инвестора |

Опубликовано: 11.07.2020
0
1

Виды коммерческой недвижимости

У инвестора достаточно большой выбор вариантов. Перед тем, как сделать выбор, нужно ознакомиться с предложениями на рынке по всем направлениям, может оказаться так, что хочется одно, а денег хватит только на другое. Тем не менее, коммерческая недвижимость приносит больший доход по сравнению с жилой. Итак, основные виды следующие:

  1. Офисная недвижимость. Наверное, каждый из нас понимает, что офисы бывают разными – от крохотной комнатушки до шикарного огромного помещения по типу квартиры. Так что выбирать есть из чего. Любопытно то, что это очень ликвидный рынок – у нас бизнесом пытается заниматься каждый второй, поэтому, не смотря на текучку арендаторов, практически любые офисные помещения можно сдать без проблем. Есть важное замечание – если денег много, то в этом случае лучше взять несколько помещений поменьше, а не одно большое.
    инвестиции в офисную недвижимость
    Дело в том, что их проще сдать, здесь всё так же, как и в случае с жилой недвижимостью – однушки уходят на ура, а вот четырёхкомнатную квартиру попробуй сдай за нормальные деньги. Требования арендаторов обычно невысокие, достаточно купить помещение с минимумом удобств и дальше всё обставить самостоятельно. Как показывает практика, даже косметический ремонт вполне можно сделать за разумные деньги (самому или посредством рабочих), зато стоимость при покупке будет меньше. В общем, один из самых ходовых вариантов вложения в коммерческую недвижимость в 2020 году.
  2. Складские помещения. Обычно это простые склады, привычный вид которых – большие ангары, просто старые здания, в которых сделана перепланировка и которые теперь используются по такому назначению. Однако, бывают разные виды – кирпичи можно хранить практически как угодно, а вот пиломатериалы требуют сухого помещения. Не самый лучший вариант, если только нет понимания, кому будем сдавать, так как производственная отрасль находится не в лучшем состоянии. Сейчас модно продавать семинары и бизнес-тренинги, а не заниматься реальным производством.
    инвестиции в складские помещения
  3. Индустриальная и промышленная коммерческая недвижимость. Типичный пример – цех, в котором есть подвод необходимых коммуникаций. Например, электричество 380 вольт, вода, усиленная вентиляция. Ещё менее ликвидно, чем предыдущий вариант. И по тем же самым причинам. То есть актуально только тогда, когда есть возможность получить такую недвижимость с большим дисконтом и потом терпеливо искать арендатора.
    инвестиции в индустриальную и промышленную коммерческую недвижимость
  4. Социальные объекты – спортивные залы, аптеки и так далее. Чтобы оборудовать спортзал, нужен минимум вложений(если не брать в расчёт инвентарь), аптеки бывают разного размера – от маленьких закутков до относительно больших помещений. Выбор большой, всё это востребовано.
    инвестиции в социальные объекты
  5. Торговые точки и оказание услуг. Пожалуй, это наиболее интересные варианты. Во-первых, сразу можно вспомнить разного рода забегаловки – шавермы и прочее. Они постоянно появляются то тут, то там. И для них требуются как раз небольшие помещения. Также и с парикмахерскими, салонами красоты и прочим. Это, кстати, лишний раз подтверждает тот факт, что небольшое коммерческое помещение гораздо привлекательнее большого. Маленькое всегда можно сдать, а вот большое – нет. Помимо перечисленного есть также совсем маленькие торговые точки, буквально по 10 квадратных метров.

Инвестиции в недвижимость и заработок на аренде.

Этот способ заработка на объектах недвижимости является очень популярным. Люди приобретают квартиры или офисы, сдают их и получают пассивный доход.

Но, на самом деле это оказывается не так выгодно, как они думают. Например, средняя доходность от долгосрочного инвестирования жилой недвижимости составляет от 6% до 10% в год.

Поэтому люди, инвестирующие в жилую недвижимость, стараются повысить доходность до 30-40% в год, используя следующие способы: грамотно подходят к выбору местоположения объекта, покупают недвижимость дешевле рынка, и используют хаки, которые помогают увеличить доход с одного объекта.

Например, цены Москве и Санкт-Петербурге на недвижимость настолько завышены, что при долгосрочной сдаче купленного объекта, можно получить около 6% годовых. Но стоит выехать в область, как соотношение «цена объекта/стоимость аренды» становится более выгодным для инвестора. С объекта в области уже можно зарабатывать до 10% годовых.

О других способах мы поговорим ниже.

Как инвестировать в коммерческую недвижимость?

Предположим, что у нас есть желание вложиться в коммерческую недвижимость, но мы не знаем, с чего начать. Для этого можно просто воспользоваться таким очевидным, но актуальным планом действий:

  1. Определяемся с суммой, которую готовы вкладывать. Это очень важно, так именно этот параметр сильнее всего сужает общее предложение на рынке. И нужно помнить, что это должен быть инвестиционный капитал, а не последнее собранное.
  2. Смотрим на виды недвижимости и выбираем наиболее интересные направления. Необязательно придерживаться лишь одного, можно наметить себе парочку и дальше уже смотреть на стоимость и состояние помещений.
  3. Знакомимся с тем, что предлагается на рынке. Сразу отметает слишком привлекательные варианты – как правило, там есть “подводные камни”. То есть инвестор, особенно, начинающий, просто потеряет время, общаясь с продавцом и осматривая помещение. Рынок сбалансирован и действительно хорошие предложения рассматриваются и изучаются крупными инвесторами, возможности быстро взять не получится, вероятность маленькая.
  4. Уделяем внимание такому важному аспекту, как удобство с точки зрения транспортной доступности. Для офисов это должны быть линии общественного транспорта, парковочные места. Для складских помещений всё немного попроще, но нужно следить за тем, как обстоит дело с подъездом к нему — дорога, наличие магистралей неподалёку.
  5. Оцениваем качество помещений и возможности поторговаться. Как мы уже отмечали – сделать ремонт можно за 100 000 рублей, а купить на 150 000 дешевле. Возможно, что и мелочь, но всё же. Бывает и наоборот – продаётся помещение уже полностью меблированное по такой же цене, как и пустые – это тоже интересный вариант и возможность сэкономить на покупке мебели.
  6. Оцениваем конечную стоимость и стоимость аренды такого помещения. Если хотим сдать быстро, то нужно держать планку на уровне среднего по рынку, не выше. Если хотим сдать очень быстро, то придётся цену понизить, достаточно на 5-10% от среднерыночной.

Всё, такая простая последовательность действий описывает весь, казалось бы, сложный процесс. На самом деле, ничего сложного, нужно лишь обладать суммой денег и начинать действовать.

Кстати, если денег не хватает, то можно действовать в рамках коллективных инвестиций в коммерческую недвижимостьнайти других желающих с деньгами. Это могут друзья, знакомые, родственники, коллеги. Оформляется всё на бумаге, то есть у каждого инвестора будет соответствующая его вложению доля в таком помещении. Прибыль, понятное дело, распределяется так же по пропорции в зависимости от доли.

То же самое можно сказать и про инвестиции в коммерческую недвижимость за рубежом. Только в этом случае придётся исследовать рынок той страны и города, который интересует. И нужно обязательно обращать внимание на то, какие налоги придётся платить. Если в России это всего 13%, то в Европе ставки уже могут быть и в диапазоне 20-30%, а иногда и того больше.

При этом везде есть свои тонкости, в том числе и с законодательством. Да и понятие хорошего дохода за рубежом совсем иное – рентабельность в 5% считается хорошей. Правда, связано это с низкой инфляцией и устойчивостью валюты, но всё же маловато. У нас окупаемость коммерческих помещений обычно составляет 8-9 лет с учётом всех расходов.

Пифы недвижимости.

Одним из способов инвестирования в недвижимость является вложение средств в ПИФы недвижимости. Это закрытые Паевые инвестиционные фонды, которые специализируются на недвижимости.

Статья в тему: Как инвестировать в ПИФы?

На самом деле, данный вид инвестирования является низкодоходным. Кроме того, покупая паи, вы не сможете вывести деньги до конца срока инвестирования. Обычно это около 5 лет.

Таким образом, этот вид вложения денег хоть и высоконадёжный, но при этом долгосрочный и низкодоходный.

Преимущества и недостатки инвестиций в коммерческую недвижимость

У таких вложений есть плюсы и минусы, кому-то они могут показаться незначительными, а для других будут критичными. Идеального варианта получать высокую прибыль нет, всегда есть какие-то “но”. Начнём мы с преимуществ:

  1. Любые потрясения на финансовых рынках не оказывают сильного негативного эффекта. А, значит, что в худшем случае мы станем получать немного меньше дохода, а самому объекту ничего не угрожает. Помещение как было, так и остаётся, оно не может обесцениться.
  2. Купленное помещение является нашим, это закреплено в документах. Также, как и слиток золота – это физический объект, который принадлежит нам. Как и говорилось ранее, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость подразумевают документальное подтверждение доли каждого инвестора.
  3. Мы можем прогнозировать свою прибыль. Изменения конъюнктуры рынка обычно незначительны, поэтому нет вероятности, что сегодня получаем 100 000 рублей от сдачи, а завтра будет 50 000.
  4. Довольно неплохой доход и, соответственно, рентабельность таких вложений. Коммерческая недвижимость окупается менее, чем за 10 лет, если грамотно подойти к выбору.

Теперь перейдём к недостаткам инвестиций в коммерческую недвижимость, ведь они также могут сыграть свою роль при вложении средств:

  1. Крупный стартовый капитал для инвестиций. Скажем, начинается всё от 1 миллиона, да и то, это очень условно. Конечно, можно найти варианты и гораздо дешевле, но не факт, что они будут в адекватном состоянии и удастся их сдать.
  2. Быстро продать объект можно только с дисконтом. То есть капитал получается как бы подмороженным.
  3. Собственнику придётся следить за множеством вещей – чтобы водоснабжение было в порядке, всё работало и так далее. То есть это не забота арендатора.
  4. Доходность высокая, но не сравнимая с инвестициями на финансовых рынках.

Последний недостаток таковым можно и не считать, не каждый готов покупать акции Сбербанка. Вместе с этим, и акции показывают смешной доход по сравнению с потенциалом криптовалют. Так что однозначного ответа тут нет, каждый выбирает для себя сам приемлемый уровень риска и доходности.

Спекулятивный доход на недвижимости.

Бытует такое мнение, что цены на недвижимость всегда растут, поэтому, если купить объект сейчас, то через некоторое время его можно будет продать дороже. Но на самом деле цена не обязательно пойдёт вверх.

инвестиции в рынок недвижимости

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в рублях.

Из графика видно, что за последние несколько лет цена одного квадратного метра в Москве в рублях выросла незначительно. А если посмотреть статистику в долларах, то мы увидим, что она сильно подешевела. А это значит, что те, кто делали инвестиции в российскую недвижимость в валюте, к 2020 фиксируют убыток.

инвестиции в недвижимость объекты

Динамика цены квадратного метра жилой недвижимости в Москве в долларах.

Вообще, есть вид недвижимости, который меньше всего обесценивается – это жильё эконом класса. Спрос на такие объекты всегда высок, даже в кризис, когда элитная недвижимость дешевеет.

Поэтому инвесторы предпочитают покупать объекты ниже стоимости рынка, а потом максимально быстро продать по рыночной цене.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector