Инфопортал
Назад

Как сэкономить на переплатах по ипотеке?

Опубликовано: 07.04.2020
0
2

1. Выгоднее принести в банк свою страховку.

Как пишет наш читатель Roma Kopylov, существенно выгоднее заключить договор в страховой компании из списка страховщиков, отвечающих требованиям банка, чем поручить банку выступить посредником и оформить вам полис, тем более если его стоимость будет включена в тело кредита.

Напомним, что при ипотечном кредитовании заёмщик должен застраховать залог, свою жизнь и здоровье, а также риск утраты права собственности на квартиру (титул).

https://www.youtube.com/watch?v=ytpress

По опыту другого заёмщика – Павла Каратаева, речь идёт об экономии в размере 35-40%. Так, сотрудник банка оформил ему страховку стоимостью 20 тыс. рублей за каждый год без уменьшения суммы, на третий год он отказался от неё и оформил полис напрямую в страховой из списка одобренных банком уже за 12 тыс.-13 тыс. рублей.

Можно ли сэкономить на ипотеке?

Inna Churilova оформила ипотеку на 7 лет. Её ежемесячный платёж составлял около 20 тыс. рублей. За весь срок она должна была переплатить банку 448 тыс. рублей, в итоге вернула кредит за год и заплатила всего 84 тыс. рублей.

«Я сразу понимала, что платить буду досрочно, – рассказывает Инна. – Первый раз я заплатила 30 тыс. рублей, то есть досрочно внесла 10 тыс. и увидела, что у меня появилась экономия по процентам в эти же 10 тыс. Поэтому любые лишние пару тысяч кладите на тело долга».

Дифференцированный платёж подразумевает, что сумма платежа будет меняться в зависимости от срока – первые годы она будет высокой, но с течением времени начнёт постепенно снижаться. В случае аннуитетной схемы заёмщик вносит весь период одинаковые суммы, но только первое время основная часть этих денег уходит на погашение процентов по ипотеке, само же тело кредита возвращается очень маленькими частями.

Как сэкономить на переплатах по ипотеке?

«Дифференцированный тяжелее, но честнее (если это применимо к такой кабале, как ипотека). В 2007 году я считал по кредиту на 20 лет, что примерно через 3 года дифференцированный платёж становится выгоднее.», – отмечает наш подписчик Павел Каратаев.

Но не каждый банк предоставляет клиенту право выбора: дифференцированный и аннутетный будет тип платежа, поэтому желающим сэкономить придётся поискать. Как рассказала Inna Churilova, чтобы получить дифференцированный платёж она подала документы в три банка, и только в одном из них её заявку одобрили.

Ипотечные кредиты оформляются на длительный срок, и, несмотря на относительно невысокие ставки, переплата по ним может оказаться довольно большой. Но можно сэкономить, ответственно подойдя к выбору ипотечной программы, срока кредитования, варианта графика платежей. Наличие официального дохода, подтвержденного справкой 2-НДФЛ, также поможет снизить переплату. А в определенных ситуациях можно воспользоваться господдержкой.

Многие банки предлагают ипотеку на приобретение квартиры у застройщиков-партнеров со сниженными ставками, до 7-7,5%. А при длительном сроке кредитования даже снижение ставки на 0,1% дает существенную экономию.

Существуют также программы ипотечного кредитования с господдержкой. Например, семьям с детьми доступна ипотека со ставкой от 6%. Вам нужно заранее уточнить, не попадает ли ваша семья под одну из льготных категорий.

Подтвердить доход можно различными способами. Предъявив справку 2-НДФЛ, вы можете получить наиболее низкую ставку. Можно заполнить справку по форме банка, но ставка в этом случае увеличится, т. к. однозначно проверить информацию по этому документу сложнее.

Наиболее высокой ставка будет при оформлении ипотеки без подтверждения дохода. Например, такие программы доступны в ВТБ и Россельхозбанке.

Валюта ипотеки

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertise

Большинство банков отказалось от выдачи ипотечных кредитов в иностранной валюте после падения курса рубля в 2014 году. Но все же предложения по ипотеке в долларах США и евро можно найти. Ставки по ним будут ниже на 3-5%. Но вы должны учитывать, что риск изменения курса рубля очень велик.

Брать ипотеку в иностранной валюте стоит только при наличии постоянного источника дохода в этой же валюте, например, от сдачи в аренду недвижимости в другом государстве. В остальных случаях вместо экономии валютная ипотека может принести дополнительные расходы.

Срок ипотеки

Банки выдают ипотеку на срок до 30 лет. С его увеличением снижается ежемесячный платеж, но общая переплата, наоборот, возрастает. Рекомендуется брать ипотечные кредиты на срок не более 10-15 лет.

При выборе срока ипотеки нужно рассчитывать свои финансовые возможности. Даже если пришлось оформить кредит на длительный срок, стоит постараться погасить его досрочно. Во всех банках можно проводить эту операцию без штрафов и комиссий. Главное — соблюсти установленный в договоре порядок ее проведения.

График платежей

Большинство банков предлагает погашение ипотеки только аннуитетными платежами (в равной сумме через равные промежутки времени). Из внесенного платежа банк полностью удерживает начисленные проценты и только остаток суммы направляет на погашение основного долга.

В Россельхозбанке и некоторых других банках можно выбрать дифференцированную схему погашения задолженности. Платеж в этом случае состоит из определенной части основного долга и начисленных процентов по договору. С каждым месяцем сумма обязательного платежа уменьшается. В итоге переплата при дифференцированном графике платежей оказывается меньше.

При оформлении кредита вас ждут различные расходы: на приобретение полисов страхования, на оплату госпошлины, услуг риелторов, нотариусов, оценки.

Многие из дополнительных расходов можно снизить:

  • Услуги оценщика и нотариуса. Обычно в банке рекомендуют несколько оценочных компаний, и их цены могут существенно различаться. Лучше прозвонить все предложения и лишь затем заказывать оценку недвижимости. Аналогичное правило распространяется и на услуги нотариуса.
  • Страхование. Многие банки предлагают присоединиться к коллективному договору страхования, но стоимость страховых услуг довольно высокая. Вы можете самостоятельно приобрести полис в одной из аккредитованных банком страховых компаний. Их тарифы также нужно сравнить до заключения договора.
  • Услуги риелтора. От них можно отказаться и заняться поисками подходящего жилья и оформлением нужных документов самостоятельно. Это потребует дополнительных затрат времени, но зато не придется платить комиссию агенту.
  • Стоимость аренды ячейки или аккредитива. Заранее уточните стоимость услуг по проведению расчетов с продавцом и согласуйте с ним наиболее выгодный вариант. Например, в Абсолют Банке аккредитивные сделки проводятся бесплатно, а за аренду ячейки придется заплатить.

Первый взнос по ипотеке — это сумма, которую вы вносите в счет оплаты недвижимости из собственных средств. Минимальный платёж должен составлять 10-20%. При наличии крупного первоначального взноса в 40-60% банки идут на уступки и снижают ставку. За счет уменьшения суммы кредита переплата тоже снизится. Например, Промсвязьбанк предлагает ипотеку без первого взноса, но ставка в этом случае увеличится на 2-4%, а общая переплата вырастет.

Материнский капитал

При рождении в семье второго ребенка государство предоставляет сертификат на материнский капитал. Его размер в 2018 году составляет 453 026 р. Во многих субъектах РФ в дополнение к государственному предоставляется региональный материнский капитал. Эти средства можно использовать в качестве первого взноса или для погашения основного долга по оформленной ипотеке. Так вы сможете снизить расходы.

Налоговый вычет

При покупке жилья в ипотеку можно получить налоговые вычеты. Фактически вы можете вернуть часть уплаченного налога на доходы физ. лиц (НДФЛ) или не платить его в будущем. Размер имущественного налогового вычета составляет 13% от стоимости приобретенного жилья (максимум — 2 млн руб.), то есть вы вернете или не оплатите до 260 тыс. руб. НДФЛ.

Что ещё должен знать каждый заемщик?

Решение по каждой заявке принимается банком индивидуально. На ставку, переплату и одобрение ипотеки может повлиять множество факторов.

Чтобы смягчить условия кредита, воспользуйтесь следующими советами:

  • Используйте дополнительный ликвидный залог. Например, если вы предоставите банку в залог квартиру в центре крупного города, то он может снизить ставку по кредиту.
  • Привлекайте платежеспособных поручителей и созаемщиков. Они должны иметь белую зарплату, при этом вашими родственниками им быть необязательно.
  • Рассмотрите вариант приобретения недвижимости, принадлежащей банку. Реализация изъятого залогового имущества часто вызывает проблемы у банков, и при его продаже они могут предложить выгодные условия.
  • Обращайте внимания на различные акции. Участвуя в них, можно снизить ставку на 0,1-0,5% или даже больше.

3. Досрочные платежи активнее всего нужно вносить в первые годы кредитования.

Как объясняет Дмитрий Бестсонов, структура аннуитетных платежей построена таким образом, что первые несколько лет почти весь ваш ежемесячный платеж – это проценты по ипотеке.

«В течение срока структура плавно меняется в сторону тела кредита. В конце срока почти весь платёж – это уже практически только сам кредит. Поэтому чем больше вы выплатите в самом начале, тем в целом меньше переплатите банку процентов за пользование кредитом», – заключает заёмщик. Кстати, у Дмитрия большой опыт в этом вопросе: за счёт кредитных средств он покупал две квартиры и горел на валютной ипотеке (по этой причине потерял первую квартиру).

4. При досрочном погашении выбирайте опцию «уменьшение ежемесячного платежа».

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyright

При частичном досрочном погашении банк может предложить заёмщику выбрать, что произойдёт после внесения платежа – уменьшится срок ипотеки или сократится ежемесячный платёж. По словам Дмитрия Бестсонова, лучше выбрать второй вариант.

«Многие уменьшают срок, потому что им кажется, что 20 лет финансовой кабалы – это ужас, от которого они и хотят избавиться побыстрее. Кроме того, платёж не уменьшается и не возникает соблазна высвободившиеся деньги пустить на ветер. А я для себя выбрал именно уменьшение ежемесячного платежа. Мне не важно, что срок у меня не сокращается, ведь в обоих случаях тело кредита уменьшается одинаково.

Ещё один плюс такого выбора – в подстраховке на случай потери работы. «Согласитесь, будет легче, если к этому моменту вы свой платёж сократите, скажем, с 60 тысяч до 30 тысяч. Так вы дольше будете «на плаву» пока ищете новую работу», – рассуждает ипотечный заёмщик.

Как сэкономить на переплатах по ипотеке?

Когда заёмщик вносит досрочный платёж до или после обязательного платежа, то не вся сумма направляется на погашение тела кредита – часть «съедают» проценты, которые успели набежать с момента списания обязательного платежа, продолжает наш опытный эксперт Дмитрий Бестсонов. Но зато при следующем ежемесячном платеже большая часть будет направлена на погашение основного долга, потому что срок пользования кредитом с момента последнего платежа будет уже не месяц, а меньше.

«И на выходе оно, наверное, получается то же самое, но за одним исключением. Я заметил, что чем позже после ежемесячного платежа вы вносите досрочный, тем меньше сумма, на которую уменьшается ваш ежемесячный платёж. Поэтому платёж вперёд лучше вносить сразу же после списания ежемесячного», – советует он.

Можно ли сэкономить на ипотеке?

Со стоимости купленной квартиры можно получить налоговый вычет, максимальный размер которого не может превышать 260 тыс. рублей. И если недвижимость была куплена после 1 января 2014 года, то каждый из супругов может получить вычет в пределах этой суммы, то есть совокупно получится уже 520 тыс. рублей. Главное, чтобы оба супруга были собственниками жилья и наёмными сотрудниками.

https://www.youtube.com/watch?v=upload

«Когда брали ипотеку, посовещавшись, решили оформить на жену, она индивидуальный предприниматель. В банке нам сказали, что «ипешникам» дают ипотеку с большой охотой, если бизнес полностью белый и нет проблем с отчётностью. Ипотеку нам дали, но не предупредили, что для ИП есть «нюансы» по налоговым вычетам.

В общем, у жены ИП на упрощённой системе налогообложения (УСН) 6%, и в этом кроются те самые «нюансы». Если квартира оформляется на ИП с УСН 6%, то налоговые вычеты по закону не полагаются. Поэтому чтобы получить вычет хотя бы второму супругу, необходимо разделить доли собственности на приобретённую в ипотеку квартиру.

,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector