Инфопортал
Назад

Что спросить у продавца квартиры

Опубликовано: 11.07.2020
0
1
СодержаниеПоказать

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 слона» игорь калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Продавец обещает, что к завершению сделки ограничения будут сняты

В этом случае необходимо внимательно изучить все документы:

  • и справку ЕГРН;
  • и договор об ипотеке с дополнительными залоговыми документами;
  • и копию акта ареста и т.д.

Поверить в снятие залога можно в том случае, если продавец предоставит доказательства своей платежеспособности, а для погашения ипотеки осталось сделать последний взнос. Подтверждением снятия ареста могут служить акт от судебного пристава-исполнителя (с указанием срока снятия ограничения) или вступившее в силу решение суда, отменяющее действие пристава.

В каких документах и как фиксируется?

Сам залог фиксируется ипотечным договором, однако данная сделка должна найти отражение и в следующих документах:

  • в ДКП квартиры (если жилье приобретено в ипотеку);
  • в сделках с указанной недвижимостью (наем или аренда жилого помещения, рента и т.д.);
  • т.к. сведения о залоге регистрируются в Росреестре, они находят свое отражение в справке ЕГРН, доступной любому заинтересованному лицу.

Сам договор о залоге имеет свободную форму, но должен содержать сведения:

  1. в преамбуле – реквизиты сторон, дата и место заключения документа;
  2. в основной части – предмет договора, права и обязанности сторон, ответственность, сроки осуществления обязательств;
  3. в дополнительные условия включаются проценты, условия полного расчета до окончания срока и т.д.

Важно! Несоблюдение письменной формы, отсутствие включения существенных условий в текст документа и подписей сторон влечет ее недействительность.

Дкп подписан, но деньги не отданы

Покупатель, который узнал об обременениях после подписания договора, вправе признать его недействительным (ст. 550 ГК РФ). Так, арест квартиры влечет признание ДКП ничтожным, а залог – оспоримым (т.к. для продажи необходимо разрешение залогодержателя на продажу).

Когда допустимо использовать копии?

Во всех процедурах, связанных с отчуждением или наделением отдельных прав (аренда или наем) на квартиру, необходимы оригиналы документов. Копии могут понадобиться:

  • для совершения отдельных нотариальных действий;
  • для обращения к агенту по недвижимости;
  • во время переговоров перед куплей-продажей квартиры;
  • при подаче документов в Росреестр почтой (в т.ч. и электронной) или через МФЦ (впоследствии понадобятся оригиналы);
  • для подачи иска, связанного с обремененной залогом недвижимостью (во время заседания будут истребованы оригиналы);
  • при обращении в иные органы государственной или муниципальной власти (в отдельных случаях также могут понадобиться оригиналы).

Кто может узнать информацию?

В соответствии со ст. 62 ФЗ № 218, справка ЕГРН, имеющая общие сведения, предоставляется по запросу любых заинтересованных лиц. Именно в ней находит отражение информация об аресте и обременениях. Расширенная справка ЕГРН может быть предоставлена только собственнику квартиры, а также по запросу органов государственной или муниципальной власти.

Может собственник предоставить копии или нет?

Залогодатель вправе приобрести копии документов для осуществления необходимых процедур. Однако для осуществления большинства сделок по отчуждению имущества требуются оригиналы, и если по договору об ипотеке они хранятся у залогодержателя, то собственник вправе их потребовать на время.

Наличие проблем с собственниками квартиры

С какими проблемами вы можете столкнуться и как их избежать.

  • Несовершеннолетние собственники. Если понравившаяся вам квартира по закону принадлежит ребенку или подростку, то для совершения сделки требуется разрешение органов опеки. Без их подтверждения купленная вами квартира в будущем благополучно вернется своему владельцу.
  • Недееспособные собственники. Если дееспособность человека поставлена под сомнение, то в будущем родственники могут легко отсудить недвижимость обратно. Сюда попадают пожилые люди, люди с отклонениями, страдающие алкогольной зависимостью. В данном случае необходимо потребовать от продавца справку из ПНД, а также разрешение органов опеки.
  • Отсутствующие собственники. Если настоящий владелец квартиры где-то далеко, то покупка квартиры без его разрешения не считается законной.

Неизвестные имена

Хотя сегодня создание нового ООО под определенный проект довольно распространено среди застройщиков, вам стоит оставаться на чеку. Обязательно уточните, где зарегистрировано то или иное название компании. Если заграницей, то будьте уверены, что все ваши денежки уйдут на оффшорные счета, а уж будет ли построена ваша квартира в итоге или нет – никому неизвестно. Так что посещая офис компании для заключения сделки, прежде всего перечитайте договор. Если увидите незнакомые вам названия, то насторожитесь.

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «линкор недвижимость» дмитрий барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п.

Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки.

Отвечает управляющий партнер «метриум групп» мария литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем.

В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости.

Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «агентство.net» игорь польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения.

Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка техпаспорта недвижимости

Техпаспорт объекта – это тот самый документ, в котором четко прописан план квартиры. Его необходимо сравнить с фактическим состоянием жилплощади. Если он отличается, то дело нечистое. Обратите внимание на наличие перепланировки, и узаконена ли она. Все данные из техпаспорта также нужно сравнить с выпиской из ЕГРН.

Процедура оформления залога

Существует ошибочное мнение, что договор об ипотеке может быть заключен только между банком и физическим или юридическим лицом. Однако закон о залоге недвижимости и общие положения гражданского законодательства не устанавливают подобного ограничения в субъектах сделки.

Регистрация

Как и залог, арест регистрируется в Росреестре (ФЗ № 218).

Регистрируется ли?

В соответствии со ст. 20 ФЗ № 102 ипотечный договор подлежит государственной регистрации в Росреестре, так как сведения о залоге заносятся в ЕГРН (ФЗ № 218). Регистрация производится на основании совместного заявления сторон договора, а в том случае, если сделка подлежала нотариальному заверению (по желанию сторон) – только на основании заявления нотариуса.

Сделка покупки на стадии устных разговоров

Если договор купли-продажи еще не подписан, то покупателю следует взвесить все «за» и «против». Заложенную квартиру купить возможно. Безопаснее всего подождать погашения ипотеки продавцом. Если же покупатель также желает приобрести квартиру под залог, всю процедуру заключения договора купли-продажи и залоговых соглашений необходимо проводить вместе с залогодержателем (банком или кредитором).

Арест создан для того, чтобы воспрепятствовать отчуждению имущества. Не следует покупать арестованную квартиру, тк ДКП будет недействительным, а покупатель рискует остаться и без жилья, и без денег.

Список компаний

Проверить выбранного вами застройщика также можно через Интернет. Официальный список надежных компаний находится в открытом доступе. Все они работают в рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”. Но!

Статус участка и виды разрешенного использования

Необходимо проверить статус участка, на котором ведется строительство вашего будущего дома. Так же проверьте вид разрешенного использования, в выписке из ЕГРН, в разделе 1, указан вид разрешенного использования, если постройка возводиться на земельном участке, который разрешен только для сельскохозяйственной деятельности, у застройщика могут быть проблемы, и строительство может затянуться. Так же обязательно проверить земельный участок на обременения, залоги и аресты. Вся эта информация содержится в выписке из ЕГРН, во втором разделе.

У кого есть право на данную процедуру?

Правом наложения ареста обладают судебные приставы-исполнители на основании судебного документа. Как правило, это уже готовое решение суда первой инстанции (реже – апелляционной или кассационной).

Однако в отдельных случаях арест может быть наложен до принятия судом решения. В соответствии со ст. 139 ГПК РФ на основании заявления истца или иных лиц судом могут быть приняты обеспечительные меры. Одной из них является арест имущества (ст. 140 ГПК РФ).

Если заинтересованное лицо полагает, что ответчик до начала рассмотрения дела попытается передать квартиру на праве собственности другим лицам, то он вправе подать заявление, но обязан обосновать свои опасения. На основании определения суда об аресте судебный пристав-исполнитель возбуждает исполнительное производство и составляет акт описи имущества.

У продавца

Как узнать, в аресте машина или нет? Первым шагом является откровенный разговор с продавцом. Можно попытаться у него узнать полную информацию о транспортном средстве. По установленным законам гражданин обязан сообщить обо всех обременениях приобретаемого имущества.

Тем не менее в России подобный шаг не дает 100% гарантии на отсутствие арестов или иных ограничений. Некоторые продавцы ведут себя нечестно по отношению к покупателям. И нет никаких гарантий того, что представленные документы не являются подделкой. Словам продавцов имущества верить нельзя. Поэтому приходится думать, как узнать, в аресте машина или нет.

Ход строительства

Надежные компании предоставляют в свободном доступе ход строительства объекта. То есть вам совершенно не обязательно посещать место стройки, чтобы убедиться в процессе. Застройщик самостоятельно информирует об этом своих покупателей, выкладывая фотографии с этапами строительства на своем официальном сайте. Это очень удобно и однозначно заслуживает доверия со стороны будущих собственников.

Еще один немаловажный момент: если вы увидели предложение, где строящиеся метры стоят подозрительно дешево, на надежность такого застройщика лучше не рассчитывать. Скорее всего работает группа мошенников, которая хочет собрать с экономных граждан первоначальные взносы, а потом просто исчезнуть. Чтобы уточнить примерную стоимость квартиры в районе новостройки, можно просто просмотреть предложения по продажам уже построившихся домов. Если цены относительно совпадают, то можно рассматривать вариант для покупки.

Чем рискует покупатель?

При аресте покупатель рискует тем, что:

  • сделку признают недействительной;
  • арестованная квартира будет реализована;
  • он останется и без квартиры, и без денег (т.к. продавцу-должнику будет нечего отдавать).

При залоге варианты:

  • Полученными по ДКП деньгами продавец погасит последний платеж, и покупатель приобретет квартиру без обременений.
  • При участии залогодержателя покупатель становится правопреемником продавца, и именно на него возлагается обязанность оплатить оставшуюся часть ипотеки. Стоит изучить договор об ипотеке, в том числе процентную ставку: есть риск переплатить за жилье куда большую сумму, чем если бы покупатель приобрел «чистую» недвижимость.

Залог обременяет квартиру наличием третьего лица, которое имеет право, в случае неисполнения собственником обязательств, истребовать ее и реализовать в свою пользу. Арест же накладывает на недвижимость ограничения, не позволяющие отчуждать или как-либо избавиться от нее с целью избежать погашения долга.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector