Инфопортал
Назад

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Опубликовано: 07.04.2020
0
10

Законодательная база

Если ваш ДДУ был заключен письменно и зарегистрирован на
государственном уровне, то вам будет проще доказать свое участие в данном деле.
Понадобится также приложить и другие документы, касающиеся внесенной суммы и
обещанных сроков выполнения работы.

Согласно закону, статус банкротства – способ защитить
будущих владельцев домов от недобросовестных должников по застройкам. Если этот
инструмент использовать правильно, то становится возможным и возобновление
строительства, и получение квартиры.

Какие новшества внесены в закон о банкротстве за последнее время и актуальны в 2019 году?

Первая новация. В деле о банкротстве застройщика появился новый «фигурант» – Фонд защиты прав пострадавших граждан. Из его резервов, формирующихся за счет обязательных взносов фирмы-подрядчика, будут финансироваться работы по завершению строительства, если фирма попадет под банкротство. Фонд появился уже в конце 2017-го (20 октября).

Законом о банкротстве организация наделена большими полномочиями в делах о банкротстве строительных подрядчиков:

  • Фонд выдает аккредитацию арбитражным управляющим в делах о банкротстве застройщика;
  • обращается в арбитраж с иском о банкротстве застройщика(если фирма внесла обязательные платежи в Фонд согласно Закону №214);
  • оспаривает в арбитраже сделки фирмы-подрядчика;
  • финансирует завершение строительства при банкротстве стройкомпании;
  • выплачивает дольщикам после банкротс ва подрядчика их деньги (если собрание дольщиков решит обратиться за выплатой в Фонд).

Второе. В законе о банкротстве «прописался» и наполнился новым содержанием термин «участник долевого строительства».Этим термином стали называть и покупателей квартир в так называемых «блокированных застройках» (из 3 и более блоков). Из него исключили юрлиц и ИП, оставив только обычных граждан, покупающих жилье для себя или родственников по договору ДУ, заключенному с застройщиком. При этом фирма должна перечислить взносы в Фонд и на эскроу-счета.

Третья поправка. Сегодня банкротство строительной компании исключает этапы наблюдения и санации. Приняв иск о банкротстве от стройфирмы, суд сразу инициирует последний этап — конкурсное производство. Причем на 12 месяцев, с правом продления по ходатайству сторон еще на полгода.

Четвертое новшество. Ужесточены квалификационные требования к должности конкурсного управляющего, ведущего банкротство.

Чтобы успешно аккредитоваться, менеджер по банкротству должен:

  • иметь стаж работы руководителем в строительной сфере от трех лет, либо успешно проведенные процедуры банкротства с тремя и более предприятиями.
  • иметь безукоризненную, с точки зрения законодательства о банкротстве, репутацию за последние три года (не имел отводов от процедуры банкротства по ходатайствам кредиторов и пр.).

Пятое. Изменилась структура реестра требований при банкротстве. Появился отдельный реестр для тех, кто хочет получить свою квартиру после банкротства. Раньше требования по возврату денег и квартир были в одном реестре. Сейчас эти требования адресуются непосредственно финуправу, а не в арбитраж, как раньше.

  • о возврате денег, внесенных по ДДУ;
  • о возмещении убытков, которые понес дольщик из-за банкротства фирмы;
  • о возвращении денег, уплаченных по аннулированному судом или признанному незаключенным ДДУ;
  • прочие финансовые требования по банкротству направляют в суд, предварительно ознакомив с копиями иска финуправа и должника.

Закон ввел новый временной срок для попадания в реестр при банкротстве – три месяца с момента уведомления о банкротстве от финуправа. Раньше было два, да еще со дня публикации в Едином федреестре банкротств или в Коммерсанте.

Рассматривать требования, возникшие при банкротстве, финуправ может тридцать рабочих дней. Застройщик теперь не вправе возражать управляющему по поводу этих требований, как раньше. Дольщик или фирма, не согласные с решением управляющего, должны в течение пятнадцати дней подать иск судье. Если арбитражный управляющий в деле о банкротстве явно бездействует, пожаловаться на него можно судье.

Очередность удовлетворения требований кредиторов при банкротстве изменилась.

Первая и вторая остались неизменными, а третью разделили на три подочереди:

  • финансовые требования дольщиков, кроме подпадающих под критерии других очередей;
  • требования по банкротству от имени Фонда, выплатившего дольщикам их деньги и теперь желающего спросить с должника;
  • требования по возмещению ущерба от дольщиков, плюс претензии прочих кредиторов.

Шестая поправка. Фонд. Теперь введены новые, обеспечивающие права дольщиков при банкротстве стройфирмы, меры: компенсационный фонд, как новый участник долевого строительства, получил право требовать деньги с застройщика после того как расплатится с дольщиками.

Расчет производится так: общий метраж всех квартир многоэтажки перемножается на среднюю цену квадратного метра жилья в данном регионе на момент заключения ДДУ. Полученная сумма есть предельно возможная выплата по требованиям всех дольщиков.

Однако Фонд выплатит, если стройфирма до наступления банкротства сделала все взносы на его счета. Не сделала? Денег от Фонда ждать бессмысленно.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Решение о том, где искать деньги на расчеты со всеми, принимает общее собрание дольщиков. Участников больше пятисот человек? Собрание разрешается проводить заочно.

Каждый дольщик обладает количеством голосов, определяемым в зависимости от внесенной им по ДДУ суммы.

Для принятия решения собранию нужно три четверти согласных дольщиков. Волю оставшейся одной четверти собрание проигнорирует. Решения собрания участников строительства принимаются тремя четвертями голосов участников, голосующих по конкретному вопросу. А не всех участников долевого строительства, как раньше.

Собрание по поводу банкротства считается состоявшимся, если численно присутствовали больше трети всех участников, однако имеющиеся у них голоса должны превышать половину от голосов всех дольщиков. В противном случае кворума не будет.

Седьмое новшество. Когда квартиры получены, но приемочные акты не подписаны.

В Закон внесены поправки, что таким дольщикам требуется написать ходатайство в арбитраж о признании прав собственности на квартиры. Такое право у них появляется, если более трети квартир многоэтажки уже оформлены в собственность или в деле о банкротстве есть решение суда признать их собственность на жилье.

С 2018-го законодатели ужесточили требования к застройщикам.

  • Так, разрешение на строительство выдается только на один объект, а не сразу на несколько, как раньше;
  • компании необходимо иметь на счетах не меньше десяти процентов от объема строительного фонда;
  • банки усилили контроль над транзакциями строительных фирм.

В 2019-ом, а точнее, с 1 июля собираются переходить с существующей оплаты долевого участия к открытию эскроу-счетов. Кто покупал товары на алиэкспрессе, знает, что это такое. Там продавец не может получить деньги за покупку, пока покупатель не сообщит системе, что посылка дошла и с ней все в порядке.

Тот же самый принцип будет реализован и при долевом строительстве. Участники сделки переводят деньги на банковский спецсчет, где они благополучно ждут завершения стройки и сдачи жилья в эксплуатацию. Ключи от вожделенных квартир участникам вручены и критических претензий по качеству строительных работ нет?

Потому что для ведения работ девелоперу нужны деньги, он их может взять только в кредитных организациях, а у них высокая маржа. На размер этой маржи и увеличится стоимость квадратного метра.

Банкротство застройщика при долевом строительстве

Правительство РФ подсчитало, что до конца 2020 года свыше 95 процентов сделок по ДДУ будут совершаться как раз по новой схеме, через эскроу-счета.

До середины 2019 года все российские застройщики обязаны открыть по одному банковскому счету на каждое полученное разрешение на стройку. Причем только в банке, уполномоченном государством открывать такие счета. Отныне действует простая схема: одно разрешение на стройку объекта – одна стройкомпания — один счет. Это не даст руководителям фирм-подрядчиков злоупотреблять оказанным им доверием граждан.

Кроме того, что деньги на эскроу-счетах сами по себе защищены от нецелевого использования, закон обязывает банки страховать эти счета. По аналогии с вкладами. Максимальная сумма, на которую распространяется страховка, — десять миллионов рублей. Страхованием занимается АСВ — Ассоциация по страхованию вкладов. Это дополнительная защита от банкротства.

Говоря проще, сегодня каждому дольщику гарантируется возврат сумм до десяти миллионов деревянных, если подрядчика постигнет банкротство.

С 1 июля 2019 г. на российском рынке недвижимости появится новый тип взаимоотношений застройщиков и граждан — проектное финансирование. Оно придет на смену ДДУ. Долевое строительство привело к беспрецедентному в рамках страны обману граждан из-за банкротства подрядчиков. До сих пор в нашей стране насчитывается почти тысяча триста долгостроев, в которые россияне вложили свои деньги, а когда увидят ключи от новых квартир, не известно.В Реестре пострадавших от банкротства девелоперов сегодня находятся более восьмидесяти тысяч семей, заключивших ДДУ. И эти цифры продолжают расти.

Старая схема ДДУ будет заменена целевым кредитованием застройщиков по каждому дому. Приобретение жилья потребует обязательного участия трех сторон: гражданина, желающего приобрести квартиру, застройщика, обязующегося построить дом, и гаранта того, что деньги нигде не потеряются, а дойдут по прямому назначению. Таким гарантом станет уполномоченный банк.

Процедура банкротства застройщика при долевом строительстве

Существует порядок, установленный законодательством, с
помощью него осуществляются попытки восстановить финансовую состоятельность
компании или защитить права кредиторов.

Этапы:

  1. Процедура наблюдения. Ее продолжительность
    ограничивается 7 месяцами. Суть в назначении арбитражного управляющего,
    выполняющего ряд обязанностей. С 2018 года это касается создания реестра
    кредиторов, комплексного отслеживания состояния компании-должника, оценки
    положения. По результатам это контролирующее лицо делает выводы об истинном
    состоянии организации, и о том, насколько целесообразно или возможно выйти из
    кризисной ситуации и восстановить платежеспособность.
  2. Финансовое регулирование. Может продолжаться до двух
    лет. Не в каждой ситуации эта стадия происходит, так как это означает помощь со
    стороны банков, финансовые поручительства, залоги и гарантии. Эти процедуры
    предназначены погасить задолженности и урегулировать денежные возможности
    согласно составленному плану. Исходя из результатов, дело о банкротстве может
    быть прекращено или передано в одну из следующих инстанций.
  3. Внешнее управление. Ограничение по продолжительности –
    до полутора года. Но расчет его времени вместе с финансовым урегулированием не
    должен превышать двух лет. Этот этап настает, если восстановить
    платежеспособность предыдущим методом не получилось. Здесь уже отстраняется от
    дел все руководство, осуществляется передача полномочий. После чего происходит
    перестройка системы, в нее входит перепрофилирование, сокращение работников,
    смена рабочего процесса.
  4. Конкурсное производство. В 2019 году это означает, что
    арбитражный суд принял решение по результатам анализа работы компании. За этим
    следует реализация имущества должника на торгах, чтобы сделать выплаты
    кредиторам согласно их требованиям и очередности.
  5. Всесторонняя договоренность. Производится собрание
    кредиторов, и каждая из сторон подписывает документ о согласии на оговоренные
    условия с участием арбитражного суда. В этой ситуации аннулируются обязанности
    прежних договоров, имеет силу только эта мировая договоренность.

Последовательность действий дольщика при банкротстве застройщика

Какие именно гарантии предусмотрены  законом для дольщиков?

Закон о банкротстве застройщика

К их числу можно отнести следующие гарантии дольщикам:

  • дольщик имеет право выбрать форму компенсации: он может потребовать денежную компенсацию или передачу жилого помещения в натуре;
  • их требования удовлетворяются в третьей очереди (в первой очереди погашаются требования тех лиц, здоровью которых был нанесен вред, а во второй очереди – требования работников, связанных с оплатой труда);
  • дольщики наделены возможностью проведения собственного собрания кредиторов;
  • участники строительства могут также потребовать выплату компенсации за понесенный ущерб;
  • при заключении мирового соглашения требуется согласие не менее ¾ дольщиков, которые включены в реестр кредиторов;
  • требование о передаче жилого помещения может быть удовлетворено несколькими способами, предусмотренными законодательством.

Итак, застройщик объявлен банкротом. Какие именно действия должен предпринять дольщик для получения удовлетворения своих требований?  Весь перечень действий описан в законодательстве «О несостоятельности (банкротстве)», но мы постараемся отразить основные и имеющие ключевое значение моменты.

Важно! Закон о несостоятельности гласит, что арбитражный управляющий обязан известить всех дольщиков о введении наблюдения по отношению к застройщику. Направить уведомление  управляющий должен в течение 5 дней с момента своего назначения.

После получения уведомления о введении наблюдения по отношению к застройщику дольщик должен предпринять определенные меры, направленные на защиту своих прав и законных интересов. В первую очередь нужно добиться включения в реестр кредиторов.

Важно! Открытие конкурсного производства дает возможность участнику долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от выполнения своих обязательств по договору, заключенному с застройщиком.

Для включения в реестр кредиторов  следует определиться с характером требований. В частности, дольщик может потребовать:

  • выплату определенной денежной суммы, в том числе и причиненного ущерба;
  • передачу в собственность жилого помещения, если оно готово или почти готово.

priznaki-skorogo-bankrotstva-zastrojshchika

После этого следует составить соответствующее заявление для предъявления суду.

Следует помнить о том, что заявление — процессуальный документ,  который должен быть составлен в соответствии с определенными законодательными требованиями.

В нем должна быть указана следующая информация:

  • данные сторон судебного производства (наименование, адреса);
  • данные суда, который рассматривает конкретное дело;
  • номер дела о банкротстве;
  • сущность спора – дата открытия производства, ссылка на уведомление о введении процедуры наблюдения и т.д.,
  • требования кредитора;
  • обстоятельства, из которых они вытекают;
  • ссылка на соответствующие законодательные акты.

Также к заявлению следует прикрепить все те документы, которые могут послужит доказательством изложенного.

Например, если кредитор предъявляет требование о предоставлении жилой площади, то ему следует представить суду доказательства полной или частичной оплаты той суммы, которая должна была быть передана застройщику.

Важно! Если кредитор ранее предъявил исковое заявление в суд, и на основании соответствующего судебного решения было возбуждено исполнительное производство, при введении наблюдения оно подлежит окончанию, и кредитор должен повторно предъявить заявление в арбитражный суд для включения своего требования в реестр.

Для составления заявления лучше обратиться к опытным юристам. Наши специалисты готовы оказать всю необходимую помощь при подготовке заявления дольщика о включении его требований в реестр кредиторов.

Следующий шаг —  отправка заявления. Заявление и прилагаемые к нему документы должны быть отправлены не только арбитражному суду, но и застройщику и арбитражному управляющему. Если документы отправляются по почте, то нужно отправить их с уведомлением  о получении.

При этом следует соблюдать сроки, предусмотренные действующим законодательством. В частности, кредитор может предъявить требование:

  • в течение 30 дней с момента опубликования соответствующего уведомления о том, что по отношению к застройщику было введено наблюдение;
  • в течение 2 месяцев с момента опубликования уведомления о признании должника банкротом.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ

Эти сроки должны быть соблюдены в обязательном порядке, поскольку их пропуск повлечет отказ в принятии заявления, если только не заявлено ходатайство о восстановлении срока и причины его пропуска не были уважительными.

Следующий этап – рассмотрение предъявленного заявления. Если оно соответствует обязательным законодательным требованиям, и кредитор сделал все правильно, то суд удовлетворит его требования и включит их в соответствующий реестр кредиторов.

После включения требования дольщика в реестр кредиторов ему остается ждать погашения долга или получения жилой площади, в зависимости от типа предъявленного требования.

Также крайне желательно принимать участие в собраниях кредиторов и предпринимать все необходимые действия, направленные на закрытие собственных требований.

К числу возможных действий, которые может предпринять дольщик, относятся следующие:

  • предъявление требования страховщику, если ответственность застройщика застрахована и банкротство входит в перечень страховых рисков. В этом случае требование о выплате денежной компенсации может быть предъявлено непосредственно страховщику;
  • обращение к поручителю, если выполнение обязательств застройщика было обеспечено поручительством третьего лица. Такое обращение так же осуществляется минуя арбитражный суд;
  • предъявление требования в соответствующий компенсационный фонд, формирование которого началось с 01.01.2017 г. Но на практике данный способ получения компенсации еще широко не применяется, так как он требует дальнейшего усовершенствования.

Важно! Гражданин также может потребовать от суда признать свое право собственности на квартиру. Подобная ситуация возможна в тех случаях, когда до признания застройщика банкротом и до введения наблюдения здание было полностью построено и введено в эксплуатацию, а квартира была передана дольщику путем подписания передаточного акта или другого подобного документа, но сам факт перехода права собственности не был оформлен в Росреестре.

Из вышеуказанного следует, что действующее законодательство тщательно регулирует порядок признания застройщика банкротом, а также предусматривает определенные гарантии для защиты прав дольщиков.

Но банкротство – процесс довольно сложный, и если вы оказались в подобной ситуации, то желательно воспользоваться услугами квалифицированного и опытного специалиста. Только опытный юрист с большим стажем работы в сфере банкротства может в полной мере защитить ваши права и законные интересы.

Банкротство застройщика при долевом строительстве в 2019 году: что делать в первую очередь, новое в законе 127-ФЗ

При банкротстве учитывают затраты дольщика по ДДУ и ущерб, определяемый разностью между рыночной ценой квартиры и фактически оплаченной суммой.

Дольщикам при банкротстве разрешается участвовать на собрании кредиторов числом голосов, соответствующим сумме затрат на строительство по ДДУ и нанесенного банкротством ущерба.

При банкротстве девелопера дольщики попадают в третью очередь, тогда как остальные кредиторы выстраиваются за ними. Им позволительно выбирать, деньгами или передачей квартиры с ними рассчитаются.

Из-за банкротства стройфирмы дольщик понес убытки? Их тоже ему компенсируют. Если будет, конечно, чем.

Долевой участник строительства оказывается со статусом обманутого дольщика в деле о банкротстве только после внесения его фамилии в так называемый «Реестр обманутых дольщиков». Этот перечень после открытия дела о банкротстве стройподрядчика заводят местные исполнительные власти, чтобы отслеживать ситуацию с банкротством стройкомпаний в своем регионе.

Только пребывая в этом реестре, можно рассчитывать на господдержку в вопросе банкротства девелопера. Власти сами решают, как помогать. Это может быть матпомощь, субсидии на завершение стройки, либо дадут нового застройщика, который завершит строительство лучше своего предшественника, попавшего под банкротство.

Что делать собственнику при банкротстве застройщика?

Во время осуществления банкротства застройщика каждый
участник долевого строительства получает оповещение об этом в течение пяти
суток. В документе изложен текст, где описаны права дольщика и его преимущества
в защите собственных вложений. Их он может подать в соответствии со сроками,
предусмотренными законодательством.

 
Срок
 
 
Отсчет
 
 
30 дней
 
 
От даты публикации о банкротстве, когда еще производится
наблюдение
 
 
2 месяца
 
 
От начала стадии конкурсного производства
 
 
30 дней
 
 
Когда арбитражный управляющий уведомляет о необходимости
подачи денежного требования, а не передачи жилья.
 

Кто последний? Я за вами: очереди кредиторов при банкротстве застройщика

bankrotstvo-zastrojshchika

Юристы часто советуют клиентам зарегистрироваться в реестре
обманутых кредиторов. Это дает возможность во многих случаях воспользоваться
дополнительными привилегиями и дать шанс государству помочь. У этого варианта
есть свои плюсы и минусы, но даже в случае нулевого результата участник ничего
не теряет.

Реестр необходим и местным властям, чтобы собирать данные о
проблемных постройках в процессе возведения и принимать централизованные
решения. Если вы хотите их найти, то они называются: «Реестр граждан, чьи
денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи
права нарушены».

Иными словами, на государственном уровне будет известно,
какие застройщики на грани банкротства и сведения о них. Чтобы понять, где
посмотреть такой реестр, надо определить населенный пункт, в Москве, например,
это будет Москомстройинвест. На сайте изложена инструкция, как встать туда.

Если дольщик проснулся, когда девелопер уже проходит процедуру банкротства, ему все равно не поздно включить свои требования в реестр кредиторов. Есть еще шестьдесят дней на этапе конкурсного производства.

Обычно арбитражный управляющий уведомляет всех кредиторов, что реестр требований открыт. Он обязан это сделать письменно, заказным письмом, а также через газету “КоммерсантЪ”. Публикация в Едином реестре банкротств информации о начале дела о банкротстве стройкомпании тоже является сигналом, что пора объявить о своих требованиях.

Очередей на выплаты после банкротства насчитывается четыре:

  • граждане, чье здоровье пострадало из-за действий банкрота;
  • штатные сотрудники попавшего под банкротство застройщика (зарплатные долги);
  • дольщики;
  • все прочие заимодавцы.

А куда становиться при банкротстве тем, кто приобрел жилье не по ДДУ, а по предварительной купчей? Им следует потребовать признания их договора договором долевого участия. Судьи, как правило, такие требования в деле о банкротстве удовлетворяют. А покупатели, став дольщиками, получают право требовать неустойку за задержку передачи готового жилья по закону №214-ФЗ.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector