Инфопортал
Назад

Что это такое и как рефинансировать ипотеку: процедура, преимущества, стоит ли делать?

Опубликовано: 11.07.2020
0
0

«подводные камушки» рефинансирования.

Цель рефинансирования кредита – понятна: понизить процентную ставку или, каким-либо иным образом улучшить условия кредитования.Но что для банка есть рефинансирование кредита?Выдача нового кредита.

Чтобы банк выдал кредит, нужно оценить платежеспособность заемщика, так?Причем, то, что прежний банк-кредитор уже оценивал платежеспособность заемщика, впрочем, как и то, что заемщик регулярно и в срок расплачивается по своему кредиту, для нового банка-кредитора – не показатель.То есть, банк проверяет потенциального заемщика так, как будто заемщик просто обратился за получением кредита. Положительная кредитная история в другом банке – не в счет: она проверку новым банком-кредитором не отменяет.

Недвижимость, являющуюся предметом залога, тоже нужно проверить.То, что прежний банк-кредитор уже проверял данную недвижимость и давал под ее залог кредит, для нового банка-кредитора ничего не значит: он ее все-равно будет проверять.И по результатам проверки, новый банк-кредитор может отказать в выдаче кредита.

Также заемщику никто не вернет стоимось проведения оценки недвижимости: оценка – проведена, оценщик – работу проделал, его работа должна быть оплачена, не зависимо от того: дает банк кредит или нет.

То есть, у заемщика при рефинансировании кредита есть риск того, что он в банк документы предоставит, а ему в выдаче кредита откажут: и кредит не дали, и деньги пришлось заплатить… О-о-обидно-о-о!Но сразу же оговорюсь, что обычно, оценка квартиры стоит в пределах 4 — 5 тысяч рублей, а комиссия банка за рассмотрение кредитной заявки – примерно 1 000 — 2 500 рублей (и берется далеко не всеми банками).

Но допустим, кредит заемщику готовы выдать.

  • Заемщик должен подать документы
  • Если в банке предусмотрена комиссия за рассмотрения кредитной заявки – оплатить эту комиссию.
  • Если в банке предусмотрена комиссия за выдачу кредита – заемщик должен оплатить и эту комиссию, даже если он оплачивал аналогичную комиссию своему прежнему банку-кредитору.
  • Снятие залога – денег стоит.
  • Новый залог – тоже потеря денег: и гос. регистрация залога, и оплата подготовки документов
  • Кстати, чтобы заложить квартиру, нужно собрать пакет документов: справки из БТИ, выписку из Домовой книги и прочие. Некоторые справки – не бесплатны, за них нужно заплатить, да и в очередях придется время потерять.
  • Также квартиру (или другую недвижимость), являющуюся предметом залога, нужно оценить. Оценка – и денег стоит и какое-то время требует.

Таким образом, рефинансирование кредита сопряжено с определенными издержками для заемщика.

Поэтому, когда Вы просчитываете: выгодно ли Вам рефинансировать кредит или нет, мало посчитать только разницу в процентах, нужно посчитать и все накладные расходы, которые возникают при рефинансировании.

Выгодно ли рефинансировать ипотеку

Есть ли смысл идти на такой шаг, зависит от конкретных условий вашего кредита и того, чего вы хотите добиться рефинансированием. Так, выгода будет, если:

  • Вы хотите объединить в одном кредите несколько.

  • Снижение ставки произойдет более, чем на 2 пункта.

  • Вам нужно сократить размеры ежемесячных платежей.

  • Вы хотите сократить итоговые переплаты.

Стоит ли рефинансироваться в своем банке? Однозначно да, если он готов предложить более выгодные условия, чем у вас есть сейчас.

Риски при рефинансировании ипотеки тоже есть, но они минимальны. А если вы собираетесь обратиться в крупный банк, то ничем, кроме того, что ничего не выиграете (например, если условия ненамного выгоднее, чем сейчас), не рискуете. Как говорится, была не была.

Грамотное рефинансирование.

Помните с чего мы начали тему рефинансирования?С того, что мы решили уменьшить процентную ставку по кредиту и, что обратились в другой банк потому, что «свой банк» отказался понижать процентную ставку.

Теперь мы знаем, что рефинансирование кредита в новом банке, потребует дополнительных расходов.

Как быть, чтобы и процентную ставку уменьшить, и доп. расходов избежать?Раскрываю маленький секрет:

  • Вы надумали рефинансировать кредит, и все просчитав, решили, что будете это делать не зависимо от того: понизит Вам процентную ставку Ваш банк или придется брать кредит в другом банке.
  • После этого подаете документы и получаете решение кредитного комитета нового банка.
  • А вот это важно: с решением крединого комитета нового банка-кредитора Вы идете в свой банк и разговариваете на предмет снижения процентной ставки.
  • И, о чудо! Банк, который прежде отказывался понизить Вам процентную ставку даже на один процент, может запросто согласиться на понижение процентной ставки!!!
    Заметьте: я не утверждаю однозначно, что процентную ставку Вам понизят, но вероятность – достаточно высока.

Почему так происходит?

Когда Вы приходили в свой банк прежде, мол: «Понизьте мне процентную ставку, а то у конкурентов она ниже», банк не видел серьезности Ваших намерений. Более того, утверждение, что: «У конкурентов дешевле.», не означает, что: «У конкурентов дешевле именно для Вас!»Вы можете долго ссылаться на конкурентов, ничего не предпринимая для того, чтобы рефинансировать свой кредит.

Когда Вы пришли с решением кредитного комитета другого банка, то:- во-первых, видно, что Ваши намерения рефинансировать кредит – доcтаточно серьезны;- во-вторых, видно, что Ваши намерения вполне осуществимы;- в-третьих, банку не выгодно терять клиента и возможно, банку будет выгоднее понизить процентную ставку для данного заемщика (особенно видя, что другой банк может дать кредит их заемщику на лучших условиях).

Видео по теме:

Если в декрете

Для рефинансирования ипотечного кредита необходимо предоставить справки с места работы, в том числе и о размере доходов. Можно ли рассчитывать на такую услугу, находясь в декрете? И дают ли ипотеку в декретном отпуске? Ответ на эти вопросы будет индивидуальным для каждого конкретного случая. Плюсом станет, если женщина может прибавить к кредиту маткапитал, если она работает на предприятии, аккредитованном в данном банке, может предоставить в качестве созаемщика человека с хорошей зарплатой и т.п.

Если дом не сдан

До тех пор, пока дом строится, у строящегося жилья совсем другой статус, нежели у сданного в эксплуатацию. Если дом еще не сдан, ни у кого из его потенциальных жильцов на руках не права собственности, независимо от того, что именно принадлежит им по документам в этом доме – квартира, комната или комнаты. А ведь именно свидетельство о собственности – основной документ, который позволяет оформить недвижимость в залог банку и получить под него кредит.

Рефинансируя кредит на жилье в строящемся доме, банк принимает на себя дополнительные риски. Если клиент перестанет платить или компания-застройщик обанкротится, кредитор может остаться ни с чем.

И все же некоторые крупные банки берутся перекредитовать ипотеку под квартиру в строящемся доме. Но при соблюдении ряда условий:

  • Участие клиента в долевом строительстве, что оформлено документально.

  • Стадия строительства – одна из завершающих.

  • У компании-застройщика многолетний опыт и отличная репутация, есть сданные в эксплуатацию новостройки.

  • Ипотека была оформлена более полугода назад, по ней не допускалось просрочек.

  • Кредит не подвергался реструктуризации.

В качестве залога в таком случае оформляется право долевого участника. Если в процессе выплаты кредита дом будет достроен и сдан, то залог нужно будет переоформлять на квартиру.

Залог при ипотеке

В качестве залога при оформлении ипотечного кредита выступает недвижимость. Подтверждает это закладная – документ, подтверждающий права залогодержателя на объект недвижимости. Продать закладную в данном случае может только банк – передать ее в другой банк без согласия заемщика на условиях продолжения им выплат уже в новое кредитно-финансовое учреждение.

Чтобы рефинансировать ипотечный кредит, необходимо погасить кредит в одном банке и перезаключить его в новом, который и выдал средства для погашения первого займа. Как снять обременение по ипотеке после выплаты? Обратитесь за этим в свой банк. получив средства по ипотечному займу в полном объеме, он снимет обременение с вашего объекта недвижимости, и вы сможете оформить его в залог банку, с которым заключаете договор рефинансирования.

Существуют ли требования к объекту залога? Да, и то, что подошло одному банку, может не подойти другому. Стоит заранее уточнить, что понимает банк под залоговым имуществом – под недвижимостью, которую вы можете оформить в залог для получения займа. К примеру, Сбербанк перечисляет основные критерии на странице своего сайта, посвященного рефинансированию ипотеки.

Земельного участка

Выдавать или нет ипотеку на покупку участка земли – решает каждый конкретный банк. Мы может только отметить, что обычно это редкость. Исключение могут составлять участки под ИЖС и только в ряде случаев. Что касается рефинансирования, то под залог земельной собственности оно оформляется очень редко. Узнать требования к недвижимости, которая может выступать в качестве обеспечения по кредиту, можно на сайте конкретного банка.

Как рассчитать свою выгоду

На сайте практически каждого банка, который предлагает услугу рефинансирования, есть возможность будущую выгоду рассчитать на калькуляторе (расчет носит приблизительный характер, однако, позволяет составить представление о том, стоит ли вообще связываться с перекредитованием).

Обратите внимание на нюансы. К примеру, то, какие платежи банк предлагает. Дифференцированные платежи имеют свои преимущества для тех, кто хочет с каждым месяцем платить все меньше.

Но в целом ответ на вопрос, имеет ли смысл затевать рефинансирование, зависит от процентной ставки – если она существенно ниже, чем ваша нынешняя, то выгода будет налицо.

Рефинансирование с плохой кредитной историей

Плательщикам с плохой кредитной историей найти банк, который захотел бы их перекредитовать, будет непросто. Мало кто готов идти навстречу проблемным клиентам – банкам хватает таковых среди собственных заемщиков, зачем им переманивать таких у других банков?

Вот почему, если у вас ипотечный кредит с задолженностью, просроченный, с просрочкой – вряд ли вы найдете хороший вариант для его перекредитования.

И не стоит думать, что в новом банке о ваших проблемах не узнают – во-первых, там попросят справку из вашего банка, во-вторых у знают в БКИ отзывы о вас как о клиенте. Бюро кредитных историй хранит данные в плательщиках десятки лет.

Сколько стоит и какие расходы

Приготовьтесь к тому, что вас ждут определенные затраты расходы, связанные с рефинансированием. Сколько и на что придется потратить:

  • на услуги компании-оценщика, которая предоставит отчет о текущей рыночной стоимости вашего объекта недвижимости (этого требует банк) – около 3-5 тыс. рублей,

  • на услуги нотариуса (на заверение ипотечного договора с залоговым имуществом) – 1-2 тыс.,

  • на страхование объекта недвижимости – до 1 % от стоимости кредита.

Убедитесь, что понижения процентной ставки по ипотеке будет достаточно, чтобы окупить ваши затраты и сделать перекредитование выгодным.

Смена заемщика

Залогом при оформлении ипотечного кредита выступает недвижимость. Она должна быть оформлена на заемщика. Запрашивая реструктуризацию, он должен быть готов передать эту же или другую, ему же принадлежащую недвижимость, в залог новому банку.

Исходя из вышесказанного, становится понятно, что смена замена заемщиков в процессе невозможна. Невозможно ипотеку перевести на другого человека – согласия банка на это получить мало кому удавалось. Банк может согласиться с оплатой долга созаемщиком, замены заемщика это не требует.

Топ 5 банков

Перекредитование ипотеки под меньший процент – это выгодно, и потому данную услугу предлагают многие банки. Среди ведущих можно выделить:

  • Сбербанк

  • Газпромбанк

  • ВТБ 24

  • Альфа-Банк

  • Россельхозбанк

Процентные ставки у них примерно одинаковые – от 9 до 11 процентов. Прогнозы на будущие годы относительно рынка ипотеки и ее рефинансирования делать никто не берется – многое зависит от курса валют и ключевой ставки ЦБ.

Рефинансирование ипотеки в любом из вышеперечисленных банков будет выгодно, если ваш нынешний ипотечный кредит вы брали под 13 и более процентов в год.

Как можно подать на рефинансирование? Либо онлайн (не все банки поддерживают данную услугу), либо при личном визите в офис.

Согласие банка на выдачу кредита зависит от многих факторов, о которых мы уже писали выше.

Вы также можете попробовать запросить рефинансирование в этом же банке – в том, где у вас оформлена ипотека. К примеру, Сбербанк поддерживает такую услугу.

Частного дома

Не только квартира, но и частный дом может быть объектом залога при ипотечном кредитовании или его рефинансировании.

При этом дом должен отвечать ряду критериев. К примеру, почти все банки требуют, чтобы это был дом с отдельным входом, кухней, удобствами в доме, отсутствием деревянных перекрытий и т.п. Загородная недвижимость может быть одобрена в качестве залога, если она построена на участке под ИЖС, оформлена и отвечает вышеобозначенным критериям.

Если вы только затеваете строительство дома, то единственным вариантом будет взять потребительский кредит. Ипотеку под проект дома никто не даст.

Этапы рефинансирования

Хотя в разных банках этапы рефинансирования ипотеки могут незначительно отличаться, процедура рефинансирования будет везде включать ряд обязательных шагов:

  1. Сбор документов, получение справки о рефинансируемом кредите в другом банке (там должна содержаться информация об остатке задолженности и процентах).

  2. Подача и одобрений заявки на сайте банка и при визите в офис.

  3. Сбор документов о недвижимости, которая выступает в качестве залоговой.

  4. Прием документов по недвижимости банком, рассмотрение и одобрение объекта в качестве залогового. Обычно на сбор и подачу документов о недвижимости банк дает 1-2 месяца с момента одобрения заявки на кредит.

  5. Заключение новой ипотечной сделки (договора об ипотеке), регистрация.

  6. Перечисление денег банком. Погашение ипотеки в старом банке.

  7. Предоставление в новый банк информации о погашении ипотеки, снижение процентов по кредиту (происходит после получения подтверждения того, что деньги были потрачены именно на погашение старого займа).

Последовательность действий может немного отличаться. Но в целом порядок рефинансирования ипотечного кредита выглядит именно таким образом.

Поделиться
Похожие записи
Adblock detector