Инфопортал
Назад

Можно ли из двух квартир сделать одну

Опубликовано: 06.04.2020
0
1

Что говорит закон и Жилищный кодекс об этом, можно ли соединить 2 квартиры

Обширная законодательная база, регулирующая вопросы переустройства помещений, включает множество видов НПА.

Среди актов нормотворчества в данной сфере есть законы, подзаконные акты, ведомственные нормы, административные регламенты. Однако главную роль играет все же кодифицированные законы – Жилищный и Градостроительный кодексы.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressen-GB

Понятие «реконструкция» закреплено сразу в п. 14 ст.1 ГрК РФ. Согласно данной нормы, под указанным термином понимается изменение параметров объекта путем надстройки, переустройства, расширения, замены, восстановления несущих конструкций.

При этом изменены могут быть как часть параметров объекта, так и весь он целиком.

Можно ли из двух квартир сделать одну

Под параметрами подразумеваются:

  • объем;
  • этажность;
  • высота;
  • площадь.

Термин «перепланировка» содержится в ст. 25 ЖК РФ. Исходя из положений данной нормы, к перепланировке относится изменение конфигурации жилого помещения, если оно потребует внесение коррективов в техплан и кадастровый паспорт.

К таким работам относятся:

  • снос не несущих стен;
  • перенос дверных проемов;
  • установка и/или демонтаж перегородок;
  • объединение комнат.

С учетом законодательного определения обозначенных понятий, реконструкция жилого помещения имеет место в тех случаях, когда изменения более глобальные. По сути, перепланировка двух квартир в одну будет относиться к реконструкции.

Это обусловлено тем, что из двух помещений будет создано одно, с площадью превышающей каждой из объединенных квартиры.

Априори, все изменения параметров жилища должны производиться только после получения на это разрешения. Тем не менее, люди часто сначала сделают, а потом пытаются результат этого действия оформить.

Само собой разумеется, что после выполнения перепланировки получать на нее разрешение уже будет поздно.

Можно ли из двух квартир сделать одну

На практике существуют случаи, когда собственникам помещений удавалось получить разрешение на перепланировку и работы уже были начаты, а порой и закончены.

Но это стало для них возможным только потому, что представители компетентного органа не приходили на объект с осмотром перед выдачей разрешения. Если ли осмотр прошел, вскрылась бы истина. И собственник получит штраф и предписание – вернуть все в первоначальное положение.

Таким образом, действия собственника, по сокрытие самовольной перепланировки являются весьма рискованными. Лучше все согласовывать заранее.

Тем не менее, если все же работы выполнены, согласования нет, а привести все изменения в соответствии с документами нужно, есть один выход – узаконивание объединения квартир.

Происходит данный процесс в судебном порядке. Прежде чем обратиться и подать в суд исковое заявление о сохранении перепланировки, необходимо получить техническое заключение от проектной организации.

Можно ли из двух квартир сделать одну

В нем должно быть сказано, что произведенные изменения не затрагивают прав третьих лиц, не влияют на конструктивные свойства здания, не угрожают жизни и здоровью людей.

Не всегда желания людей укладываются в существующие нормы. Тем не менее, ничто не мешает проверить – допустимо ли реализовать задуманное.

Для того, чтобы мечта стала ближе к реальности и при этом не было штрафов, рекомендуется следовать следующим советам:

  1. Перед планированием объединения квартир посоветоваться со специалистом о технической и юридической возможности такой перепланировки.
  2. Заказывать проект у квалифицированной проектной организации.
  3. Перед началом работ все тщательно посчитать, составить смету расходов.
  4. Не начинать работ, пока не будут получены все необходимые согласования.
  5. Производить перепланировку в строгом соответствии с проектом.

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

Соблюдение обозначенных рекомендаций позволит правильно выполнить перепланировку и избежать неблагоприятных последствий.

1. Начните с юридических вопросов

Заранее проконсультируйтесь у застройщика, в управляющей компании (если речь идет о новостройке) или в БТИ (в случае со вторичным жильем), возможно ли объединение выбранных вами квартир. Не исключено, что ваш путь преградит несущая стена, и на согласование проема уйдут дополнительные время и деньги. 

Возможно, относительно именно вашего дома действуют особые правила. Например, могут возникнуть серьезные сложности по объединению лицевых счетов энергетической компании, и тогда проще будет оставить два счета и оплачивать оба. В любом случае подумайте и о ликвидности будущего жилья, и о том, как могут измениться ваши жизненные планы, и действуйте, как считаете выгодным. 

Что говорит закон и Жилищный кодекс об этом, можно ли соединить 2 квартиры

Любое конструктивное изменение построек требует соблюдения ряда условий. Нарушение правил может привести к поломкам элементов помещения. При грубых нарушениях не исключено обрушение здания.

иски в суд

Соблюдение условий и требований объективно необходимо. Это сохранит в целостности имущество и обеспечит безопасность людей.

К основным условиям объединения квартир относится запрет на полный снос несущих стен. Ее разбор может быть произведен только с сохранением требуемой по нормативу прочности конструкции.

Как правило, без сложностей можно получить согласование устройства проемов. Если несущую стену требуется разобрать в большем объеме, то потребуется ее усиление, в частности – армирование проема.

Как ни странно, но разбирать несущие стены между двумя квартирами не запрещено. А вот согласование проема в перекрытиях вызовет серьезные сложности. Исход дела будет определять материал стен и технология строительства дома.

Проще всего переустраивать квартиры в монолитных домах, так как в них все перекрытия не имеют несущей ценности.

Другим важным нюансом является запрет на устройство вспомогательных помещений над жилыми. Сюда относится, прежде всего, перенос туалета или ванной комнаты. То же касается и переноса коммуникаций кухни.

Главным требованием к любой перепланировке и реконструкции заключается в недопущении в результате их проведения неблагоприятных последствий.

К ним относятся:

  • разрушение дома;
  • снижение прочности конструкций;
  • иное ухудшение, ставшее причиной вреда имуществу, жизни и здоровью людей.

Можно ли из двух квартир сделать одну

Казалось бы, процесс объединения двух квартир самый сложный в сфере перепланировок. Однако же есть еще более краеугольный случай. Речь идет об объединении помещений с разными собственниками.

Ситуации довольно редкая, но теоретически возможная. В данном случае, целесообразно сначала произвести «заведение» второго собственника в каждую из квартир. Проще, если доли будут у обоих лиц одинаковыми по 50%.

В таком случае, дальнейшее согласование объединения помещений оба собственника будут осуществлять на равных права в отношении общей долевой собственности, подавая заявления от обоих ее участников.

Вариант подачи заявлений на согласование перепланировки отдельно от каждого собственника по своей квартире без установления общей долевой собственности на квартиры неприменим на практике.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrighten-GB

В этой ситуации возможно согласовывать лишь изменения по каждому помещению в отдельности. Объединение квартир в таком случае не пройдет.

2. Проверьте «мокрые» зоны

После решения юридических вопросов выделите на плане квартир так называемые «мокрые» зоны (к ним относятся кухни и санузлы), выделите на плане цветом границы коридоров, прихожих, чуланов и других вспомогательных помещений. 

Это нужно для того, чтобы определить, где можно размещать новую кухню, санузлы и постирочные зоны, и четко придерживаться границ – кухонное и сантехническое оборудование разрешают размещать только в «мокрой зоне». 

Когда могут отказать, можно ли что-то сделать с отказом

Основание отказа в выдаче разрешения на перепланировку может являться по сути два обстоятельства:

  1. Несоответствие проекта существующим нормам.
  2. Неполучение необходимых согласований при затрагивании общего имущества МКД.

В первом случае конкретных поводов отказа может быть значительное количество. Все потому, что ограничений на демонтажные работы довольно много. Однако если проектировщик грамотно подойдет к делу, то отказа по этому основанию быть не должно.

Компетентный проектировщик еще на стадии проектирования озвучит все «слабые» места задумки и либо предложит пути решения проблемы, либо посоветует отказаться от идеи.

Что касается второго основания – отсутствие согласований от жильцов, то здесь все решает сплоченность сообщества собственников. Редко удается получить 100% согласования от всех.

По этой причине, лучше воздержаться от планов расширения за счет общего имущества, а равно каких-либо иных работ, уменьшающих таковое.

Если отказ все же будет получен, то не стоит его оспаривать. Как правило, такие попытки не увенчиваются успехом. Оптимальным выходом из ситуации будет устранение замечаний компетентного органа и повторное обращение за согласованием.

Условия и порядок перепланировки двух квартир в одну

Если вы планируете разместить на месте одной из кухонь спальню или детскую, но у вас не самый верхний этаж, и над вашей новой комнатой будет размещаться кухня соседей сверху, БТИ вправе отказать вам в согласовании. Выход есть: попробуйте разместить в этом месте, скажем, кабинет, библиотеку, гардеробную, это значительно облегчит вам согласование перепланировки. Помните, что размещать санузел (ванную или душевую) на месте кухни или кухню на месте санузла запрещено.

Варианты объединения квартир

Все идеи объединения квартир ограничиваются рамками конструктива здания и расположения помещений относительно друг друга. Понятно, что речь идет об объединении именно смежных помещений.

Невозможно объединить помещения, расположенные в разных концах этажа либо на разных этажах без смежного межэтажного перекрытия.

С учетом всех возможных вариантов расположения помещений можно выделить следующие способы объединения квартир.

Объединение по горизонтали Объединение по вертикали
Касается квартир, расположенных на одном этаже и имеющих хотя бы одну смежную стену. Относится к жилым объектам, расположенным на разных этажах друг под другом полностью, либо имеющих общее межэтажное перекрытие хотя бы в одной комнате из каждой объединяемой квартиры.

Обратите внимание, устройство отверстия в плите между этажами не всегда возможно. В целях безопасности стоит воздержаться от выполнения слишком широких отверстий, которые снизят прочность плиты.

В плане согласований, новая квартира и объект со вторичного рынка ничем не отличаются. Единственным моментом может быть сложность согласований с соседями новостройки. Ведь зачастую многие квартиры в таких домах долго пустуют (пока идут ремонты или пока квартиры на продаже).

С другой стороны, если значительная часть квартир оформлена на застройщика, то с ним проще будет вести переговоры, нежели чем с сотней соседей.

Совершенно по-другому обстоят дела, если вопрос об объединении квартир возник еще на стадии проектирования. Здесь можно вести речь не о согласовании перепланировки, а о создании квартиры с индивидуальной планировкой.

Чем раньше обратиться к застройщику с этим вопросом, тем проще будет получить положительный ответ. Лучше делать это до прохождения проектом государственной экспертизы, чтобы не пришлось проходить процедуру внесения изменений в согласованный проект.

4. Где будет вход?

Определитесь, какую из двух входных дверей вы оставите в качестве основного входа в новую квартиру. Обычно это становится понятным после того, как дизайнер представит вам два или более вариантов планировочного решения.  

Удобнее и эргономически оправданно, когда от входа вы попадаете в так называемую общественную зону – гостиную и кухню, а приватная, где размещаются спальни и хозяйские ванные комнаты, удалена от входа. 

По мнению специалистов БТИ и просто следуя здравому смыслу, не рекомендуется замуровывать вторую (второстепенную) входную дверь в квартиру, ведь жизненные обстоятельства или планы всегда могут измениться. Вдруг  вы захотите снова сделать из квартиры два отдельных жилья?

Если вы мечтаете отгородить часть подъезда, расположенную между вашими квартирами, то придется решать этот вопрос на общедомовом собрании жильцов. Отгородиться удастся только в том случае, если в вашей части нет приборов учета воды, электрических счетчиков и других приборов, доступ к которым у специалистов должен быть круглосуточным. 

Плюсы и минусы объединения квартир

Прежде чем приступить к выполнению согласований необходимо взвесить все за и против. Безусловным аргументом в пользу объединения служит удобство использования будущего единого объекта одним хозяином.

В то же время, если вдруг возникнет желание сдать внаем одну из частей такого объединенного помещения, сделать это будет сложнее, чем если бы квартиры были отдельными.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsen-GB

Кроме того, большим минусом является сложность и затратность как согласований, так и самих работ. Порой их стоимость может стать сопоставимой цене одной квартиры. Поэтому стоит составить подробную смету расходов, прежде чем приступать к реализации идеи.

С другой стороны, материальная выгода от объединения тоже есть, хоть она и невелика. Так, есть ряд коммунальных услуг, которые платятся «с квартиры». К примеру – антенна, домофон. При объединении помещений, платить придется только за одну квартиру, а не за две.

6. Советуйтесь со специалистами

Если чувствуете, что не в состоянии удержать множество правил в голове, стоит обратиться к опытным специалистам: архитекторам и дизайнерам. Они помогут извлечь максимальную пользу из площади, сделать удобную для жизни планировку, помогут правильно оформить документы для последующего согласования в  БТИ. 

Необязательно заказывать полный дизайн-проект – многие дизайнеры предоставляют такую услугу, как планировочное решение или экспресс-проект, куда входят несколько вариантов планировки, план возведения перегородок и, по желанию, планы электрики. Заплатить за экспресс-проект может позволить себе каждый владелец квартиры, затевающий ремонт.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector