Нотариальное удостоверение договора купли продажи недвижимости

Стоимость нотариального заверения Договора купли-продажи квартиры

Продавцу квартиры, как ни странно, нотариус не очень-то и нужен (за исключением обязательных случаев, указанных выше). Разве что – для комфорта и удобства проведения самой процедуры сделки.

И правда, ведь для Продавца задача номер один – это получить деньги за проданную недвижимость, поэтому все его интересы сосредоточены на способе передачи денег за квартиру. А точность формулировок Договора купли-продажи и вероятность его недействительности в будущем, Продавца мало волнует. Если деньги получены, то все остальные возможные проблемы – это уже будут проблемы Покупателя.

Даже если договор будет составлен с ошибками, и сделка, в итоге, не будет зарегистрирована, то Продавец всегда останется при своем – его право собственности на квартиру никуда не денется. То же касается и случая, когда сделка оспаривается в суде и признается недействительной – тогда судебным решением право собственности возвращается Продавцу (меняется всего лишь запись в базе Росреестра). А вот с возвратом денег Покупателю все гораздо сложнее…

Кроме того, абсолютное большинство недействительных сделок с недвижимостью признаются судом таковыми по инициативе (по иску) самого Продавца (или по иску третьих лиц с его стороны). Поэтому Продавцу нечего бояться того, что вряд ли случится без его собственного на то желания.

Другое дело – Покупателю. Ему как раз есть чего бояться!

Очевидно, что за удобство и безопасность надо платить. И это в интересах, прежде всего, Покупателя квартиры. Хотя на практике часто случается, что нотариальную пошлину стороны договора делят между собой поровну.

Стоимость нотариального заверенияДоговора купли-продажи квартиры (см. ниже по ссылке), вопреки распространенному мнению, совсем невелика относительно стоимости самой сделки, и в несколько раз меньше, чем стоимость риэлтерских услуг. Это тем более актуально, учитывая что с января 2015 года расценки нотариусов на оформление сделок с недвижимостью значительно снизились.

  ♦ Стоимость услуг Нотариуса ♦

Выбрать нотариуса для удостоверения сделки с недвижимостью можно – здесь.

После регистрации перехода права собственности по Договору купли-продажи квартиры, сторонам еще нужно подписать Передаточный акт. Его уже можно составлять самостоятельно (как именно – см. по ссылке), и нотариальное заверение этому акту не требуется, и на практике, обычно, не применяется.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Стоимость УПТХ	Итого к оплате
ДОГОВОРЫ ОТЧУЖДЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТИ (За представление заявления о государственной регистрации прав в орган регистрации прав плата за УПТХ НЕ ВЗИМАЕТСЯ)
Договоры отчуждения НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА	ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ФОРМА 0,5% суммы договора, но не менее 300 р. и не более 20 000 р. п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК	а) подлежащие обязательному нотариальному удостоверению – 6000 р. (Н/летние освобождаются от УПТХ. Освобождение производится пропорционально их участию в договоре. В случае отчуждения более 1 объекта в одном договоре, стоимость УПТХ составит 7 000,00 р. и далее увеличению не подлежит.) б) не подлежащие обязательному нотариальному удостоверению – 8000 р. (начиная с 2-го плюс 1000,00 р., не более 13 000,00 р.) 3) по оформлению в долевую собственность родителей и детей жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала – 5000 р. (Н/летние освобождаются от УПТХ. Освобождение производится пропорционально их участию в договоре)	а) 6000 р. тариф б) 8000 р. тариф в) 5000 р. тариф
-супругу, родителям, детям, внукам	необязательная нотариальная форма: До 10 млн. р. вкл. – 3000 р. 0,2% оценки н/и От 10 млн. – 23 000 р. 0,1% суммы, превыш. 10 млн. р., но не более  50 000 р. п. 1 пп.1 ст. 22.1 ОЗН
Другим лицам: а) до 1 млн. р. вкл. б) свыше 1 млн. р. до 10 млн. р. вкл.	а) 3000 р. 0,4% суммы сделки б) 7000 0,2 % суммы сделки, превыш. 1 млн. р. В) 25000 р. 0,1% суммы, превыш. 10 млн., а в случае отчуждения жилых помещений и зем. уч., занятых жилыми домами  – не более 100 00 р. п. 1 пп.1 ст. 22.1 ОЗН
в) свыше 10 млн. р. В т.ч. договоры по распоряжению н/и на условиях доверительного управления или опеки, а также по продаже н/и несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного договоры купли-продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу
Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением	0,5% суммы договора, но не менее 300 р. и не более 20 000 р. п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК	8000 р.	8000 р. тариф
Договор ипотеки, требующий обязательной нотариальной формы: а) долей в праве общей собственности на жилое помещение, дом с земельным участком, в обеспечение возврата целевого кредита (займа) на приобретение или строительство дома, квартиры пли в обеспечение кредита (займа), на реструктуризацию кредита предоставленного на приобретение или стр-во жилого дома, квартиры б) долей в праве общей долевой собственности на иное недвижимое имущество( в т.ч. нежилое)	Считается индивидуально	а) 8 000 р. б) 11 600 р.	а) 8 000 р. б) 11 600 р. тариф
Договоры об ипотеке жилого помещения в обеспечение возврата кредита (займа), предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры	200 р. п. 1 пп. 4 ст. 333.24 НК	11 000 р.	11 200 р.
Договоры об ипотеке другого недвижимого имущества, за исключением морских и воздушных судов, а также судов внутреннего плавания	0,3% суммы договора, но не более 3000 р. п. 1 пп. 4 ст. 333.24 НК	11 000 р.	Тариф 11 000 р.
ИНЫЕ ДОГОВОРЫ И СОГЛАШЕНИЯ
Договоры уступки требования по договору об ипотеке жилого помещения, а также по кредитному договору и договору займа, обеспеченному ипотекой жилого помещения	300 р. п. 1 пп. 7 ст. 333.24 НК	11 000 р.	11 000 р. тариф
ИНЫЕ ДОГОВОРЫ И СОГЛАШЕНИЯ, не указанные выше (в т.ч. займ, предварительные договоры, договоры ипотеки, не требующие обязательной нот. формы и пр., за исключением договоров в рамках наследственного дела)	ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ НОТ. ФОРМА А) Если предмет договора не подлежит оценке – 500 р. п. 1 пп. 6 ст. 333.24 НК Б) Если предмет договора подлежит оценке – 0,5% суммы договора, но не менее 300 р. и не более 20 000 р. п. 1 пп. 5 ст. 333.24 НК НЕОБЯЗАТЕЛЬНАЯ НОТ. ФОРМА А) Если предмет договора не подлежит оценке  – 500 р. п. 1 пп. 5 ст. 22.1 ОЗН Б) Если предмет договора подлежит оценке: – до 1 000 000 р. – 2000 р. 0,3% суммы сделки;  – свыше 1 000 000 р. до 10 000 000 р. включительно – 5000 р. 0,2% суммы договора превышающей 1 000 000 р. – свыше 10 000 000 р. – 23 000 р. 0,1% суммы договора, превышающей 10 000 000 р., но не более 500 000 р. п. 1 пп. 4 ст. 22.1 ОЗН	11 000 р.	11 000 р. тариф

Нужен ли нотариус при покупке квартиры?

А вот здесь уже совсем другой расклад. Покупатель, расставаясь с деньгами, получает за них не столько физический объект, сколько ПРАВО на этот объект. А право собственности – это такое понятие, которое содержит множество всяких законодательных условностей, при отсутствии или нарушении любого из которых, это право может оказаться оспоренным, ограниченным или вовсе недействительным.

Чем нотариус здесь может помочь? В первую очередь – снижением рисков сделки для Покупателя квартиры. Как именно?

Нотариус выполняет следующие действия, которые исключают ничтожность сделки, и снижают вероятность признания ее недействительной:

• Изучает условия сделки и подготавливает проектДоговора купли-продажи квартиры с учетом этих условий и соблюдения законодательства (т.о. исключается ничтожность договора);
• Вставляет в договор отдельными пунктами дополнительные условия, защищающие права Покупателя от возможных ограничений и обременений (например, условия о снятии с регистрационного учета членов семьи Продавца);
• Отслеживает права супругов на квартиру и необходимость письменного согласия, если одного из супругов нет в числе собственников (в т.ч. проверяет наличие супруга по базе ЗАГСов);
• По договоренности сторон может отразить в договоре условие дополнительной финансовой ответственности Продавца, в случае ограничения прав Покупателя по иску третьих лиц;
• Устанавливает и заверяет личности участников сделки;
• Может потребовать дополнительные документы для подтверждения полномочий участников сделки (помимо тех документов, которые требуются для ее регистрации);
• Нотариус имеет прямой доступ к сведениям из ЕГРН (т.е. имеет возможность убедиться в актуальности прав и отсутствии обременений на момент сделки, а также получить сведения из ЕГРН о признании недееспособным Продавца квартиры);
• Нотариус имеет доступ к закрытым базам данных госучреждений, которые недоступны обычным гражданам, риэлторам и даже юристам (об этом – ниже);
• Разъясняет сторонам договора смысл и юридические последствия совершаемой ими сделки, убеждаясь в том, что она соответствует действительным намерениям сторон (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине обмана, угрозы, насилия, заблуждения и т.п. – ст. 178 и ст. 179 ГК РФ);
• Беседует с Продавцом и Покупателем перед подписанием договора, убеждаясь в их вменяемости, адекватности, и добровольности совершаемых ими действий (т.о. снижает риск недействительности сделки по причине недееспособности Продавца – ст. 176 и ст. 177 ГК РФ);
• Заверяет подлинность подписей сторон при заключении договора.

Кроме того, нотариус всегда – лицо незаинтересованное (в отличие от нанятого риэлтора, например). Нотариус действует от имени Российской Федерации, он независим от сторон сделки.

Нотариус Ирина Мясникова из Санкт-Петербурга утверждает, что из нотариально оформленных договоров опротестовывается только 0,07%, тогда как из оформленных в простой письменной форме – каждый пятый.

Откуда нотариус получает сведения для сделки с недвижимостью?

В первую очередь нотариус, конечно, изучает представленные ему документы по сделке и беседует с ее участниками. Но кроме этого (важно!) у нотариуса есть возможность оперативного получения и проверки информации через государственную Систему межведомственного электронного взаимодействия (СМЭВ).

Эта система СМЭВ позволяет уполномоченным лицам и ведомствам обмениваться информацией и быстро получать юридически достоверные сведения из разных официальных источников. Например, на сегодняшний день нотариусы направляют электронные запросы и оперативно получают сведения из Росреестра, Налоговой службы, МВД, банков и других инстанций.

Кроме того, с 2018 года нотариусы получили доступ и к Единому государственному реестру записей актов гражданского состояния (ЕГР ЗАГС). Другими словами, нотариус теперь может иметь «горячий» доступ к сведениям о рождении, смерти, усыновлении/удочерении, браке, разводе и пр.

В ближайшем будущем ожидается электронное взаимодействие посредством СМЭВ между нотариусами и ФССП, а также взаимодействие с МВД в части проверки подлинности документов, удостоверяющих личность гражданина, его представителя, или уполномоченного представителя юридического лица.

Помимо этого, каждый нотариус имеет оперативный доступ к Единой информационной системе нотариата (ЕИС), в которой регистрируются все нотариальные действия, совершенные всеми нотариусами на территории России (подтверждение – здесь). Это тоже помогает оперативно проверить сведения, касающиеся сделки с недвижимостью (например, выданные и отмененные доверенности, наследственные дела, нотариально заверенные согласия супругов на сделку и т.п.).

Очевидно, что благодаря доступу к этим системам СМЭВ и ЕИС, ценность нотариуса в сделках купли-продажи жилья существенно возрастает. Обычный гражданин (читай, Покупатель квартиры) доступа к этим данным не имеет.

Видеозапись и судебная защита

С 2015 года нотариусу предоставлено право вести видеосъемку заверяемых им сделок (см. закон об этом – здесь). Это еще больше повышает доказательную базу в случае попыток оспаривания сделок, удостоверенных нотариусом.

Видеозапись процесса позволяет подтвердить, что нотариальный акт был совершен в соответствии с законом, в присутствии конкретных граждан, и что сами граждане действовали добровольно и находились в трезвом уме и ясной памяти. Отказ же гражданина от видеофиксации нотариальных действий – это повод насторожиться и еще тщательней подойти к проверке документов и самого гражданина. Это подтверждает и Федеральная нотариальная палата (см. здесь).

В случае последующего оспаривания сделки и судебных разбирательств по ней, нотариус может выступать в суде в качестве третьего лица для подтверждения действительных условий сделки, а также вменяемости и истинных намерений ее сторон.

Нотариус подтверждает и такую юридически значимую деталь, как добросовестность приобретателя квартиры. И показания нотариуса, в таком случае, существенно влияют на результат судебного решения.

Благодаря всему этому, риски оспаривания сделки для Покупателя квартиры существенно снижаются по целому ряду оснований.

Чем еще может быть полезен нотариус в сделках с недвижимостью?

Особенно ценно участие нотариуса в сложных альтернативных сделках купли-продажи квартир, а также в сделках с участием пожилых людей. Например, если милая старушка, продавшая квартиру, через месяц вдруг очнется и заявит, что ничего она не продавала, а супостаты окаянные ее обманули или заставили, то лучшей защитой для Покупателя будет свидетельство нотариуса.

В случае сомнения в адекватности и дееспособности Продавца квартиры на момент подписания договора, нотариус может приостановить сделку, и пригласить медработника для медицинского освидетельствования. Официальная медицинская справка будет серьезной защитой для Покупателя на случай оспаривания сделки по причине невменяемости Продавца.

Нотариус также будет крайне полезен Покупателю в случае, когда Продавец продает квартиру по доверенности. Нотариус обязательно проверяет, выдавалась ли эта доверенность на самом деле, и не изменилось ли ее содержание на момент совершения сделки. Если доверенность окажется отозванной на момент сделки, то сама сделка тоже окажется недействительной.

Удобство проведения сделки, регистрации и взаиморасчетов

Дополнительные причины того, чтобы оформить Договор купли-продажи квартиры у нотариуса – это удобство самого процесса проведения сделки и быстрая регистрация. Удобство заключается в том, что все участники сделки размещаются в офисе нотариуса и действуют под его руководством, а сам он выступает независимым арбитром в случае возникновения споров (а споров между участниками в процессе сделки, обычно, хватает).

У нотариуса, кстати, можно очень удобно и безопасно провести денежные взаиморасчеты по сделке – через депозит нотариуса (официальная услуга – см. по ссылке).

Нотариус «отвечает рублем» за свои действия

Помимо всего прочего, ответственность нотариуса застрахована. А если его страхового лимита окажется недостаточно, то есть еще и коллективная страховка в региональных нотариальных палатах. Кроме того, нотариус отвечает за причинённый ущерб всем своим имуществом (в отличие от обычного юриста и, тем более, риэлтора).

Подтверждение того, что нотариусы в таких случаях действительно «отвечают рублем», приведены на сайте Федеральной нотариальной палаты – здесь (с примерами выплаты компенсаций).

Дополнительно ответственность нотариусов обеспечивается специальным компенсационным фондом ФНП (Федеральной нотариальной палаты). Этот фонд начинает действовать с января 2018 года. Средства из него будут направляться на компенсацию убытков, возникших у клиентов нотариуса или третьих лиц по его вине, если его страховки не хватит для покрытия этих убытков.

Официальные сведения о составе компенсационного фонда ФНП – здесь.

Законодательно этот фонд описан в статье 18.1 «Основ законодательства РФ о нотариате».

Нотариусов уважают и в банках. При покупке квартиры в ипотеку, банки-кредиторы, как правило, требуют от Покупателя-заемщика заверять договор купли-продажи у нотариуса в обязательном порядке. Этим они снижают свои риски.

Тем не менее, нужно понимать, что нотариус обеспечивает законность и правомерность только текущей сделки. И именно по законности конкретно этой сделки он отвечает своим имуществом. Что было с квартирой ДО этого, насколько правомерны были предыдущие сделки с ней – нотариус не выясняет, т.к. это уже не входит в зону его ответственности.

Конечно, нотариус не закрывает для Покупателя абсолютно все риски сделки с квартирой, но существенно снижает многие из них. Другими словами, у нотариально заверенногоДоговора купли-продажи квартиры гораздо ниже вероятность судебного оспаривания, а вероятность признания его ничтожным – практически исключена.