Инфопортал
Назад

Обмен долями между родственниками в разных квартирах

Опубликовано: 07.04.2020
0
1

Каковы особенности договора обмена долями в неприватизированных недвижимых объектах?

Понятие договора мены регламентирует 567 статья Гражданского кодекса РФ. Обменному договору посвящена глава 31 ГК РФ, а также некоторые статьи 30 главы указанного кодекса. Правила о купле-продаже имущества, для их применения к договору мены, не должны противоречить положениям 31 главы Гражданского кодекса РФ.

Это соглашение предусматривает предоставление одного вещи в собственность взамен другой. При этом не указано, что обмениваемые вещи (в том числе и недвижимые) должны стоить обязательно одинаково. Просто сторона соглашения, которая получает имущество большей стоимости взамен менее дорогого предмета, обязана выплатить контрагенту разницу между ценами.

ВАЖНО !!! Обмену подлежат доли и в приватизированном, и в неприватизированном жилье, но порядок и пакет представляемых документов будет разниться. Просто к правовому регулированию обмена долями в неприватизированном объекте недвижимости присоединяется, помимо Гражданского, еще и Жилищный кодекс (а именно, его 72 статья).

Части объектов недвижимости, находящиеся в различных видах владения (право собственности против социального найма) обмену между собой не подлежат. Ниже будут рассмотрены отличия в процедуре оформления таких обменов.

В основном, прибегают к договору мены частей в разных квартирах, но, при разнице в величине доли, возможен обмен и в пределах одного недвижимого объекта.

Многие граждане уверены, что при обмене долями или в разных квартирах между лицами, состоящими в родственных связях, например, когда собственники дети и родители, применяется иной порядок действий по заключению соглашения. Однако он абсолютно идентичен обменному договору между посторонними лицами. Если гражданин не хочет платить налог на доходы, то целесообразней заключить договор дарения.

Тут близкие родственники в законном порядке освобождены от уплаты в казну налога на доходы физических лиц. То есть передача по дарственной будет более выгодной и нередко договор мены прикрывается именно подобным соглашением. Но дарственных договоров заключают два. То есть, каждый родственник самостоятельно инициирует процедуру дарения.

Своими особенностями обладает и обмен долями среди наследников одного наследодателя. Заключить обменный договор на имущество, доставшееся по наследству, можно только после принятия этого имущества всеми наследниками. В этом случае должна прилагаться справка о принятии и вступлении в наследство, выданная нотариусом. А для этого придется подождать полгода.

Это самый приятный и безболезненный вариант обмена частями жилых объектов, не требующий сбора каких-либо дополнительных документов, получения согласия и прочих действий, тормозящих процесс заключения сделки.

Но и при этом варианте обязательна постановка договора на учет в Регистрационной палате.

Законодательный регламент

Оговорены ли в законе особые условия, в случае родственного обмена квартир?

Обмен долями между родственниками в разных квартирах

Законодательство подробно освещает вопросы осуществления мены в любой ее интерпретации.

Статья 567 Гражданского кодекса рассказывает о том, что представляет собой данное соглашение, а следующие статьи, идущие по нумерации за ней, раскрывают отдельные нюансы мены и ее основ.

Так или иначе, но материал Гражданского кодекса очень хорошо скомпонован и отвечает на все основные вопросы, которые могут появиться у граждан в процессе оформления соглашения. И все же, речь в данных статьях идет обо всем, кроме субъектного состава.

Мена – это двухсторонняя сделка, а значит, сторонами могут выступать как родственники, так и совсем посторонние друг другу люди. В статьях Гражданского кодекса нет упоминания о том, что данная сделка имеет какие либо привилегии в случае, если она осуществляется между двумя родственными лицами.

Это значит, что в не зависимости от того, кем вы являетесь своему оппоненту по договору, на вас будут распространяться одинаковые условия контракта.

Также, ознакомиться с вопросами осуществления мены между родственными лицами можно, обратившись к судебной практике ближайшей от вас судебной инстанции.

Вы не почерпнете в решениях суда новых норм и ссылок на акт, однако еще раз удостоверитесь в том, что субъектный состав сделки никаким образом не влияет на ее заключение и завершение.

О том, как обменять комнату в квартире на дом и земельный участок, как обменять частный дом или коттедж на квартиру с доплатой, а также о том, как оформить договор мены квартиры на дом с земельным участком, можно узнать из наших статей.

Можно ли обменять долю в квартире, где есть иной собственник?

Да, можно. Но процедура осложняется необходимостью выделения доли в квартире или ином недвижимом объекте. Помимо выдела доли, участник договора мены должен получить согласие основного собственника недвижимого объекта. В противном случае, такая сделка не может быть совершена ни при каких условиях. Если собственник возражает против такой формы распоряжения долей, то такие разногласия могут быть преодолены в рамках судебного разбирательства. При этом, скорее всего, в суде потребуется представительство квалифицированным юристом.

Способы

Теперь стоит поговорить вариантах родственного бартера жилья в собственности.

Первый и самый простой способ вытекает из названия нашей статьи. Он заключается в оформлении договора мены.

Суть сделки состоит в том, что стороны обмениваются недвижимыми площадями, то есть одновременно являются и продавцами, отчуждателями и приобретателями.

Кончено, сделка может быть как равноценной, так и нет – это решает каждый собственник в договоренности с другим в индивидуальном порядке. В контракт может быть вписано условие о доплате как с одной, так и с другой стороны.

Данная сделка может быть сразу отнесена (с соответствующей подачей документов и договора) в Росреестр или заранее заверена у нотариуса. Данное соглашение непременно облагается налогом в размере 13 процентов.

Второй способ осуществить обмен с родственниками жилплощадью – это составление контракта купли-продажи. В основном, к такому способу прибегают те, кто не заинтересован сохранить для себя максимальное количество денежных средств от сделки, а также те, кто не доверяют процедуре мены.

Так как обе стороны являются и отчуждателями и приобретателями, то составляется два контракта купли-продажи. Каждый из них подлежит нотариальному оформлению, но только в случае, если оппоненты не хотят быть обманутыми. После сделка оформляется в Росреестре.

Этот способ осуществления мены – самый затратный. Дело в том, что данный способ предполагает уплату налога в 13 процентов от суммы соглашения два раза – за каждый составленный и заверенный договор.

Теперь поговорим о самом менее затратном способе родственного бартера квартиры на квартиру. Сейчас мы говорим о дарении. Дело в том, что дарение облагается налогом, но только в случае, если не происходит между близкими родственниками.

Так, если человек состоит в тесной родственной связи, то намного выгоднее, с финансовой точки зрения, оформить два договора дарения и получить в собственность новое имущество взамен отчужденного.

Правда существует один минус. Если обмен подразумевает доплату, то этого нельзя прописать в договоре дарения.

Придется довольствоваться только тем, что вы поменялись жилыми площадями, а вот доплата денежных средств регулироваться законодательством никак не будет.

В какой форме должен быть заключен обменный договор?

В обязательном порядке для подобного рода соглашения установлена непременная письменная форма. Также соглашение по обмену долями в недвижимых объектах подлежит постановке на регистрационный учет в Росреестре. В связи с этим, потребуется три оригинала соглашения об обмене – то есть по одному каждой стороне, а еще один экземпляр «осядет» в архиве Федеральной регистрационной службы.

Совершение сделки по обмену в ряде случаев должно быть заверено нотариусом.

С чего начать?

Для начала необходимо подготовиться к бартеру. В первую очередь, договориться с оппонентом по сделке, обговорить ее детали, осмотреть помещения. После этого проведите подготовительные работы с жильем.

Именно, вы должны выписать всех прописанных, чтобы не обременять жилье и нового владельца проблемами, заплатить по счетам за коммунальные услуги, если есть задолженности. Кроме того, необходимо подготовить всю техническую документацию на квартиру.

Если у жилья есть еще собственники помимо вас, они должны быть не против осуществления сделки (читайте об

обмене доли жилплощади

). То есть, они должны подписать соглашение на отчуждение или же обратиться в суд для раздела имущества.

Куда обратиться?

Когда все работы проведены, можно приступать к оформлению сделки бартера квартир между родственниками. Для начала необходимо оценить суммарную стоимость своего жилья и жилья оппонента. Если цены соразмерны, можно переходить к оформлению договора, если же нет – стоит поговорить о доплате.

После этого составляется контракт либо самостоятельно, без нотариального заверения, либо обращаетесь в нотариальную контору.

Там документ проверяют, присваивают ему номер и заносят в Росреестр.

В случае, если одна из сторон не выполнит возложенных на нее обязанностей, этот договор будет хорошим свидетельством в суде.

Документы при родственном обмене квартир

Обмен долями между родственниками в разных квартирах

Договор об обмене является главным в данной процедуре. Но кроме этого нужно подготовить и другие бумаги для предоставления их в местные административные органы:

  • Документы при родственном обмене квартирЗаявление, которое должно быть одобрено администрацией местного управления.
  • Копии паспорта каждого участника обмена.
  • Ордера, полученные на квартиры.
  • Постановление на вселение в новое жилое помещение.
  • Документ о соцнайме предыдущего помещения.
  • Выписка, которая разрешает дальнейшее вселение.
  • Справка, в которой отмечены все зарегистрированные члены семьи.
  • Согласие всех задействованных членов семьи.

Кроме всех указанных документов обязательно нужно иметь с собой квитанции об оплате за проведенные операции.

Несмотря на то по закону Российской Федерации не предусмотрено такой процедуры как «обмен квартир между родственниками», жилую площадь обменять можно. Тот случай, когда квартира – чья-то собственность и когда она муниципальная служба – позволяет совершить обмен.

В последнее время спрос на такие услуги уменьшается все больше и больше. Люди не хотят меняться собственностью, опасаясь каких-либо последствий. Поэтому покупка персонального жилья – более подходящий вариант.

Для того чтобы осуществить родственный обмен жилплощадью необходимо предоставить следующие виды бумаг:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру;
  • соглашение от других собственников об отчуждении;
  • техническая документация на жилье;
  • справка из БТИ;
  • выписка из домовой книги;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • квитанция об оплате налога;
  • заверенный или незаверенный договор.

Все эти документы собираются в один пакет подаются в Росреестр, где рассматриваются сотрудниками. Если все утроит, то факт обмена будет оформлен.

Юридические нюансы обмена долями с участием несовершеннолетних граждан

Если речь идет о приватизированных квартирах, то они обмениваются с учетом соблюдения всех вышеуказанных правил.

По акту осуществления сделки собственники становятся полноправными владельцами жилых помещений.

Обменять муниципальную жилплощадь на приватизированную не позволяет закон. Поэтому прежде, чем прибегать к осуществлению сделки, муниципальное жилье необходимо приватизировать на имя, проживающего в нем.

Обмен между родственниками может пройти быстро и без весомых финансовых вливаний, но только в том случае, когда вы полностью уверены в том, что соблюдены все условия. От вашей внимательности зависит судьба вашей сделки с недвижимостью.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl Enter.

Многие граждане задаются вопросом, с какого возраста несовершеннолетний может быть участником обменной сделки? По гражданскому законодательству это допускается с 14 лет и не ранее. При этом, хоть несовершеннолетний и самостоятельно участвует в договоре, ему необходимо заручиться письменным согласием своих родителей или попечителя.

Также, в соответствии с действующими с 2016 года изменениями в регистрационное законодательство, договор мены с участием несовершеннолетнего лица никак не может избежать нотариального заверения. Это является некоей гарантией соблюдения прав несовершеннолетних лиц при сделках с недвижимыми объектами.

ВНИМАНИЕ !!! Одним лишь согласием законных представителей несовершеннолетнего обойтись не получится. Потребуется еще и согласие на проведение сделки со стороны органов опеки и попечительства для того, чтобы подтвердить, что жилищные условия в процессе обмена ухудшены, не будут.

Еще все расходы по заключению такого договора лягут на совершеннолетнего контрагента по данному договору. Условие о равном участии сторон сделки в таких расходах в этом случае неприменимо в соответствии с законодательством.

Сроки и стоимость оформления

Срок оформления регламентирован законодательством, но по общим правилам составляет от 3 до десяти дней. Продлить срок может не донесение определенных документов, а также – осложнение в виде отправки запросов в другие регионы.

В соответствии с Налоговым кодексом, данная сделка облагается 13 процентами вычетами в пользу государства от общей суммы.

Но если решено произвести обмен посредством дарения, то непременно можно рассчитывать на то, что сделка будет бесплатной ввиду того, что осуществляется между родственниками.

Каким налогом облагается договор мены между родственниками?

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Независимо от степени родства, в отличие от наследования или дарения, налог на доходы физических лиц подлежит уплате. Но только в случае неравной ценности долей недвижимости. Соответственно, обязанность оплатить такой налог в размере 13 % от разницы в стоимости обмениваемых долей возникает у получившего более дорогую недвижимость.

ВАЖНО !!! Единственным основанием освобождения от уплаты налога является срок нахождения предоставляемой доли в собственности у прежнего владельца. Он должен составлять не менее 5 лет.

Полученный доход должным образом декларируется в налоговой службе. Причем оплачивается налог сразу же после получения недвижимости, иначе она не будет зарегистрирована Росреестром.

, , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector