Инфопортал
Назад

Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Опубликовано: 28.03.2020
0
7

Как поменять квартиру в ипотеке на другую?

Как правило, жилищные кредиты выдаются на длительный срок, в течение которого жизненные обстоятельства заёмщика могут измениться. Так как квартира находится в залоге у банка и на неё наложено обременение, любые действия с недвижимостью, в том числе обмен, подлежат согласованию с кредитором. Поменять квартиру в ипотеке можно только при наличии разрешения банка и соблюдении соответствующей процедуры.

Согласно статье №37 Федерального закона «Об ипотеке» ФЗ-102, заёмщик имеет право на продажу или обмен залогового имущества, если данная сделка одобрена банком.

Если владелец попытается совершить указанные действия без согласования с кредитором, это будет расцениваться как грубое нарушение договорных обязательств.

В таком случае банк вправе применить штрафные санкции и потребовать полного погашения задолженности в досрочном порядке.

Особенности получения разрешения на обмен ипотечной квартиры зависят от условий кредитора и включают следующие аспекты:

  • банк имеет право отказать в проведении сделки без объяснения причин (согласно законодательству, кредитор не обязан давать своё согласие на подобные операции с залоговым имуществом);
  • порядок замены залога регламентируется внутренними нормативными документами банка и прописывается в ипотечном договоре;
  • при обмене происходит переоформление жилищного кредита на новый объект недвижимости.

Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Для законного оформления сделки заёмщику необходимо обратиться в банк и предоставить необходимые документы.

Традиционный вариант обмена квартиры, которая находится в ипотеке — это замена залогового имущества. Данная процедура имеет свои особенности в зависимости от ценовой разницы между старой и новой жилплощадью. При данном способе обмена заёмщику доступны следующие варианты:

  1. Замена осуществляется при условии равнозначной рыночной стоимости обеих квартир. При этом, новый объект недвижимости может иметь как бо́льшую, так и меньшую площадь по сравнению с тем, который на данный момент находится под ипотечным обременением. Это объясняется качеством жилья, его территориальным расположением, наличием или отсутствием внутреннего наполнения. Эквивалентный способ обмена отличается тем, что его проще и быстрее оформить, а потому является предпочтительным как для банка, так и для клиента.
  2. Производится обмен жилья на более дешёвое. Данный вариант редко получает одобрение банка, поскольку любому кредитору невыгодно менять текущее залоговое имущество на менее ликвидное. Подобная сделка возможна лишь в том случае, если заёмщик погасит более 65% от основного ипотечного долга.
  3. Производится обмен жилья на более дорогостоящее. В отличие от предыдущего варианта, в таком способе замены банки заинтересованы, так как стоимость залога будет увеличена, а кредитные риски снижены. Выгодной для кредитора является ценовая разница в размере не менее 20%. Доплата за новую квартиру осуществляется за счёт собственных средств клиента, либо банк может предложить потребительский кредит (при достаточном уровне платёжеспособности заёмщика).

Если банк отказал в замене залогового имущества, то можно прибегнуть к альтернативным вариантам обмена. К таковым относится оформление соглашения на переуступку обязательств перед кредитором. Вместе с собственностью к новому владельцу переходит статус заёмщика при условии, что его устраивают условия действующего ипотечного договора.

Также для выхода из положения можно использовать потребительский кредит — с помощью заёмных средств погасить ипотеку, снять обременение и оформить договор купли-продажи на нового владельца. Далее следует погасить кредит за счёт полученных денег и взять новый жилищный займ.

  Вопрос на изменение отчества ребенку

В отличие от традиционной продажи недвижимости, при обмене между физическими лицами заключается договор мены, а стоимость жилья не переводится в денежное выражение. Такая сделка имеет 3 участника, где третьей стороной выступает кредитор, который контролирует переход ипотечного обременения со старой квартиры на новую.

Обменная операция ипотечной недвижимости включает следующие этапы:

  1. Заёмщик обращается в банк для составления заявления на обмен жилплощади. Кредитор рассматривает запрос клиента и выносит решение относительно возможности дальнейшей процедуры.
  2. При наличии разрешения от банка клиент осуществляет сбор пакета документов по выбранному объекту недвижимости, на основании которых ответственные специалисты проверяют ликвидность потенциального залогового имущества. На данном этапе банк может отказать в проведении обмена, если выяснится, что новое жильё не соответствует его требованиям или имеет какие-либо обременения.
  3. Между владельцами имущества заключается договор обмена, в котором указывается способ проведения сделки (с доплатой или без). Заёмщик обязательно должен уведомить другую сторону о том, что недвижимость находится в ипотеке.
  4. На новую квартиру накладывается обременение, и она переходит в залог банка.
  5. С имущества, которое ранее принадлежало заёмщику, снимаются все ограничения кредитора.

Только после соблюдения установленного порядка действий второй участник сделки может законно переоформить в собственность квартиру, ранее находящуюся в ипотеке.

При первичном обращении в банк необходимо предоставить упрощённый пакет документов, который подаётся вместе с заявлением на обмен объекта недвижимости. Как правило, он включает в себя:

  • общегражданский паспорт заёмщика и созаёмщиков (при наличии);
  • свидетельство о присвоении идентификационного кода;
  • письменное согласие на проведение сделки от супруга (если заёмщиками являются муж и жена);
  • свидетельство о браке или разводе (при наличии);
  • свидетельство о рождении ребёнка, если на текущий момент он не достиг 14 лет;
  • ипотечный договор;
  • справка из банка, подтверждающая отсутствие нарушений в соблюдении условий ипотечного договора со стороны клиента (заёмщик не допускал возникновения просроченной задолженности).

После того как банк рассмотрит заявление клиента и даст предварительное согласие, потребуется предъявить дополнительные документы (СНИЛС, справка о составе семьи, копия лицевого счёта). Отдельный пакет бумаг предоставляется на квартиру, которую клиент желает получить в результате обмена (правоустанавливающие документы, кадастровый паспорт, отчёт оценочной компании).

Рекомендации

Чтобы успешно обменять квартиру в ипотеке на другую, необходимо обеспечить выполнение следующих условий:

  • банк одобрит сделку только заёмщикам с хорошей кредитной историей;
  • оформлять сделку можно по прошествии не менее 2 лет с даты подписания ипотечного договора;
  • новая квартира не может находиться на этапе строительства — обмен осуществляется только на реальное жильё;
  • остаток основного долга не должен превышать стоимости нового жилья.

Перед поиском объекта недвижимости для обмена рекомендуется обратиться в банк и удостовериться, что такая возможность существует. Ответственный специалист сообщит сроки и нюансы данной процедуры.

Для экономии времени также можно прибегнуть к услугам риэлтерской компании, сотрудники которой помогут найти жильё для обмена, составят договор и будут сопровождать сделку до момента её проведения.

Видео по теме

Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Появление ребенка, переезд в другой город, материальные трудности — причин для принятия решения о замене недвижимости много. Наличие квартиры в собственности дает свободу правовых действий, в то время как имущество, оформленное в ипотеку, ограничивает заемщика залоговым статусом.

Беспокоиться не стоит: в определенных случаях поменять квартиру, находящуюся в ипотеке, на другую можно без особых сложностей. Об этом мы и поговорим в данной статье.

  Совет директоров избирается на срок

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Финансовые учреждения разрешают поменять место жительства вместе с обменом ипотечной квартиры на другое понравившееся имущество. К нему предъявляются стандартные требования: низкая степень изношенности здания, отсутствие аварийного состояния, этажность дома — не менее 4 этажей и отсутствие регистрации третьих лиц, не являющихся членами семьи собственника.

Варианты совершения обмена:

  1. досрочное погашение кредита;
  2. перевод остатка долга по ипотеке третьему лицу;
  3. обмен на равноценную квартиру.

Данные виды операций с недвижимостью позволяют обменять собственность с наименьшими сложностями.

Трудности вызывает смена собственников для двух ипотечных квартир, обслуживаемых по ипотечным программам в разных банках, однако при отнесении двух вариантов к одному кредитору процедура обмена упрощается (отсутствует лишний посредник). Однако ни при каких обстоятельствах нельзя обменять квартиру, если на нее наложен арест (ГК РФ, ст. 80).

Процедура обмена ипотечной квартиры именуется заменой залога (ГК РФ, ст. 345), которое производится с согласия двух сторон. При оформлении замены допускается не только внесение изменений в старый договор, но и заключение нового документа. В таком случае старый утрачивает силу (ГК РФ, ст. 345, п. 6).

Несмотря на допустимость проведения такой процедуры, согласно федеральным законам, механизм приведения его в действие зависит от внутреннего регламента банка. Данный нюанс дает возможность банкам предъявлять требования к заемщикам сугубо на свое усмотрение.

Условия процедуры

Большинство финансовых учреждений выдвигают строгие требования для заемщика, решившегося на обмен. Они также сочетаются с дополнительными расходами — для проведения операции банк вправе взимать не менее 1 % от остатка по кредиту для обслуживания операционных расходов.

Условия совершения сделки:

  • Срок кредитования. Займ должен быть погашен на 50 %, некоторые кредиторы даже обязывают к преодолению 70-процентного барьера.
  • История обслуживания кредита. Внесение платежей производилось клиентом своевременно — при наличии просрочек кредитор практически всегда отказывается от обмена.
  • Количество займов. Повышенное долговое бремя понижает шансы на получение положительного решения.

За время обслуживания займа материальные возможности выгодоприобретателя могли измениться, поэтому банк часто вновь запрашивает справку 2-НДФЛ.

Возможен ли обмен ипотечной квартиры: нюансы и законодательство

Регулирование отношений между банком и заёмщиком происходит на основе кредитного договора, который составляется в соответствии с Законами РФ.

Согласно ФЗ №102 (ст. 6) каждый ипотечный кредит основывается на залоге, в качестве которого и выступает купленный объект недвижимости.

Процедура обмена предполагает замену залога, то есть фактически переоформление кредита на другой объект.

Общий порядок подобной замены регулируется статьёй 345 ГК РФ. На основе этого закона каждый банк выпускает собственный документ, в котором содержатся конкретные шаги по проведению данной процедуры.

Залог успешной сделки — хорошо подготовленные документы:

  • Паспорт гражданина РФ.
  • Идентификационный код.
  • Если заемщик в браке, нужно взять письменное согласие у второго супруга.
  • Выписка из банка, где видно, что клиент чист. Ее можно получить прямо в отделении банковской организации.

Как поменять квартиру в ипотеке на другую

В соответствии с российским законодательством и подписанным кредитным договором банк является залогодержателем недвижимости и заинтересованным лицом. Поэтому любые действия с обремененной недвижимостью должны производиться только с согласия кредитора.

К таким действиям относятся продажа, обмен, любые улучшения жилплощади, а в некоторых случаях даже сдача в аренду. В частности, по 102-ФЗ установлено, что с согласия банка-залогодержателя квартиру можно подарить, обменять, продать, внести ее в качестве вклада в имущество хозтоварищества и т.д.

Законодательным актом, регулирующим процесс замены залога, помимо 102-ФЗ является Гражданский кодекс РФ (ст. 345). Именно эти документы устанавливают нормы, правила и возможность обмена недвижимости, находящейся в залоге по ипотечному договору.

При процедуре непосредственного обмена заложенной по кредиту квартиры имеются следующие нюансы:

  1. Обмен предполагает замену существующего залога, то есть переоформление ипотеки на другой объект недвижимости.
  2. Банк может дать свое согласие на замену залогового имущества, но делать это он не обязан.
  3. Процесс замены регулируется не столько кредитным договором, заключенным с конкретным заемщиком, а больше внутренними положениями, инструкциями и регламентами банка (одни кредиторы могут разрешить обмен только после погашения задолженности более половины срока кредитования, другие – не имеют жесткой привязки к дате заключения сделки).
  4. Обмен одной квартиры на другую возможен только при наличии положительной кредитной истории у клиента (отсутствие длительных просрочек).
  5. Приобретаемая недвижимость должна покрывать остаток задолженности (учетом начисленных процентов) с дисконтом минимум в 20-30%.

Для осуществления обмена залоговой ипотечной квартиры необходимо подготовить следующий комплект бумаг:

  • паспорт заемщика (с копиями каждой страницы);
  • документы, подтверждающие стабильную занятость клиента и его текущий стаж;
  • документы, подтверждающие платежеспособность (минимум за последние полгода);
  • документы на приобретаемую квартиру.

Это основной комплект документов. Дополнительно банк может затребовать ИНН, военный билет, СНИЛС, свидетельство о заключении/расторжении брака, согласие от супруга/супруги на сделку и т.д.

Что касается документов на приобретаемую квартиру, то здесь потребуются:

  • правоустанавливающие бумаги (свидетельство о праве собственности);
  • выписка из домовой книги с указанием всех прописанных в конкретном объекте недвижимости;
  • кадастровый паспорт жилплощади;
  • справка из управляющего органа об отсутствии долгов за услуги ЖКХ (например, справка из ТСЖ);
  • отчет об оценке недвижимого имущества, выполненный аккредитованной оценочной компанией.

Уточненный список необходимой документации может несколько отличаться в зависимости от выбранного банка.

Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Законодательство РФ не запрещает обмен жилья, обремененного ипотекой, на другое. Поэтому ответ на вопрос «Можно ли обменять квартиру, находящуюся в ипотеке?» будет положительным. Главным условием такой сделки является обязательное получение официального разрешения кредитора. Получив согласие банка, заемщик может выбрать один из вариантов замены ипотечной квартиры: с помощью договора мены, двойного договора купли-продажи или путем первичного снятия обременения с залогового жилья и его последующей продажи.

Наличие обременения на квартире автоматически не запрещает обменивать залоговую недвижимость на другую. Согласно закону об ипотеке на период действия ипотечного договора заемщик обязан согласовывать с банком все свои действия в отношении предмета залога, т.е. в данном случае – квартиры. О возможности обмена ипотечного жилья на другую недвижимость свидетельствует и статья 345 Гражданского Кодекса.

Поэтому если банк согласится, то такую сделку оформить можно. Если же заемщик не согласует с банком свои действия, то кредитор вправе расторгнуть договор и потребовать досрочно погасить кредит.

Замена залога по ипотеке

В 345 статье Гражданского Кодекса РФ четко указано, что замена залога по ипотеке возможна после согласия залогодержателя, то есть, банка.

С юридической точки зрения сделка может быть осуществлена. Но в реальности, это сложная процедура, которая потребует потратить много денег. Придется заново проходить те же процедуры, что и при оформлении ипотеки. Каждое действие придется согласовывать с банковской организацией.

Такое случается нередко. Заемщик получает жилье в наследство и желает предоставить банку как залог. Таким образом, он может сразу оформить право собственности на ипотечное жилье.

Если с начальным залогом что-то случается, заемщик теряет право собственности на него, он должен быть заменен, любым, равноценным имуществом.

Сбербанк является крупнейшим кредитным учреждением, пользующимся высокой популярностью среди российского населения. Условия кредитования в нем отличаются минимальными процентными ставками, лояльным отношением к заемщикам и быстрыми сроками оформления.

Порядок замены залога в Сбербанке имеет ряд свои особенностей. В частности, к ним можно отнести следующие нюансы:

  • обмен ипотечной квартиры на другую происходит по писменному заявлению клиента;
  • заемщик предоставляет полный пакет документов на ипотеку на себя и всех созаемщиков и поручителей по действующей ипотеке (паспорта, справки, трудовые и т.д.);
  • предоставляется пакет документов на квартиру, которая идет под замену (оценка, правоустанавливающие документы и т.д.);
  • банк рассматривает такое заявление заемщика в срок до 30 дней;
  • если решение Сбербанка положительное, то пописывается дополнительное соглашение к договору ипотеки о смене залога;
  • происходит одновременная регистрация нового залога и снятие обременение по первой квартире в органах юстиции.

Способы решения проблемы

Обмен ипотечной квартиры возможен по закону, однако получить добро на его проведения не так просто. Кредитору необходимо просчитать собственные риски в этой ситуации, поэтому каждый из них выдвигает свои условия. Чаще всего заёмщикам предлагается два способа:

  1. Погашение ипотеки путём оформления нового краткосрочного кредита. По данной схеме жилплощадь выводится из залога путём выдачи средств на оплату ипотеки в виде краткосрочного займа. Объекты меняются «с доплатой», и полученные деньги идут на погашение кредита. Как вариант, долг гасится за счёт покупателя. То есть жилье продаётся с обременением в виде залога. Остаток долга при этом гасится из доплаты, полученной в момент продажи.
  2. Минусом такого варианта является сложность оформления нового кредита при наличии ипотеки.

  3. Переуступка долга. Покупатель приобретает у заёмщика не жилплощадь, а кредит. При этом меняется заёмщик, а график платежей и сумма долга остаётся неизменной. Данная схема редко действует, так как новый заёмщик должен удовлетворить кредитора, а такого покупателя недвижимости крайне сложно.

Читайте на нашем сайте о том, как обменять двухкомнатную квартиру, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, и как заключить договор мены с доплатой.

Как добиться согласия банка на сделку?

Чтобы произвести обмен квартиры с ипотекой, заемщик должен выполнить следующие условия:

  • Клиент должен выбрать объект для размена, который подходит под требования банка. Так, новое жилье должно являться реальным объектом недвижимости. То есть не получится обменять квартиру на недвижимость, располагающуюся в не построенном доме. Подойдут только уже готовые квартиры.
  • С даты оформления ипотечного договора должно пройти как минимум 2 года. Однако здесь все зависит от конкретного банка-кредитора. Некоторые финансовые учреждения требуют, чтобы прошла хотя бы половина срока кредитования.
  • Заемщик должен иметь положительную кредитную историю, при этом не должно быть допущено ни малейшей просрочки.
  • Новая квартира должна отвечать требованиям банка и являться ликвидной.
  • Также учитывается стоимость недвижимости: она не должна превышать стоимость нынешнего жилья.
  • Необходим провести оценку нового жилья за счет клиента.

Кредитная организация может пойти навстречу заявителю и разрешить сделку, если заёмщик соответствует следующим требованиям:

  1. Ипотечный кредит выплачивается не менее 4-5 лет, а в некоторых банках требуют погашения не менее половины суммы.
  2. Клиент не имеет ни одной просрочки по выплатам.
  3. Жилплощадь находится вблизи какого-либо отделения банка.

Как мы уже говорили, основное условие — согласие банка. Если он одобрил, придется продать залоговую квартиру и сразу же приобрести другую. Важно, чтобы новая недвижимость отвечала всем требованиям финансовой организации.

Понадобится заново собирать весь пакет документов. Банковские сотрудники убедятся, что вы платежеспособны. Кредитная история также будет проверена, поэтому лучше не просрочивать платежи за ипотеку.

Сбербанк крайне неохотно идет на подобные сделки. Обменять заложенную квартиру на большую могут только те клиенты, в которых банковская организация может быть уверена:

  • ни разу не просрочили платеж.
  • участвуют в зарплатном проекте.
  • хорошая кредитная история.

Если банк согласен, то обмен происходит по схеме, которую мы неоднократно упоминали ранее.

Подготовка

Для осуществления обмена следует придерживаться следующего порядка действий.

Начать нужно с изучения кредитного договора.

Каждый банк подробно расписывает действия заёмщика и свои собственные в этом документе, и скорее всего пункт о продаже или обмене залоговой недвижимости в документе оговаривается.

Для того чтобы разобраться во всех тонкостях процесса и узнать, в каких регионах действие возможно, стоит проконсультироваться непосредственно у сотрудников организации.

Если вы хотите обменять квартиру на жильё в другом городе, он должен находиться не далее чем в 1000 км. от отделения банка. Залоговая жилплощадь регулярно проверяется инспекторами, и добраться до неё они должны в течение одного дня.

После консультации и знакомства с условиями возможной сделки необходимо подобрать подходящий объект недвижимости. Уверенность в добропорядочности владельца – необходимое условие для успеха сделки, ведь задержка выплаты с его стороны может обернуться серьёзными неприятностями.

Замена залога по ипотеке

Следует отметить, что этот шаг является одним из самых сложных. Поэтому целесообразнее привлечь для решения проблемы надёжное Агентство недвижимости, лучше всего именно то, которое сотрудничает с вашим банком.

Затем заёмщик совместно со службой безопасности банка проводит проверку объекта, на который планируется произвести обмен. Объект проверяется в ЖЭУ или УК, налоговых органах, ФМС, ЕГРП. Одновременно второй участник обмена проверяется на наличие судимости.

При отсутствии обстоятельств, препятствующих проведению сделки, начинается подготовка пакета документов.

Третий этап подготовки – сбор документов. Подготовка пакета происходит одновременно с поиском варианта жилья. Список документов состоит из следующих позиций:

  • кредитный договор;
  • копия лицевого счёта;
  • документы на объект отмена;
  • выписка из домовой книги;
  • личные документы участников сделки;
  • справка об отсутствии задолженности по кредитам;
  • свидетельство о браке (если есть);
  • согласие на обмен зарегистрированных по адресу;
  • техпаспорта и поэтажные планы помещений;
  • акт оценки объекта.

Оформление сделки

Поменять квартиру в ипотеке можно с помощью нескольких вариантов, каждый из которых имеет своих особенности, плюсы и минусы. Рассмотрим каждый в деталях.

Данный вариант обмена ипотечного жилья будет предпочтительнее для тех заемщиков, которые планируют купить новую квартиру большей площади и, соответственно, с более высокой стоимостью.

Обмен

В этом случае, сделка будет осуществляться путем погашения остатка задолженности с помощью собственных средств или привлечения обычного потребительского займа. Для того, чтобы продать имеющуюся в залоге банка квартиру, следует получить его разрешение на такую процедуру и дополнительно на снятие обременения с нее.

Как показывает практика, банки неохотно идут на такие операции из-за повышенных рисков. Выгода здесь имеется только для клиента, улучшающего свои жилищные условия.

Процесс снятия обременения с залоговой недвижимости и ее продажа с одновременным приобретением новой включает в себя следующие шаги:

  1. Получение разрешения от банка-кредитора на продажу обремененной недвижимости и одновременная подача заявки на получение новой ипотеки.
  2. Погашение остаточной задолженности по действующему договору и последующее снятие обременения с недвижимости.
  3. Поиск покупателя на квартиру и заключение договора купли-продажи.
  4. Поиск новой квартиры (аналогично заключается договор купли-продажи).
  5. Заключение нового кредитного договора.
  6. Обременение нового залога в регистрирующем органе.

Для покупателя старой квартиры никаких минусов не будет, так как приобретает он недвижимость уже без какого-либо обременения.

Существует несколько способов произвести интересующий заемщика обмен.

Здесь заключается двойной договор купли-продажи. Для этого следует выполнить следующие действия:

  1. Выплатить долг полностью.
  2. Снять обременение с предмета залога.
  3. Подать заявление на получение новой ипотеки.
  4. Подыскать покупателя на жилье.
  5. Заключить договор «купли-продажи» на предыдущую недвижимость.
  6. Оформить новый кредитный договор.
  7. Заключить договор купли и продажи на новый объект недвижимости.
  8. Пройти регистрацию в Службе государственной регистрации.

Дом на зепи

В этом случае новому покупателю не стоит волноваться насчет наличия на квартире (на частном доме) залога. Ведь он покупает «чистую» недвижимость, с которой уже снято обременение.

Этот способ может применяется только при условии, что стоимость двух объектов недвижимости является равнозначной. Осуществляется замена следующим способом:

  • Предоставляется документация на новый объект недвижимости.
  • Производится оценка нового жилья.
  • Вносятся изменения в условия ипотеки.
  • Заключается договор мены.
  • Оформляется залог.
  • Со старой квартиры снимается обременение.

Этот вариант усложняется тем, что покупатель может не решиться приобрести недвижимость, находящуюся в залоге.

Это еще один удобный вариант сделать обмен старой квартиры на новую. В этом случае потребуется выполнить действия:

  1. Найти покупателя на ипотечную квартиру.
  2. Взять на короткий срок потребительский кредит для закрытия ипотеки.
  3. Снять обременение с предыдущего объекта недвижимости.
  4. Заключить договор купли/продажи.
  5. Погасить предыдущий кредит вырученными деньгами.
  6. Купить устраивающее жилье.
  7. Наложить на нее обременение.

Здесь следует учесть, что могут возникнуть сложности при получении потребительского кредита на большую сумму. Большинство банков, к примеру, могут потребовать заключить договор поручительства. Однако этот способ является довольно удобным, поскольку здесь имеется больше шансов найти покупателя. Ведь квартира уже не будет находиться под обременением у банка.

В качестве альтернативного варианта можно использовать обмен по переуступке. Схема заключается в том, что ипотечная квартира или долг по ней уступаются иному лицу. Однако этот вариант можно обыграть только при условии, что новый клиент полностью примет условия действующей ипотеки. Тогда переуступка будет зафиксирована соответствующим договором. После того как он будет подписан, статус заемщика перейдет к новому лицу.

Преимущество этого варианта заключается в юридической чистоте проводимой сделки. Кроме того, в этом случае новый заемщик должен будет выплатить уже не полную величину долга, а только оставшуюся часть. Дополнительный плюс – он получит хорошую кредитную историю.

Однако в этом случае банк будет тщательно оценивать нового клиента. Если он не подойдет хотя бы по одному критерию, то в переуступке ему откажут. Однако иногда банку выгоднее согласиться на переуступку долга любой кандидатуре. Например, у него нет выхода, когда старый заемщик признан неплатежеспособным.

Как только банк даст добро, нужно приступать к поиску подходящей квартиры. Она должна удовлетворять требованиям обеих сторон. Затем следует найти того, кто купит старую квартиру. Однако нужно учесть, что мало кто захочет приобретать квартиру в залоге.

Далее вы продаете квартиру, а вырученными деньгами закрываете долг по ипотеке. Банк, в свою очередь, снимает с квартиры обременение. После этого вы покупаете новое жилье и оформляете с кредитной организацией договор о соразмерном увеличении суммы ипотеки. После того, как имущественные права на квартиру будут зарегистрированы на вас, жильем получает статус залогового имущества.

Есть еще один метод, когда берется займ, а потом, используется, чтобы погасить действующую ипотеку. Для этого понадобится собрать пакет всех документов для оформления нового займа.

Если банк не против, то выдает вам займ на короткий срок. Им вы оплачиваете уже имеющийся кредит и квартира более не под залогом. После этого нужно найти покупателя на квартиру. Полученные с этого деньги уйдут на погашение краткосрочного займа. То что останется, вы тратите на покупку нового жилья и первоначальный взнос за него.

Это возможно, но только с согласия банка. Квартира находится в залоге у кредитной организации, все сделки с ней возможны после разрешения финансовой организации.

Банк соглашается, при условии, что стоимость нового жилья, превышает старую не более чем на 20-30%.

Бывают случаи, когда старое жилье обменивается на новое, но по той же цене. Значит новая квартира находится в неблагополучном районе. Банк пойдет на уступки, если там есть его отделение, учитывайте это.

Процедура состоит из следующих этапов:

  1. Получение согласия банка, поиск нового жилья. Оценка недвижимости кредитной организацией.
  2. Через агентство недвижимости находится покупатель на старую квартиру.
  3. Кредитуемый продает старое жилье, и на полученные деньги приобретает новое.
  4. Со старого жилья снимаются обременения, новая квартира становится залогом для банка.

Учтите, что все расходы на эту процедуру оплачивает заемщик. Будьте готовы к этому.

В зависимости от выбранного способа сделка проводится по определённому сценарию. Сходство вариантов состоит в том, что сделка проходит непосредственно в банке в присутствии контролирующего сотрудника.

Действия проводятся таким образом:

  1. На каждое из обмениваемых помещений оформляются договора купли-продажи. Продаваемая заёмщиком жилплощадь на данном этапе остаётся в качестве залога у банка.
  2. Заёмщик обращается в Росреестр и регистрирует покупку нового жилья.
  3. На основании нового Свидетельства оформляется новый договор, по которому приобретённая жилплощадь переходит в залог кредитору.
  4. Кредитная организация выдаёт разрешение на снятие обременения с бывшей ипотечной жилплощади, и новый владелец может закончить оформление собственности.

Особенности обмена ипотечного жилья

Решившись на процедуру, обязательно учтите несколько важных нюансов:

    Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую

  • Обмен ипотечной недвижимости предполагает замену залога, то есть переоформление кредита на другой объект (ст. 345 ГК РФ);
  • Банк может дать свое согласие на замену залога, но делать этого он не обязан;
  • Порядок проведения обмена регулируется не только ипотечным соглашением, но и внутренними инструкциями, положениями и регламентами финансовой организации;
  • Если квартира покупалась при участии риэлтерской компании, то и все дальнейшие действия, касающиеся поисков покупателя и оформления договора мены, следует доверить тем же специалистам. Это позволит сэкономить время, необходимое для проверки продавца и объекта недвижимости;
  • Процедура способна занять не один месяц. Ускорить обмен поможет предварительная консультация с кредитным менеджером – он не только даст согласие на сделку, но и определит четкий порядок ее проведения;
  • К договору мены применяются те же принципы налогообложения, что и во всех других случаях (ст. 567 ГК). Внесение налога за каждую из обмениваемых квартир осуществляется в натуральной форме по цене, указанной в соглашении.

Обмен ипотечной квартиры на другую возможен лишь при выполнении следующих условий:

    Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую

  • Для обмена следует предоставить только реально существующую недвижимость. Это значит, что заемщик не сможет переехать в жилье, пребывающее на стадии строительства;
  • С момента оформления жилищной ссуды должно пройти не менее 2 лет (некоторые организации увеличивают этот срок до половины всего ипотечного периода);
  • Кредитная история клиента должна быть абсолютно чистой, то есть не иметь просрочек;
  • Другое жилье должно отвечать всем требованиям кредитора. Сюда относится и место расположения – район должен быть хорошим и находиться поблизости от банковского отделения.

Во время принятия решения финансовая организация учитывает еще 2 момента – ликвидность покупаемой жилплощади (обязана быть высокой) и стоимость новой недвижимости (меньше или равна заложенной).

Доступные варианты

Обменять ипотечное жилье можно несколькими способами. Рассмотрим каждый из них.

Речь идет о заключении двойного договора «купли-продажи». Для проведения данной операции заемщику необходимо выполнить несколько шагов:

    Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую

  • Погасить остаток задолженности;
  • Снять обременение с залоговой недвижимости;
  • Одновременно с этим подать заявку на получение нового жилищного займа;
  • Найти покупателя;
  • Оформить договор «купли-продажи» на старую квартиру;
  • Подписать новое кредитное соглашение;
  • Оформить договор «купли-продажи» на новую квартиру;
  • Зарегистрировать ее в Службе государственной регистрации.

Многие покупатели не желают связываться с ипотечной недвижимостью. В этом случае они могут быть абсолютно спокойны, так как покупают жилье, с которого уже снято обременение.

Также следует отметить, что подписание двойного договора «купли-продажи» прекрасно подходит для обмена ипотечной квартиры на более дешевое жилье, ведь ни один банк не согласится сознательно уменьшать ликвидность залогового имущества.

Оценка недвижимости

Обмен ипотечной квартиры с заменой залогового имущества можно провести только при условии равнозначной стоимости обоих объектов (данный факт устанавливается кредитором).

Процедура проходит в следующем порядке:

  • Предоставление документов на новую жилплощадь;
  • Оценка новой квартиры;
  • Уточнение условий ипотеки;
  • Заключение договора мены;
  • Оформление залога;
  • Снятие обременения со старой жилплощади.

Подобные сделки имеют ряд сложностей, ведь не каждый согласится купить квартиру, находящуюся в залоге финансовой организации.

Еще один популярный способ, включающий в себя несколько этапов:

  • Поиск покупателя на ипотечное жилье;
  • Получение краткосрочного потребительского кредита, суммы которого будет достаточно для закрытия ипотеки;
  • Снятие обременения со старой квартиры;
  • Подписание договора купли-продажи;
  • Погашение кредита полученными деньгами;
  • Приобретение новой квартиры;
  • Наложение обременения.
  • При оформлении потребительского займа на значительную сумму банк может настоять на участии одного или сразу нескольких поручителей.
  • Главным преимуществом этого способа является сравнительно легкий поиск покупателя, ведь на момент подписания договора «купли-продажи» квартира не будет находиться в залоге у банка.
  • Однако не обошлось и без ряда недостатков. К ним относятся:
  • Повышенные требования к заемщику, решившему взять потребительский кредит. Какое-то время ему придется погашать сразу 2 задолженности, а это требует высокого уровня платежеспособности;
  • Сделки нужно проводить максимум в 1-2 дня. Чтобы не вызвать подозрений со стороны кредитора, заемщику необходимо сначала найти покупателя и новое жилье, а уже потом обращаться за потребительским займом;
  • Необходимость предоставить в качестве залога другое имущество. Чтобы уменьшить волокиту, остановитесь на беззалоговом варианте;
  • Сбор множества документов (в том числе и справки о доходах).

Можно ли поменять квартиру в ипотеке на другую, уступив либо ее, либо собственные кредитные обязательства другому лицу? Это доступно лишь в том случае, если новый заемщик безоговорочно примет условия действующего ипотечного соглашения.

Как поменять квартиру в ипотеке на другую

Переуступка фиксируется отдельным договором, после подписания которого статус заемщика переходит от продавца к покупателю. Что касается права собственности, новый владелец получит его только после того, как факт перехода будет зафиксирован в Росреестре. До этого момента стороны могут отказаться от переуступки, подав в банк соответствующее заявление.

К главным преимуществам такого обмена относятся юридическая чистота сделки и уменьшенная сумма задолженности, позволяющая новому заемщику быстро выпалить остатки кредита и получить хорошую кредитную историю.

Личность гражданина, на которого переоформляется ипотека, подлежит тщательной проверке. Если он не отвечает основным требованиям кредитора, в обмене по переуступке может быть отказано.

Правда, в некоторых случаях у банка просто нет выбора, поэтому он вынужден согласиться на любую кандидатуру (например, если старого заемщика признают неплатежеспособным).

Ценовая разница

Еще один важный нюанс – это разница в цене. Здесь у заемщика есть 3 различных варианта. Рассмотрим каждый из них.

Эквивалентный обмен жилплощадью считается самым легким и для заемщика, и для финансовой организации. При этом площадь и состояние жилья не имеют никакого значения.

Оно может иметь меньшую площадь, но быть более качественным, или же наоборот. Цена уравнивается в обоих случаях.

В этом случай у банка еще больший интерес, поскольку новый залог будет обладать более высокой рыночной стоимостью. Если разница в цене составит более 20%, кредитор наверняка даст свое согласие на проведение обмена с доплатой.

Пункт о выплате определенной суммы обязательно прописывается в договоре мены. Разницу в стоимости можно компенсировать не только деньгами, но и другим ценным имуществом (земельным участком, гаражом и т. д.).

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую

Данный способ считается наиболее трудоемким, ведь банк не заинтересован в получении менее дорогостоящего залога.

На согласие кредитора можно рассчитывать только в одном случае – если ипотека будет погашена на 2/3. Во всех остальных случаях заемщику придется либо ждать, либо искать средства для внесения досрочной выплаты.

Отсюда и возникает вопрос: «Как обменять дом в ипотеке на квартиру и можно ли это сделать?». Данная процедура проходит на тех же условиях, что и обмен одной квартиры на другую.

При этом нужно учесть несколько важных отличий:

  • В регионе, где приобретается жилье, должно присутствовать отделение банка-кредитора;
  • К общепринятому пакету документов владельцу частного жилья следует приложить экспертную оценку земельного участка, кадастровый паспорт и бумагу, подтверждающую право собственности на земельный надел.

Согласно российскому законодательству, действующему в 2020 году, для проведения процедуры обмена заемщику необходимо собрать следующий пакет документов:

    Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую

  • Внутренний паспорт РФ (копия и оригинал);
  • Копия ИНН;
  • Письменное согласие супруга/и (если кредит оформлен на супружескую пару);
  • Свидетельство о браке или разводе (если есть);
  • Выписка из банка, отражающая состояние счета и подтверждающая отсутствие штрафов и просроченных выплат;
  • Заявление на обмен жилплощади;
  • Ипотечное соглашение;
  • СНИЛС;
  • Справка о составе семьи;
  • Копия лицевого счета;
  • Свидетельства о рождении детей (для несовершеннолетних до 14 лет);
  • Правоустанавливающие документы на вторую квартиру.

В силу того, что на недвижимости, купленной по военной ипотеке, лежит двойное обременение (банковское и Росвоенипотеки), выполнять с ней какие-либо действия будет сложнее всего.

Самым простым вариантом является полное погашение задолженности. Закрыв ипотеку, бывший заемщик становится единственным владельцем квартиры и может поступать с ней по своему усмотрению.

При отсутствии личных денежных средств необходимо найти покупателя, готового выплатить остаток суммы по кредиту, и договориться с ним об обмене одного объекта недвижимости на другой.

Помимо этого заемщик может написать заявление о переводе на другое место службы (как правило, в другой город). Однако в этом случае пункт о переезде и обмене ипотечного жилья должен быть прописан в соглашении.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую

Обмен ипотечного жилья предполагает массу нюансов, в которых обычному человеку крайне трудно разобраться. Чтобы избежать проблем, заблаговременно указывайте в кредитном договоре все условия обмена.

На равноценную

Производится путём смены объекта залога в том же кредитном договоре. Выбранный объект проверяется службой безопасности банка. Для этого заёмщик должен взять различные документы на помещение из УК, ЕГРП, БТИ.

Если препятствий к покупке нового жилья не обнаружится, составляются документы:

  • договор обмена;
  • акт о передаче нового объекта залога;
  • вывод из-под залога старой жилплощади.

Расходы по получению различных справок ложатся на плечи заёмщика. Новый собственник становится полноправным владельцем после снятия обременения и получает Свидетельство.

На более дорогую

Можно ли обменять квартиру на большую? За счёт стоимости старого жилья гасится кредит, а разница используется в качестве первого взноса на новую жилплощадь. Такая сделка более выгодна банку, так как стоимость залогового объекта увеличивается.

Обмен квартиры по военной ипотеке

Обменять квартиру, купленную по программе военной ипотеки проще всего, погасив задолженность. Тогда квартира полностью переходит в вашу собственность и вы делаете с ней все что угодно:

  1. Вы договариваетесь с владельцем нужного жилья.
  2. Он выплачивает банку остаток вашей задолженности.
  3. Квартира становится вашей.
  4. Вы продаете ее новому владельцу, а он продает вам свою.

Учитывая особенности военной ипотеки, лучше обменивать жилье именно таким методом. Он простой и безопасный.

Существует понятие переуступка обязательств по договору. Оно может касаться как недвижимости, так и прав и обязанностей, касающихся кредитного обязательства. Покупатели предпочитают приобретать жилье в ипотеку по переуступке, так как срок выплаты может быть довольно скромным.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую

Как только факт перехода будет зафиксирован в росреестре, новый владелец получает права собственности на жилье. Пока не будет осуществлена регистрация, стороны могут отказаться от сделки, подав заявление.

Специалисты кредитного отдела оценят нового заемщика и примут решение. Если он является таким же надежным, как и предыдущий, банк даст согласие. Однако бывают случаи, когда у кредитной организации нет выбора, так как старый заемщик не может платить и они соглашаются на любого нового владельца.

Чтобы получить разрешение на переуступку, нужно обратиться в отдел ипотечного кредитования своего банка. В случае вынесения положительного решения, финансовая организация начинает подготовку всей документации.

По окончанию сделки:

  • Покупатель становится новым заемщиком.
  • Продавец теряет статус собственника и заемщика.
  • Условия кредитования остаются прежними.

Преимущества переуступки:

  • Меньший долг перед банком.
  • Все чисто в юридическом плане.
  • Банк выступает в качестве гаранта сделки.
  • Новый заемщик быстро выплачивает остаток кредита и получает дополнительный «плюсик» в свою кредитную историю.

Обменять ипотечную квартиру на другую можно, но только, если банк согласится на эту сделку. На решение кредитной организации влияет множество факторов, в том числе и расположение нового жилья. Оно должно находиться в хорошем районе. Если банк согласился, нужно тщательно подготовиться, найти хорошее жилье, финансовая организация произведет его оценку.

Можно ли поменять ипотечную жилплощадь на другую военнослужащему? Самый сложный случай – смена жилья, полученного военнослужащими по спец. программе.

Такие квартиры находятся в залоге сразу у двух организаций: банка и Росвоенипотеки.

Но при этом существуют случаи, когда такая сделка предусмотрена договором.

Если военного переводят на службу в другой город, то по договору сделка осуществляется в соответствии с пунктом «Переезд». Процедура проводится по схеме равноценного обмена. Кредитные организации производят замену залогового объекта.

Если обмен производится на большую или меньшую жилплощадь, то потребуется применение схемы с погашением кредитной суммы и суммы отчислений в Росвоенипотеку.

Обременение снимается, затем оформляется новый ипотечный договор.

Можно ли обменять квартиру в ипотеке на другую

Обмен ипотечной квартиры – сложный и достаточно рискованный процесс. Для получения гарантированного результата целесообразнее обратиться за помощью в осуществлении задуманного к сотрудникам надёжного агентства недвижимости.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector