Инфопортал
Назад

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Опубликовано: 18.02.2020
0
3

○ Как организован ЖСК и что это такое.

Жилищно-строительный кооператив – это неформальное объединение группы лиц в целях инвестирования в строительство.

  • «Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом (п.1 ст. 110 ЖК РФ)».

Главным отличием подобной формы образования является то, что члены ЖСК участвуют не только в возведении здания, но и в последующей его эксплуатации.

  • «Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ “О содействии развитию жилищного строительства”, не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три (п. 3 ст. 110 ЖК РФ)».

Подобная форма стройки и продажи квартир набирает обороты наряду с Договором долевого участия (ДДУ), который является самой востребованной формой возведения зданий.

Схема работы ЖСК выглядит следующим образом: строительная фирма организует кооператив, с которым заключает инвестиционный договор. Цель подобного образования – возведение многоквартирного дома и сдача его в эксплуатацию членам кооператива путем привлечения пайщиков. Если дата создания кооператива позже конца 2011 года, он сам и должен выступать застройщиком: быть владельцем земельного участка и организатором стройки (ст. 110 ЖК РФ).

Мое мнение: не все однозначно, но я бы не купил

👍 ЖК «Бест-вей» работает в российском правовом поле уже пять лет и, судя по всему, соблюдает законы: значимых судов и исполнительных производств я не нашел. Если верить информации с сайта кооператива, очередь движется: 15 пайщиков уже оформили квартиры в собственность, 353 рассчитываются за купленные квартиры.

👎 В свободном доступе слишком мало информации о кооперативе, чтобы оценить его работу. Мне не удалось найти финансовую отчетность, устав нашелся лишь на сайте «Лайф-из-гуд», а информация о пайщиках представлена в электронных таблицах в личном кабинете, а не в виде официальных документов.

👎 Судя по сайту «Бест-вея», деятельность кооператива контролирует государство. Но в реестре Центробанка этого ЖК нет.

👎 Материнская компания кооператива, «Лайф-из-гуд», активно привлекает новых клиентов с помощью старых — через сетевой маркетинг. Центробанк называет это одним из признаков финансовой пирамиды.

👎 По утверждению основателя кооператива, скорость получения квартиры зависит от притока новых пайщиков. Если они перестанут приходить, очередь затормозится. Это тоже выглядит как признак пирамиды, хотя свойственно всем жилищным кооперативам, а не только «Бест-вею».

○ Преимущества и недостатки покупки квартиры в кооперативе.

Решая, покупать ли квартиру через ЖСК, следует тщательно изучить все плюсы и минусы вопроса. Итак, к преимуществам относится:

  • Возможность получения длительной рассрочки, в отличие от ДДУ, где весь объем финансовых средств должен быть выплачен к моменту завершения строительства, здесь можно вносить частичные платежи еще несколько лет после введения здания в эксплуатацию.
  • Получение членами ЖСК прав на управление домом сразу после завершения его строительства, так у них есть возможность осуществлять контроль  за вложенными финансами без необходимости создания новых объединений.
  • Возможность продолжать строительство в случае банкротства или несостоятельности застройщика – члены кооператива могут сразу привлечь нового застройщика.
  • Паевые взносы не облагаются налогом, что существенно снижает стоимость недвижимости.

При таком количестве плюсов, главный недостаток покупки квартиры в ЖСК – отсутствие отдельного закона, регулирующего подобный вариант строительства, из-за чего возникает ряд рисков для пайщиков:

  • Отсутствует необходимость в государственной регистрации, что облегчает возможность «двойных продаж».
  • Нельзя привлечь застройщика к ответственности за срыв сроков по сдаче здания или обнаруженные впоследствии недостатки, потому что на отношения кооператива и пайщиков не распространяется Закон «О защите прав потребителей».

Несмотря на подобные риски, вступление в ЖСК стабильно набирает популярность среди покупателей квартир в новостройках.

Как работают жилищные кооперативы

Те, кто получил квартиры, так же с помощью взносов постепенно выкупают ее у кооператива. С точки зрения покупателя, жилищный кооператив — это квартира в рассрочку.

Существует три вида жилищных кооперативов: жилищные, жилищно-строительные и жилищно-накопительные. «Бест-вей» пишет о себе как о жилищном кооперативе — в отличие от ЖСК, такой кооператив сам ничего не строит, а помогает купить квартиры в готовых домах.

Вот как выглядит покупка квартиры для членов этого кооператива:

  1. Пишете заявление о вступлении в ЖК и делаете вступительный взнос. Он равен 1020 или 2040 евро (около 75 000 или 150 000 рублей) и зависит от стоимости жилья, которое хотите купить.
  2. Вносите не менее 35% от стоимости жилья.
  3. Когда подойдет ваша очередь, кооператив добавит недостающую сумму и приобретет для вас квартиру. В ней можно поселиться и прописаться, но пока не выплатите ее стоимость, она останется в собственности ЖК. Пока ждете свою очередь, надо платить минимальные паевые взносы — по 10 000 рублей в месяц. Эти деньги прибавляются к первоначальному взносу и идут в счет будущей квартиры. Также надо платить членские взносы, 1000 или 2000 рублей в месяц. Эти деньги к взносу не прибавляются — они идут на организацию работы кооператива.
  4. Выплачиваете кооперативу оставшуюся стоимость квартиры ежемесячными паевыми взносами. Это нужно сделать максимум за 10 лет. Все это время вы продолжаете платить членские взносы.
  5. Когда долг кооперативу полностью выплачен, оформляете квартиру в собственность.

По информации с официального сайта «Бест-вея», с помощью кооператива можно приобрести квартиру в новостройке или на вторичном рынке. Жилье можно купить почти по всей России.

Главный плюс кооператива по сравнению с ипотекой — более низкая стоимость квартиры. Если верить калькулятору из личного кабинета на сайте «Бест-вея», при покупке квартиры за 5 млн рублей переплата из-за вступительного взноса и членских взносов будет около 400 тысяч рублей. Для сравнения: если покупать такую же квартиру в ипотеку под 10% годовых, переплата составит почти 2 миллиона, не считая страховки. Расчеты зависят от первоначального взноса и срока рассрочки или кредита, но порядок сумм такой.

К тому же кооператив не смотрит на доход пайщика и его кредитную историю, поэтому купить квартиру через кооператив еще и проще.

Расчет переплаты в личном кабинете пайщика «Бест-вея»
Расчет переплаты в личном кабинете пайщика «Бест-вея»

Мое мнение: не все однозначно, но я бы не купил

Процедура приобретения жилья через кооператив имеет некоторые отличительные особенности. Так, для покупки квартиры гражданину нужно:

  • Вступить в кооператив.
  • Получить разрешение на выбор квартиры.
  • Купить выбранную жилплощадь, внеся часть денежных средств (не менее половины от стоимости).
  • Прописаться в квартире.
  • Внести оставшуюся часть стоимости.

Документы, которые нужно иметь для покупки:

  • Паспорт.
  • Членская книжка.
  • Справка об оплате соответствующей суммы взноса.
  • Выписка из домовой книги.
  • Кадастровый паспорт.
  • Технический паспорт.

Перед вступлением в кооператив следует внимательно изучить его учредительские документы и удостовериться в законности создания объединения.

Отсутствие отдельного закона, регулирующего деятельность ЖСК, создает следующие риски для его членов:

  • Строительство здания может быть не закончено в силу ряда причин и права пайщиков в данном случае не будут защищены государством.
  • Стоимость недвижимости может быть увеличена в процессе возведения многоквартирного дома.
  • У застройщика отсутствуют гарантийные обязательства перед членами кооператива.
  • Финансовая деятельность застройщика регулируется специально созданной комиссией из членов ЖСК, государственный контроль в данном случае отсутствует.
  • Порядок распределения квартир решается на Общем собрании членов и в случае несогласия с его решением, у пайщика не будет оснований для оспаривания.

Минусы кооператива

Высокий первоначальный взнос. При покупке квартиры в ипотеку это обычно от 15—20% ее стоимости. В «Бест-вее» просят сразу заплатить 35%.

Квартиру покупают не сразу, а когда доходит очередь пайщика. Если судить по информации из личного кабинета пайщика «Бест-вея», на это уходит от нескольких месяцев до года. За это время выбранная квартира может исчезнуть из продажи или сильно подорожать. Придется искать другой вариант.

Квартира в собственности кооператива. В отличие от ипотеки, до полной выплаты стоимости квартиры ее владелец — кооператив. В ней можно поселиться и прописаться, но нельзя продать или получить налоговый вычет за ее покупку.

Участие посредника. По сути кооператив — посредник между покупателем и продавцом жилья, а это увеличивает риски. Приходится полагаться на то, что кооператив соблюдает закон и что он не закроется до того, как вы оформите квартиру на себя.

Даже если все по закону, риск потерять деньги остается. Если кооператив по каким-то причинам перестанет работать, его собственность распродадут. Сначала он рассчитается с кредиторами и только затем вернет деньги пайщикам — пропорционально их паевым взносам. Хватит ли у кооператива денег, чтобы вернуть все паевые взносы, неизвестно.

Признаки пирамиды. На мой взгляд, это главный минус кооператива. Квартиры он покупает за деньги, которые приносят пайщики. Чем больше пайщиков, тем больше покупается квартир и тем быстрее движется очередь. И наоборот: если пайщиков приходит мало, очередь застывает. Это чем-то похоже на финансовую пирамиду, где выплаты старым вкладчикам зависят от того, сколько денег принесут новые.

Роман Василенко: {amp}amp;#171;Очередь до второго или третьего (пайщика) дойдет тем быстрее, чем больше новых пайщиков придет в кооператив и чем больше будут возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру{amp}amp;#187;
Роман Василенко: «Очередь до второго или третьего (пайщика) дойдет тем быстрее, чем больше новых пайщиков придет в кооператив и чем больше будут возвратные выплаты от тех, кому уже купили квартиру»

Но пирамидальность — это особенность всех жилищных кооперативов, которые работают по принципу накопления взносов пайщиков. С этой точки зрения «Бест-вей» не хуже и не лучше любого другого кооператива.

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Покупать квартиру через кооператив по определению более рискованно, чем с помощью ипотеки. Чтобы все-таки рискнуть и сэкономить, стоит присмотреться к работе кооператива: если что-то вызывает сомнения — риск возрастает в разы. Скажем, если никто не проверяет, на что кооператив тратит паевые взносы, деньги могут уходить совсем не на квартиры пайщикам. Поэтому приглядимся повнимательнее к ЖК «Бест-вей» и тому, что он предлагает.

○ Переуступка пая в ЖСК.

Переуступка пая оформляется соответствующим договором, который заключается в простой письменной форме. Согласно этому соглашению, новый пайщик обязуется выплатить недостающую сумму средств для получения квартиры в собственность.

Возможность переуступки пая и порядок процедуры регулируется Уставом ЖСК. Как правило, перед передачей своих прав третьему лицу, необходимо уведомить о своем намерении остальных членов кооператива, которые должны выразить согласие с подобными действиями.

Перед подписанием договора необходимо убедиться в том, что:

  • Члены кооператива одобрили вашу кандидатуру на вступление в объединение.
  • Предыдущий пайщик своевременно вносил оплату за жилье и вместе с договором он не передает вам штрафы и пени.

○ Оформление права собственности на квартиру.

После выплаты стоимости квартиры в полном объеме, пайщик становится собственником жилплощади на законных основаниях.

  • «Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество (п. 4 ст. 218 ГК РФ)».

Справка от ЖСК, свидетельствующая о полном погашении финансовых обязательств перед застройщиком, является правоустанавливающим документом, на основании которого производится кадастровый учет имущества.

Таким образом, для регистрации права собственника в ЖСК нужно только два документа:

  • Договор о вступлении в кооператив.
  • Справка о внесении всей суммы паевых взносов.
  • «Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ)».

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Регистрировать такое право нужно для того, чтобы иметь возможность совершать сделки с недвижимостью (продавать, дарить, менять).

Отчетность

Несмотря на разделение средств, у меня остались вопросы, кто и как проверяет их использование. На сайте кооператива я не нашел отчетности о его работе, поэтому пайщикам должно быть сложно отслеживать, на что их взносы идут на самом деле.

В чем именно состоит контроль государства, «Бест-вей» не уточняет
В чем именно состоит контроль государства, «Бест-вей» не уточняет

Единственные суммы, которые мне удалось найти, содержатся в бухгалтерской отчетности на сайте «Руспрофайла». Кооператив был создан в 2014 году, тогда его капитал составлял 15 млн рублей. В 2015 году капитал вырос до 82 млн, в 2016 — до 178 млн, в 2017 — до 470 млн рублей. Судя по этим цифрам, кооператив быстро растет, и в теории это хорошо для пайщиков — значит, они все быстрее получают квартиры. Но этот отчет не дает никакой информации о том, как деньги тратятся на самом деле.

Есть проблемы и с другими отчетами: например, о числе пайщиков, длине очереди, количестве квартир в собственности кооператива.

Эта информация опубликована в личном кабинете пайщика. Судя по ней, процесс идет, люди платят взносы, кооператив исправно покупает квартиры. На 8 апреля 2019 года в кооперативе 6844 члена, из них 353 получили квартиры и сейчас за них рассчитываются, а 15 пайщиков уже оформили квартиры в собственность.

Но вся информация представлена в виде электронных таблиц, а не официальных документов с печатями и подписями. Сведений о пайщиках нет и в выписке из ЕГРЮЛ. В такой ситуации я не могу быть уверен, что за цифрами — реальные люди.

Судя по информации в личном кабинете пайщика, 353 члена кооператива получили жилье и теперь за него рассчитываются, а 15 стали собственниками. Но это просто таблицы
Судя по информации в личном кабинете пайщика, 353 члена кооператива получили жилье и теперь за него рассчитываются, а 15 стали собственниками. Но это просто таблицы

Сетевой маркетинг «Лайф-из-гуд»

Покупка квартиры через жилищный кооператив

Жилищный кооператив «Бест-вей» и инвестиционные счета «Виста», еще одно направление деятельности «Лайф-из-гуд», объединяет сетевой маркетинг — это когда компания платит старым клиентам за привлечение новых.

Центробанк называет сетевой маркетинг одним из признаков финансовой пирамиды, но сам по себе это нормальный способ продвигать услуги. Подозрительным он становится только тогда, когда для клиента важнее продать кому-то услуги компании и получить за это вознаграждение, чем воспользоваться услугами самому.

На мой взгляд, «Лайф-из-гуд» подошел к этому вплотную.

В системе комиссионных «Лайф-из-гуда» аж 20 уровней консультантов — так там называют клиентов, которые участвуют в сетевом маркетинге. Чем выше уровень консультанта, тем больше денег ему полагается за каждую продажу. Вознаграждение также зависит от того, что именно было продано, а главное, консультант может формировать свою структуру — тогда продажи, сделанные «подчиненными», будут засчитываться и руководителю.

Консультанты создали десятки сайтов и групп в соцсетях и сняли множество видеороликов про счета «Виста» и кооператив «Бест-вей», где предлагают обращаться к ним за подробностями. На мой взгляд, все это тянет уже не на рекламу какой-то компании или ее услуг, а на отдельный бизнес.

Не факт, что вы заработаете с помощью счета «Виста» или купите квартиру через кооператив «Бест-вей». Зато получите комиссионные за новых клиентов
Не факт, что вы заработаете с помощью счета «Виста» или купите квартиру через кооператив «Бест-вей». Зато получите комиссионные за новых клиентов

○ ЖСК и ипотека.

Приобрести жилье в ЖСК на ипотечные средства возможно, но банк крайне неохотно идет на подобные сделки. Объясняется это большим количеством рисков при возведении многоквартирного дома и отсутствием гарантийных обязательств застройщика.

По этим причинам, количество банков, предлагающих кредитные средства на приобретение квартиры в ЖСК, ограничено. При этом даже если заявление на ипотеку будет одобрено, ставки по кредиту будут существенно выше, чем при ДДУ. Кроме того, банк может затребовать дополнительный предмет залога и предъявлять другие требования к заявителю. По перечисленным причинам покупка квартиры в ЖСК по ипотеке осуществляется сравнительно редко.

Таким образом, приобретение кооперативного жилья связано с рядом рисков. Основным преимуществом подобной покупки является возможность рассрочки на выгодных условиях и сравнительно небольшая стоимость недвижимости.

Что в итоге

Если сравнивать два направления компании «Лайф-из-гуд», жилищный кооператив «Бест-вей» выглядит заметно лучше инвестиционных счетов «Виста». Кооператив работает в российском правовом поле, известны реквизиты, адрес и руководитель компании. Я не нашел серьезных проблем с правоохранительными органами или крупных судебных разбирательств с участием «Бест-вея».

В интернете этот кооператив часто называют пирамидой — однако с определенной натяжкой так можно сказать о любом ЖК. Сама идея покупки квартиры через жилищный кооператив выглядит рискованной, но, на мой взгляд, не безнадежной — и в этом смысле «Бест-вей» не лучше и не хуже других. По крайней мере риски компенсируются тем, что при покупке через кооператив квартира выходит значительно дешевле, чем при ипотеке. Это как в инвестициях: чем выше потенциальная доходность, тем выше риски.

Но в случае с ЖК «Бест-вей» все-таки есть несколько моментов, которые меня настораживают:

  1. Кооперативу не хватает прозрачности. В открытом доступе нет финансовых отчетов, данных о купленных квартирах и скорости движения очереди. Часть информации мне удалось найти в личном кабинете пайщика, но в виде электронных таблиц, а не официальных документов. Также странно, что на сайте кооператива нет устава — его пришлось искать на сторонних ресурсах.
  2. Насколько я разобрался, государство не контролирует, как «Бест-вей» расходует взносы пайщиков. Это не только дополнительный риск, но и противоречит тому, что компания пишет о себе на официальном сайте.
  3. Репутация компании «Лайф-из-гуд» и других ее направлений снижает доверие к «Бест-вею». На мой взгляд, инвестиционные счета не выглядят работоспособными, а сетевой маркетинг слишком сильно перетягивает одеяло на себя, поэтому кажется, что это еще одно и чуть ли не главное направление бизнеса компании.

Все это удерживает меня от покупки квартиры через кооператив «Бест-вей».

Мнение редакции может не совпадать с мнением автора.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector