Инфопортал
Назад

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Опубликовано: 06.04.2020
0
3

Если дело дошло до судебного разбирательства

Вопрос о распоряжении частью квартиры актуален для объектов недвижимости, которые находятся в долевой собственности.

Такая квартира принадлежит одновременно двоим или более людям. Они именуются сособственниками или собственниками долей в квартире. При этом доля каждого из участников определена документами на квартиру. Если размер не указан, доли считают одинаковыми.

Игрушечный домик-мозайка

На практике часто бывает, что квартира принадлежит не одному собственнику, а сразу нескольким в равных или разных долях

На практике принадлежность квартиры нескольким людям в определённых долях встречается в ситуациях, когда:

  • жильё приватизируется на нескольких совместно проживающих людей, чаще всего членов одной семьи;
  • квартира разделена между супругами по брачному договору или решению суда;
  • несколько человек наследуют квартиру по закону или завещанию.

Вопрос о долях становится актуальным тогда, когда собственники желают разделить квартиру и обособиться друг от друга.

Фактически раздел может проводиться одним из способов:

  • продажа квартиры и деление денежных средств между собственниками согласно размерам их долей;
  • разделение квартиры в натуре. При таком варианте из одного помещения выделяют несколько. В практике разделить квартиру в натуре удаётся довольно редко;
  • передача квартиры одному из собственников с выплатой другим владельцам стоимости их долей.

Право собственности означает наличие полномочий по владению, использованию и распоряжению своим имуществом. Применительно к праву собственности на долю эти полномочия имеют особенности.

Долевое участие больше относится к стоимости объекта. Поэтому если вести речь об использовании, то получается, все проживающие используют не свои доли, а всю квартиру, но по общему соглашению. То же самое касается владения.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

А вот относительно распоряжения несколько иная ситуация. Каждый из собственников может распоряжаться как всей квартирой, так и своей долей. В первом случае имеется важное условие. Решать судьбу всего имущества можно при достижении согласия между всеми собственниками. Например, жильцы могут решить продать всю квартиру, а деньги разделить между собой. Таким образом, каждый получит свою долю.

Что касается реализации прав относительно отдельно взятой доли, то её владелец может свободно ею распоряжаться при соблюдении некоторых условий.

Если вы решитесь отказаться от собственности на долю любыми способами, а соблюсти все условия сделки купли-продажи представляется проблематичным, можно рассмотреть иные варианты передачи прав на недвижимость.

Долей в квартире вы можете распорядиться таким образом:

  • обменять;
  • подарить;
  • предложить в качестве залога по договору займа;
  • передать по наследству.

Долю в квартире можно обменять на другое жильё или любое иное имущество. К договору мены применяется те же правила, что и в случае продажи.

Особенностью других сделок является отсутствие условия об их согласовании с соседями.

В этом усматривается определённый парадокс. Юридически эти сделки отличны от договора купли-продажи, хоть и влекут одинаковые последствия для других собственников: часть квартира переходит в собственность другому лицу. Но в случае с продажей другой собственник имеет шанс выкупить долю, а в остальных у него таких шансов нет. Ведь для того чтобы подарить или оставить долю в залог, собственнику доли не нужно информировать о своих намерениях других участников.

Дарение

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Часто продажу доли маскируют договором дарения. Стороны в документе предусматривают безвозмездную передачу недвижимости, а устно договариваются об оплате. Однако если вы планируете продать свою часть жилья, считаем нужным предупредить о том, что в случае оформления договора дарения сделка может быть признана притворной, а из этого следует её недействительность. Кроме того, всегда остаётся риск невыполнения другой стороной принятых на себя устных обещаний об оплате.

Мужчина с договором, на которого направлены пистолеты

Если «покупатель» не исполнит свои устные обязательства по передаче денег, даже через суд доказать неисполнение им договора будет весьма проблематично

При планировании сделки нужно учитывать и налоговые обязательства. В случае продажи налог должен платить продавец, а в случае дарения — тот, кому вы «дарите» недвижимость.

Предоставление квартиры в качестве залога по договору займа позволяет передать недвижимость другому лицу на возмездной основе.

Схема сделки действует следующим образом. После того как согласована стоимость сделки, покупатель доли даёт в долг продавцу деньги в размере стоимости доли. В качестве гарантии возврата стороны предусматривают условие о залоге, в качестве которого выступает доля в квартире.

Отныне продавец доли выступает заёмщиком и залогодателем, а покупатель доли — займодавцем (кредитором) и залогодержателем. Далее, продавец доли, то есть заёмщик, не отдаёт долг в указанный договором срок, в результате чего права собственности на долю переходят кредитору.

Эта схема требует заключения двух договоров:

  • договора займа. К документу рекомендуем приложить расписку или акт передачи денежных средств;
  • договор о залоге. Согласно требованиям статей 339 и 339.1 ГК договор залога нужно удостоверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре;

Условия обоих договоров должны быть взаимосвязаны (в тексте важно указать на связь документов). Положения о сроке и размере обязательств должны совпадать.

В договоре займа следует указать на то, что деньги передаются в долг без взимания процентов. Иначе займодавец может впоследствии потребовать уплаты процентов.

По общему правилу кредитор может воспользоваться своим правом обратить взыскание на предмет залога по решению суда, если стороны не решат иначе. Поэтому сторонам в договоре о залоге важно указать, что заложенная недвижимость переходит займодавцу в определённый срок после истечения срока возврата долга без обращения в суд.

Такое положение можно включить при условии, что передаваемая доля не является единственной жилой недвижимостью залогодателя, по факту являющегося продавцом. Нельзя забывать также о согласовании залога, если это затрагивает права несовершеннолетних или недееспособных лиц.

Рассматриваемая схема предусматривает вполне законный переход прав собственности и передачу денег. Однако такой способ сложнее простого договора купли-продажи в плане оформления и прописывания условий сделки.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Помните о том, что использование договора займа не поможет собственнику избежать уплаты налога.

Договор залога

В договоре залога необходимо чётко определить закладываемое имущество и условия перехода права собственности на него

Наследование

Говоря о правах собственности на долю, нужно упомянуть о таком способе распоряжения имуществом как передача по наследству путём составления завещания, отражающего волеизъявление собственника по передаче прав на имущество после его смерти указанному им лицу.

В отличие от всех предыдущих способов передать долю в квартире право собственности у наследника возникнет только в будущем, после смерти наследодателя. Нужно иметь в виду, что если в завещании с учётом всего имущества наследодателя игнорируются дети до 18 лет или нетрудоспособные дети, муж или жена и иждивенцы, то они, пользуясь правом на обязательную часть в наследстве, получат не менее половины от того, что им полагалось бы при наследовании по закону.

Следуя изложенным рекомендациям, собственник может самостоятельно продать долю в квартире. Несогласие других собственников с продажей части квартиры не является препятствием для реализации сделки. Достаточно выполнить условия о направлении им соответствующего извещения. Для придания сделке юридической силы, договор купли-продажи следует заверить у нотариуса и зарегистрировать в Росреестре. Переход прав на недвижимость действителен после государственной регистрации.

В действующем законодательстве говорится, что продать долю в квартире можно вне зависимости от её размера. Однако если собственник не будет соблюдать установленный порядок, выполненное действий легко оспорить. Дело в том, что в статье 250 ГК РФ говорится, что собственник в первую очередь обязан предложить совладельцам купить свою долю. Только после этого допустима свободная реализация помещения.

Продажа доли квартиры другому собственнику может быть связана с определёнными проблемами. Их наличие препятствует реализации недвижимости. В такой ситуации в первую очередь необходимо обратиться к содольщикам и предложить выкупить недвижимость. Если соседи дают неоднозначный ответ, а проживание в помещении затруднительно, владелец доли может потребовать компенсацию.

Предпосылками для обращения в суд выступают:

  • выделить долю в натуре невозможно;
  • другие дольщики отказываются от покупки недвижимости;
  • владелец части собственности по какой-либо причине не может проживать в квартире.

Истребовать компенсацию удастся только в судебном порядке. Обязательно предстоит подготовить иск.

Изначально необходимо оценить недвижимость. Без проведения процедуры не обойтись. В уведомлении о продаже обязательно должна быть указана цена. Если владелец доли примет решение об уменьшении стоимости, предстоит повторно разослать оповещения.

Совладельцам дают месяц на предоставление ответа. Даже если другие владельцы избегают получения письма, почтальон оставит извещение о его наличии в почтовом отделении. Отговорки об отсутствии извещения не учитывают, если извещаемый не представит веские обоснования, объясняющие сложность получения документа. Когда период истек, можно продать имущество третьим лицам.

Уведомление о продаже доли в квартире

Если к процедуре привлекают суд, затраты увеличиваются. Обязательно предстоит заплатить госпошлину за подачу иска. Величина платежа зависит от стоимости доли. Минимальный размер составляет 400 руб., а максимальный 60000 руб. Дополнительно может потребоваться наём адвоката и получение платных консультаций. Величина расходов зависит от стоимости услуг конкретного специалиста.

Процесс выделения доли в квартире

Получить часть собственности можно во время дарения, приватизации или наследования. Однако не стоит путать понятие с совместной собственностью. Оно кардинально отличается от долевого владения. Совместная собственность возникает, если квартира приобретена супругами в период брака. Лица равноправно владеют объектом.

На практике в объявлениях можно увидеть, что продается доля или происходит выделение комнаты для проживания. Такую информацию всерьёз воспринимать не стоит. Сведения используют в качестве рекламного кода. Продаётся именно доля. Выделение комнаты означает, что определён порядок пользования помещением по договору или в суде.

Принимая решение о продаже имущества, нужно помнить о следующих особенностях:

  • преимущественное право на приобретение имущества присутствует у других дольщиков;
  • стоимость квартиры в момент выставления на общую продажу не может превышать цену, за которую долю предложили выкупить совладельцы;
  • если собственник не достиг 18 лет, продажа может быть совершена только после получения разрешения органов опеки и попечительства, а ребенку должно быть предоставлено альтернативное место жительства, качество которого не уступает предыдущему.

Если владелец доли находится в официальном браке, может потребоваться разрешение супруга.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

Бывают случаи, когда один из собственников желает продать свою долю, но второй категорически против этого. Первый поступает законно, пытаясь вручить уведомление о своем намерении, но второй даже принять его отказывается. Тем самым не давая возможности соблюсти весь порядок законодательства.

Вариант 1. Прибегнуть к судебному разбирательству. Сторона, желающая продать долю, должна грамотно и мотивировано изложить причину продажи. Возможно, это нежелание совместно проживать со вторым собственником или финансовая необходимость.

Суд всесторонне изучит все материалы дела и примет решение, сопоставив сопутствующие обстоятельства. В том числе учитываются и размеры долей в имуществе каждого. В результате суд может обязать продать свою долю несогласного совладельца другому, если у него имеются на то финансовые возможности. Но, если он проживает в этой квартире постоянно, то заставить его продать свою долю не может даже суд.

Вариант 2. Однако, если второй собственник против продажи и категоричен в этом вопросе, можно воспользоваться другим законным путем – продать долю, оформив договор дарения, деньги получить по расписке. В этом случае никакого согласия остальных сособственников не требуется. При этом дарить можно абсолютно любому гражданину.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Но существуют риски:

  • можно остаться без денег, т.к. доля передается в безвозмездное пользование;
  • сделка может признаться мнимой и отменена судом, в том случае если будет доказан факт передачи денег.

Вариант 3. Не понадобится согласие и в случае заключения договора займа. Смысл заключается в следующем: продавец берет в долг денежные средства, оставляя долю в квартире в залог. Затем заключают «Соглашение об отступном» и заложенная доля в квартире переходит в счет ее погашения.

Чтобы избежать неприятных последствий сделки с долей в общей собственности, необходимо соблюдать все правовые моменты и следовать определенному алгоритму действий.

Шаг 1. Известить всех совладельцев в письменном виде о намерении продать свою часть собственности (доли) с целью узнать их намерения относительно желания приобрести ее.

Шаг 2. Составление договора купли-продажи, а также акта приема-передачи доли.

После того, как найден покупатель, составляется договор сделки, в котором обязательно должна быть информация:

  • об участниках с указанием паспортных данных;
  • о цене;
  • о предмете сделки. Здесь указывается размер доли и данные самого объекта (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь).

Договор купли-продажи подлежит обязательному заверению у нотариуса. Сторонами  подписывается передаточный акт, который является приложением к договору.

Шаг 3. Регистрация перехода права собственности.

Для регистрации необходимо обратиться в Росреестр или многофункциональный центр с пакетом документов:

  • заявление на государственную регистрацию права собственности на долю в жилом помещении от каждой из сторон сделки — заполняется на месте;
  • оригиналы договоров и актов передачи в трех экземплярах, заверенные нотариусом;
  • подтверждение того, что все остальные собственники долевого имущества извещены и, при наличии, их письменные отказы от выкупа доли;
  • паспорта сторон сделки;
  • если долей владел несовершеннолетний, то согласие от органа опеки и попечительства на распоряжение ей;
  • оплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Обратите внимание на тот факт, что Налоговым кодексом установлены сроки, не менее которых квартира или доля в ней должны находиться в собственности, чтобы не платить налог с дохода от продажи. Он составляет:

  • не менее 3 лет, если доля приобретена до 1 января 2016 года,
  • не менее 5 лет в случае приобретения в собственность после 1 января 2016 года.

Выяснив, можно ли продать долю в квартире, собственник должен разобраться, как происходит процесс отчуждения. Он может различаться в зависимости от того, кому именно необходимо продать имущество. Стоит помнить о присутствии права у других владельцев квартиры на преимущественную покупку.

Видео

Способ реализации части собственности считается самым популярным. Не допустить ошибок поможет пошаговая инструкция по продаже доли в квартире.

Чтобы выполнить процедуру, предстоит действовать по следующей схеме:

  • Подготовиться к заключению соглашения. Если гражданин хочет продать собственность одному конкретному совладельцу, оповещать других лиц, которым принадлежат доли, необязательно. Процесс подготовки к продаже квартиры предполагает сбор правоустанавливающих документов и оценку имущества.
  • Подготовить договор купли-продажи. Дополнительно нужно составить передаточный акт. Документы предстоит заверить у нотариуса.
  • Осуществить регистрацию права собственности. Для выполнения процедуры может потребоваться обращение в Росреестр.
  • Произвести оплату НДФЛ.

Процедура практически идентична, если нужно продать имущество третьему лицу. Разница состоит лишь в том, что в первую очередь потребуется получить отказ от остальных содольщиков от покупки доли.

Если ранее было выполнено выделение долей, обычно собственник знает, какая часть принадлежит ему по документам. Когда планируется реализация квартиры, в первую очередь предстоит оценить её стоимость. Для этого необходимо пригласить эксперта. Он определит рыночную цену недвижимости. После выполнения процедуры происходит заключение договора с владельцем.

Лучше обратиться к юристу для разработки документов. Стороны должны согласовать все спорные моменты. После этого соглашение нужно заверить у нотариуса. Происходит регистрация договора и оформление права собственности. Когда продажа завершена, покупатель становится полноправным владельцем доли. Продавец утрачивает на неё право собственности.

Составление бумаги нужно осуществлять, руководствуясь положениями статьи 131 ГПК РФ.

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

В документе предстоит отразить следующие данные:

  • сведения инстанции, в которую подается обращение;
  • информация об истце и ответчике;
  • название документа;
  • суть сложившейся ситуации;
  • выдвигаемые требования;
  • перечень приложений;
  • дата подготовки заявления и подпись гражданина.

Иск обязательно необходимо дополнить удостоверением личности, дополнительными экземплярами заявления для судьи и ответчика, квитанцией, подтверждающей факт внесения госпошлины, документами на долю, бумагами, подтверждающими, что выделение части собственности в натуре невозможно.

Образец иска о признании доли в квартире незначительной

Стоимость может меняться в зависимости от того, кто выступает в качестве хозяина помещения. Если необходимо продать собственность третьим лицам, предстоит потратиться на уведомление других дольщиков. Обязательно нужно отправить опись вложений. Дополнительно предстоит оплатить услуги нотариуса. Остальные затраты идентичны.

Участникам сделки предстоит оплатить:

  • госпошлину за перерегистрацию имущества;
  • налоги;
  • нотариальное заверение сделки.

Однако присутствует ряд послаблений. Если недвижимость, полученная в результате дарения, наследования, договора аренды или приватизации, находилась в собственности свыше 3 лет, потребность в уплате налога отсутствует. Для иных категорий период продлён до 5 лет. Дополнительно можно получить налоговый вычет.

Права собственности защищаются законодательством от ограничений и посягательств на имущество. Собственник по своему желанию и усмотрению может совершать любые не запрещённые законом действия со своим имуществом. Такие действия не должны нарушать прав и свобод других граждан.

В случае с квартирой, которая поделена на доли, каждый её собственник вынужден соблюдать интересы остальных собственников. Это условие в случае с продажей доли означает предоставление возможности выкупить эту долю прежде всего другим собственникам. Речь идёт о закреплённом в статье 250 ГК праве других собственников на преимущество перед остальными лицами (потенциальными покупателями) в вопросе приобретения доли. Используя право преимущественной покупки, сособственники имеют возможность защитить себя от появления в квартире постороннего для них человека.

Многие отказываются от сделки по отчуждению своей доли по причине распространённого заблуждения о необходимости получить согласие остальных дольщиков для продажи своей доли постороннему покупателю. Это подтверждается на тематических форумах и сайтах многочисленными однотипными вопросами: «что делать, если другой собственник не разрешает продать мне свою долю».

На самом деле для продажи своей доли вам не нужно согласие других собственников, поскольку вы правомочны распоряжаться своим имуществом по своему выбору. Условие о согласии ошибочно всплывает из-за искажённого толкования нормы об обязательстве продавца предупредить жильцов о продаже доли. Однако предупредить — не значит согласовать.

Условие о праве преимущественной покупки влечёт для продавца определённые обязанности для признания сделки законной. Желающий продать долю должен предложить её сначала остальным владельцам. Если же они откажутся от предложения, тогда с чистой совестью можно искать покупателя среди неограниченного круга лиц.

Гражданский кодекс подробно останавливается на требованиях к действиям продавца доли по предупреждению иных собственников.

Информировать остальных сособственников о планируемой сделке продавец должен путём направления им письменного уведомления. Соблюдение этого требования является гарантией соблюдения требований законодательства.

Однако на практике далеко не всем продавцам очевидно, как именно можно выполнить это условие. Для этого нужно следовать предлагаемому алгоритму.

  1. Для начала необходимо грамотно составить само уведомление. Оно может быть исполнено в произвольной форме. Главное, чтоб в документе была информация о:
    • намерении собственника продать свою долю;
    • стоимости доли;
    • других принципиальных условиях продажи. Такими условиями могут быть правила оплаты по договору, различные обременения и прочее.
  2. Закон требует от продавца известить остальных собственников. Сделать это можно двумя способами:
    • самостоятельно отправить документ по почте;
    • обратиться к нотариусу. В этом случае нотариус составит извещение и передаст его заинтересованным. Такие полномочия предоставлены нотариусу статьёй 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утверждённых ВС РФ 11.02.1993 N 4462–1.
уведомление о продажи доли

Уведомление может быть составлено в произвольной форме и содержать текст, предлагаемый в образце

Наследование

Произошедшие изменения

Законодатели хотят закрепить запрет на продажу микродолей. Действие выполняют с целью препятствовать недобросовестным риелторам и лицам, желающим получить личную выгоду. Если законопроект примут, в помещении нельзя будет зарегистрировать человека, если на него приходится меньшая жилплощадь, чем определенный законом размер.

Как можно продать долю в квартире, если другой собственник против?

До того как вы предпримете попытку продать свою долю, попробуйте договориться о продаже всей квартиры и делении вырученных средств. При таком варианте за свою долю вы получите больше денег, чем в случае продажи только части квартиры.

кулаки на фоне домиков

Более благоприятным решением является достижение согласия между собственниками квартиры относительно распоряжения всей квартирой

Процедура продажи сделки требует соблюдения следующего порядка:

  1. Необходимо оповестить остальных участников о планируемой сделке. После информирования продавец должен выждать месяц, прежде чем предлагать сделку посторонним лицам. Тут возможны варианты:
    • другой владелец квартиры выразит намерение выкупить долю;
    • все владельцы откажутся от сделки и письменно уведомят продавца об этом. После этого долю можно предлагать другим покупателям, не дожидаясь истечения месячного срока;
      отказ

      Нотариально удостовернный отказ является бесспорным доказательством воли другого собственника не претендовать на продаваемую долю

    • от других дольщиков не поступит никакой информации об их отношении к сделке. Отсутствие реакции приравнивается к отказу от сделки.
  2. При отказе других дольщиков от приобретения доли можно искать постороннего покупателя. По своему выбору вы можете объявить о продаже через знакомых, газеты и журналы, интернет. Чтобы упростить себе задачу, можно обратиться к профессиональным риелторам. Вы сэкономите время и усилия, но придётся оплатить услуги посредника. Во избежание проблем лучше обращаться в известные компании с хорошей репутацией. При выборе конкретного риелтора осведомитесь о его планах по осуществлению сделки. Наличие у вас основных сведений о порядке сделки поможет вам оценить уровень знаний посредника.
  3. Если планируемое отчуждение доли затрагивает права детей до 18 лет, недееспособных лиц или лиц с ограниченной дееспособностью, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу.
  4. Для оформления сделки необходимо заключить договор купли-продажи доли в квартире. Договор можно составить самостоятельно либо обратиться к риелтору или нотариусу. Если вы обратились в агентство недвижимости, вам подготовят весь комплект документов. В таком случае рекомендуем внимательно изучать все документы, предлагаемые вам на подпись.
    Договор купли-продажи доли

    Для самостоятельного составления договора можно использовать этот бланк

  5. Договор потребуется удостоверить у нотариуса. Требование о заверении сделки содержится в статье 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Обращение к нотариусу потребует от вас оплаты его услуг. За удостоверение договора нужно оплатить полпроцента от стоимости доли. Консультация и помощь в составлении документов оплачиваются отдельно.
    договор с удостоверительной надписью

    Удостоверениие договора осуществляется нотариусом путём нанесения соответствующей надписи с печатью на последней странице договора

  6. Как и любую сделку с недвижимостью, переход права собственности на долю в квартире нужно зарегистрировать. С 01 февраля 2019 года после удостоверения договора купли-продажи нотариус обязан сам направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы. Однако он сделает это только при отсутствии возражений от сторон сделки.
    Если же вы желаете сами заниматься регистрацией, то понадобится оплатить госпошлину, обратиться в Россреестр либо в МФЦ и представить следующие документы:
    • заявление;
    • договор купли-продажи;
    • документы, подтверждающие извещение других собственников о сделке.

Переход прав будет зарегистрирован в течение 1-го дня, если заявление в электронной форме подал нотариус, 3-х дней, если заявление подано через Росреестр, и в течение 5-ти дней, если заявление подано в МФЦ. Регистрация означает внесение новых данных в единый реестр недвижимости (ЕГРН), о чём может быть составлена выписка.

Выписка из ЕГРН

Документом, подтверждающим права собственности на недвижимость, является выписка из ЕГРН

После сделки у продавца в некоторых случаях возникает обязанность оплатить налог с вырученной суммы. Необходимость уплаты налога зависит от срока владения долей и способа получения имущества.

Так, если вы владели долей более 5 лет, налог платить не нужно. Для имущества, полученного до 2016 года, правило об освобождении от налога действует при владении хотя бы в течение 3 лет и больше. Этот же трёхлетний срок применяется и к имуществу, которое было подарено, приватизировано, наследовано или поступило по договору ренты после 2016 года.

Получается, что если вы в 2019 году продаёте долю, которую приобрели на возмездной основе после 1 января 2016 года, налог придётся заплатить.

Налог составляет 13% с суммы продажи. Однако Налоговый кодекс предусматривает возможность использования налоговых вычетов для уменьшения суммы платежа:

  • вырученная от продажи сумма уменьшается на 1 млн рублей. Если доля стоит меньше, то и платить ничего не нужно;
  • от стоимости сделки вычитается сумма затрат на приобретение доли. Вы не должны платить налог, если продаёте долю по стоимости такой же или меньше той, за которую сами её купили. Если же вы «в плюсе», то налогом облагается разница между стоимостью сделок.

Собственник доли сам решает, какой способ использовать для уменьшения суммы платежа.

Срок рассмотрения обращения

Идеальной считается ситуация, когда с момента подачи заявления до вынесения итогового решения проходит не больше 2 месяцев. Такой период отражен в статье 154 ГПК РФ. На практике прийти к решению в установленный срок не всегда удаётся. Известны случаи, когда разбирательства растягивалась на год и более.

Если в качестве покупателя выступает третье лицо

Уже говорилось ранее, что схемы продажи недвижимости очень похожи. Однако ряд существенных отличий всё же существует.

Чтобы продать долю третьему лицу, необходимо действовать по следующей схеме:

  • Уведомить других владельцев долевой собственности о продаже имущества. Выполнять процедуру необходимо письменно. Владельцы имущества должны рассмотреть обращение и принять решение. Если они не готовы выкупить долю, оформляется отказ.
  • Получив отрицательное решение от других собственников, гражданин собирает документы, подготавливает договор.
  • Передаточный акт и договор купли-продажи подписываются совместно с покупателем. Процедуру необходимо выполнять в присутствии нотариуса. Специалист заверит сделку.
  • Происходит регистрация права собственности.
  • Бывший владелец доли платит налог.

Какие документы потребуются

Чтобы сделку признали действительной, предстоит подготовить пакет документов.

В список обязательно нужно включить:

  • отказ других собственников доли от покупки имущества или доказательство истечения срока рассмотрения уведомления;
  • удостоверение личности всех участников процедуры;
  • выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации;
  • техпаспорт;
  • нотариально заверенное согласие супруга на заключение сделки, если собственник состоит в официальных семейных отношениях;
  • разрешение органов опеки, если доля принадлежит несовершеннолетнему.

Когда отбор и подготовка бумаг завершены, необходимо обратиться в МФЦ. Здесь пройдёт регистрация прав собственности. Процедура также требует подготовки документов.

В список предстоит включить:

  • заполненное заявление, которое предоставляют оба участника договора купли-продажи и акт приёма-передачи в трёх экземплярах;
  • удостоверение личности участников сделки или свидетельство о рождении, если владелец недвижимости не достиг совершеннолетия;
  • согласие органов опеки и попечительства, если в деле фигурируют дети;
  • согласие других владельцев доли на продажу части собственности или документы, подтверждающие истечение времени на рассмотрение оповещения;
  • документ, подтверждающий оплату госпошлины.

Как реализовать долю в квартире законно

Можно ли продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Помимо подготовки договора купли-продажи, существует ряд иных способов приобретения части имущества.

В перечень входят:

  • Дарение. На словах стороны могут договориться об оплате собственности. Такая сделка считается мнимой. Однако если до представителя уполномоченного органа информация не дойдет, хитрость не раскроется.
  • Передать в дар часть доли. Если собственнику принадлежит малая толика имущества, он сможет выкупить объект. У лица возникает право преимущественной покупки. Дело в том, что дарение не требует получения согласия от других собственников. В результате можно не ждать, пока они откажутся от приобретения имущества.
  • Оформление кредита. Способ считается рискованным. Собственник может получить денежные средства под залог доли, а затем игнорировать выплаты в течение 3 месяцев. Если сумма долга превысит 5 % от суммы залога, доля отойдёт банку. Такой способ не надёжен, поскольку дополнительно гражданин испортит кредитную историю. Кроме того, предстоит столкнуться с постоянными звонками из организации.

Дополнительно особенности процедуры могут меняться в зависимости от величины квартиры, желания совладельцев выкупать помещение, а также прочих особенностей.

Если продают:

  • Половину имущества, часто используют выделение в натуре. Если процедура невозможна, допустима покупка иным собственником или оформление договора отчуждения. Владение половиной имущества еще не говорит о том, что человеку отойдёт определённая комната. Подобное возможно лишь в коммунальных двухкомнатных, трехкомнатных или более квартирах. Сейчас они редкость. Обычно новый собственник может владеть всем объектом недвижимости. Причем оспорить подобное действие обычно не удается даже через суд.
  • Треть помещения, можно столкнуться со сложностями в процессе реализации. Обычно долю покупают лица, которые нуждаются в регистрации. Если квартира трёхкомнатная, хозяин собственности может потребовать выделить ему комнату в натуре.
  • 1/4 часть собственности, выделение в натуре практически невозможна. Исключение составляет четырехкомнатная квартира. Выгоднее продать такой объект целиком. Однако собственники должны также захотеть выполнить процедуру.
  • 1/5 части собственности, доля признается малой. В этом случае владелец может потребовать с других лиц, которым принадлежит имущество, компенсацию.
  • 2/3 доли, действуют стандартные правила. Других совладельцев необходимо оповещать о предстоящей реализации. Лучшим способом в такой ситуации считается договор о совместной продаже. Квартира целиком обычно стоит на 30 % дороже. Вырученные деньги можно потратить на приобретение меньшей площади.
  • 3/4 от доли, выгоднее договориться о продаже помещения целиком. Обычно купившие квартиру стремятся завладеть всей собственностью и могут предпринять меры для выселения остальных дольщиков.

Нюансы, которые стоит принять во внимание

По закону собственник может распоряжаться имуществом или его частью. Однако, соблюдая закон, запрещающий продажу микродолей, стоит выполнять точный расчёт и заранее определять, допустимо ли отчуждение. Если препятствия отсутствуют, необходимо действовать по одной из стандартных схем.

В 2020 году нельзя будет продать часть имущества, которая непригодна для проживания. Однако правило вступит в силу только с принятием нового закона. Сейчас существуют ограничения, касающиеся отчуждения имущества несовершеннолетнего. Если органы опеки выступят против выполнения сделки, реализовать долю не получится.

Разные собственники могут продать долю одному покупателю. Причем они могут заключить один договор. Такое соглашение будет иметь многосторонний характер. Каждый из содольщиков получит право на налоговый вычет. Приставы также имеют право реализовать часть собственности. Подобное возможно, если возникли обстоятельства, позволяющие наложить арест на квартиру.

Вырученные средства пойдут на закрытие обязательств. В ситуации, когда доля в недвижимости является единственным жильём для владельца и его семьи, имущество нельзя продать принудительно. Исключение составляют ситуации, когда квартира выступает предметом ипотеки. Оспорить продажу доли можно, если продавец не соблюдал положения статьи 250 ГК РФ или оформлена дарственная, но за сделку получены денежные средства.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector