Инфопортал
Назад

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Опубликовано: 18.02.2020
0
1

Правила

Продавая комнату в квартире, являющейся коммунальной или принадлежащей на праве собственности нескольким лицам (например, разведенным супругам, братьям и сестрам), необходимо понимать, что вся квартира является общей долевой собственностью.

Поэтому продавая свою комнату, Вы продаете долю в этом праве общей собственности на всю квартиру.

В Гражданском кодексе РФ этому процессу посвящена статья 250. Главный посыл ее заключается в том, что остальные собственники квартиры имеют преимущество перед потенциальными покупателями комнаты.

То есть сначала комнату надо предложить купить соседям по квартире. И только, если они откажутся или промолчат, ее можно продавать другим сторонним покупателям.

Порядок действий

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Отчуждение комнаты в квартире коммунального типа осуществляется поэтапно:

  1. Определение условий продажи недвижимости.
  2. Соблюдение преимущественного права – направление уведомлений о продаже соседям.
  3. Получение отказа, согласия или молчание в течение месяца свидетельствует о выполнении одного из главных условий.
  4. Поиск покупателя со стороны.
  5. Составление договора продажи.
  6. Регистрация права собственности.
  7. Передача средств и ключей от недвижимости.
  8. Необходимые документы.

Важно отметить

Кодекс обязывает продавца комнаты известить других собственников квартиры, коммунальной или находящейся в долевой собственности, о желании продать комнату.

Главное, чтобы это извещение было сделано письменно.

Просто сказать в разговоре о своем намерении недостаточно.

Во-вторых, важно, чтобы вы указали цену, по которой комнату продаете. Надо, чтобы цена в извещениях всем соседям была одинаковой. Нельзя одному соседу предлагать комнату за одну цену, а другому указывать другую.

Это может вылиться в неприятные последствия, если вскроется истинная цена сделки.

Нужно ли получать согласие соседей?

Как такового согласия соседей на возмездное отчуждение комнаты собственнику получать не требуется. С точки зрения юриспруденции, ему требуется получить от сособственников коммунального жилья письменный отказ от покупки данной комнаты, и, соответственно, от реализации их права преимущества на приобретение жилья.

Вообще, юридическая суть преимущественного права в том, что потенциальному продавцу комнаты потребуется перед продажей жилья какому-то третьему лицу предложить его приобретение иным сособственникам коммунальной квартиры, то есть своим соседям.

Предложение, содержащее полный перечень условий продажи, оформляется письменно и пересылается другим жильцам. Направлять документ следует почтой с уведомлением, подтверждающим факт получения письма адресатом. Можно дополнительно удостоверить извещение в нотариальной конторе.

Как известить соседей

Тут возможны различные варианты. Если вы живете с родственниками в одной квартире, или ваши соседи замечательные люди, вы хорошо ладите, то можно предложить такую схему.

Распечатайте по 2 экземпляра одинаковых извещений для ваших соседей, отдайте лично 1 экземпляр соседу/родственнику, а на втором попросите его расписаться. Не забудьте, чтобы на расписке стояла дата извещения. Она важна для отсчета сроков. Вторые экземпляры с отметкой об извещении соседей храните у себя.

Может случиться, что ваш сосед захочет приобрести у Вас комнату.

Тогда Вы можете начинать оформлять документы по продаже комнаты ему.

Если несколько соседей готовы купить Вашу комнату, Вы сами решайте, чьи условия Вам больше подходят.

Если же никто не может выкупить Вашу комнату, надо обязательно зафиксировать отказ соседей от покупки. Сделать это можно у нотариуса или пригласить соседей в территориальный орган Росреестра. Если соседи не могут пойти с Вами, придется приглашать нотариуса в квартиру.

Получив заверенные отказы от соседей, вы их затем передадите в Росреестр, когда будете оформлять сделку с другим покупателем.

Как продать комнату в коммунальной квартире, потенциальные проблемы и способы их решения

Продажа комнаты в коммунальной квартире является сегодня одной из самых сложных сделок, касающихся отчуждения недвижимости. Помимо трудностей с продажей не самого востребованного на современном рынке недвижимости объекта, собственнику комнаты приходится столкнуться с рядом правовых нюансов при оформлении документации.

Как подтвердить права собственности:

Для того чтобы осуществить сделку по передачи прав на объект другому лицу, необходимо обладать этими правами.

На территории РФ документом, который подтверждает наличие права собственности у продавца, является свидетельство о праве собственности.

С наступлением 2017 года (а также в 2018-м) собственнику будет выдана выписка из ЕГРП, которая будет являться основанием получения прав собственности на объект.

Коммунальной квартирой называют квартиру в изолированном жилом помещении, в которой совместно живут несколько семей. При этом комнаты и другие помещения коммунальной квартиры могут быть оформлены в собственность жильцов или использоваться ими по соглашению соцнайма. В последнем случае помещения в коммунальном жилье относятся к муниципальному фонду.

Отдельной семьей в квартире могут считаться и одиноко проживающие граждане. Согласно нормативным правилам, каждая семья может занимать и одну, и несколько комнат. Остальные функциональные помещения (кухня, прихожая, санузел и т. п.) считаются помещениями общего использования.

От квартир, находящихся в долевой собственности, коммунальное жилье отличается наличием у жильцов отдельных комнат, которыми не могут пользоваться их соседи. В случае же с долевой собственностью, конкретная доля может быть даже не выделена в натуре, и собственники самостоятельно (либо через суд) устанавливают порядок пользования комнатами. К тому же долевая собственность может быть даже у членов одной семьи.

Итак, коммунальную квартиру можно охарактеризовать следующими признаками:

  • в коммунальном жилье живут разные семьи, по отдельности осуществляющие коммунальные платежи и, соответственно, имеющие различные лицевые счета в управляющей компании и других организациях обслуживания;
  • каждый собственник (наниматель) получает право на комнату отдельно, по не зависящим от иных собственников (нанимателей) комнат юридическим основаниям (у каждого отдельное регистрационное свидетельство или соглашение социального найма);
  • каждый собственник (наниматель) либо каждая семья пользуется, распоряжается отдельной комнатой, остальные помещения используются жильцами совместно.

В большинстве случаев загвоздка при продаже одной из комнат в общей коммунальной квартире состоит как раз в обеспечении преимущественного права соседей на продажу жилья, так как многие соседи специально затягивают процесс продажи.

Сразу стоит отметить, что согласие соседей в коммунальной квартире на продажу одной из комнат, совсем не обязательно. Продавцу нужно лишь иметь доказательства того, что он выполнил требование закона и в первую очередь предложил соседям выкупить его комнату. Для этого продавцу нужно в письменной форме уведомить о намерении продажи комнаты:

  • соседей, являющихся собственниками других приватизированных комнат в общей коммунальной квартире;
  • районную администрацию или полномочный Жилищный комитет – если кто-то из соседей-собственников проживает в коммунальной квартире по соглашению социального найма (в данном случае собственником с юридической точки зрения считается муниципальное образование);
  • отдел опеки и попечительства района – если собственником одной либо нескольких комнат в общей коммунальной квартире является инвалид или несовершеннолетний гражданин.

Извещение соседей о намерении продажи комнаты с указанием назначенной цены и условий продажи можно оформить двумя способами:

  • самостоятельно составить извещение в письменной форме и отправить соседям по коммунальной квартире заказным письмом с уведомлением;
  • воспользоваться помощью нотариуса для оформления соответствующего извещения.
Подводные камни:

При продаже комнаты главным подводным камнем является возможность признания сделки недействительной, если не будет соблюден порядок предоставления преимущественного права.

Не рекомендуется пытаться обходить его путем оформления дарственных – это может обернуться неблагоприятными последствиями для продавца.

Продавец может в своем извещении обратиться к соседям-собственникам по коммунальной квартире с просьбой письменно отказаться от покупки соответствующей комнаты. Если такой отказ получен, он должен быть оформлен или в регистрирующем органе, или заверен у нотариуса. В данном случае продавец может уже не соблюдать установленный законом месячный срок для изъявления соседями желания купить предложенную им комнату.

После приватизации:

Нередко осуществляется продажа недвижимости уже после приватизации. В таком случае стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • сам процесс приватизации должен быть осуществлен в соответствии с законодательными нормами;
  • права имеющих право на приватизацию каким-либо образом ранее не нарушались.

Если соседи не дали ответ в течение 30 дней, то есть срока, установленного законом, с даты получения извещения, это приравнивается к отказу. С этого времени собственник комнаты может продавать свою недвижимость без согласия соседей.

Если кто-то из соседей изъявил желание приобрести комнату, то продавец не имеет права продать свое жилье в коммунальной квартире постороннему лицу. В данном случае необходимо заключение соглашения купли-продажи именно с соседом.

Возможна ситуация, когда сразу несколько соседей-собственников комнат в общей коммунальной квартире дают согласие на приобретение отчуждаемой комнаты. В указанном случае вопрос, кому продать комнату, должен решаться по желанию продавца, поскольку право преимущественной покупки действует лишь при намерении продать комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, постороннему лицу.

Соседи-собственники имеют преимущественное право только на покупку квартиры, никаких других прерогатив (относительно цены или условий покупки) у них не существует. Это означает, что соседи могут купить комнату, являющуюся частью коммунальной квартиры, только за ту цену, которая установлена продавцом.

Однако собственнику отчуждаемой комнаты нужно учитывать важный правовой нюанс: он может продать свою долю (комнату) постороннему лицу только по цене, указанной в извещении, либо по более высокой цене. Если квартира будет продана по более низкой цене, соседи могут оспорить в дальнейшем правомерность сделки.

В данном случае нужно быть внимательным и покупателю соответствующей комнаты. В договоре должна быть проставлена реальная цена сделки. Многие продавцы, желая избежать налогообложения, предлагают в договоре указать заниженную цену недвижимости. Согласившись на такие условия, покупатель комнаты подвергает себя существенному риску, поскольку сделка по желанию соседей (если цена в соглашении купли-продажи ниже, чем в извещении) может быть оспорена.

Узнайте, какие правила проживания в коммунальной квартире существуют и что предусмотрено законом за их нарушения.

Документы

Для продажи комнаты в Росреестр нужно подать такие документы:

  • паспорт ваш и покупателя;
  • документы на комнату, подтверждающие Вашу собственность: договор купли-продажи, мены, приватизации и пр.;
  • свидетельство Росреестра о вашем праве собственности на комнату;
  • договор с покупателем;
  • акт приема-передачи комнаты;
  • копии извещений соседям, а также документы о том, что Вы их известили (уведомления, экземпляры с росписью и штампиками);
  • техпаспорт на комнату.

Для оформления продажи собственности в коммунальной квартире вам потребуется следующий пакет документов:

  • общегражданские паспорта всех людей, участвующих в сделке;
  • справку о выписке всех прописанных в комнате жильцов;
  • в случае, когда покупателем является лицо, не имеющее преимущественного права на приобретение коммунального жилья, вам потребуется извещение о продаже с обозначенными в нём условиями и стоимостью, отправленное заказным письмом всем соседям-собственникам;
  • в том же случае, потребуются письменные отказы собственников;
  • оформленный договор купли – продажи;
  • выписка из Бюро Технической Инвентаризации;
  • кадастровый план жилого помещения;
  • акт приема и передачи жилья;
  • документы, устанавливающие ваше право собственности на квартиру;
  • нотариально заверенное разрешение на продажу от других собственников коммунального жилья;
  • в случае, когда собственник одной из частей коммунальной квартиры несовершеннолетний, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Нюансы

Важный момент, если собственником соседней с Вашей комнаты является ребенок. В этом случае отказ ребенка от покупки Вашей комнаты должен подписать один из родителей ребенка или его опекун (если нет родителей).

Если Вы продаете комнату, которая принадлежит также Вашему ребенку, то потребуется разрешение органов опеки на сделку.

Также важно знать, что цену комнаты надо указывать всем одинаковую и ту, по которой Вы реально ее продадите. Если при продаже соседи узнают, что Вы продали комнату дешевле, чем предлагали им, могут обжаловать Вашу сделку. Ведь они могли отказаться от сделки только из-за цены.

Как продать приватизированную комнату в коммунальной квартире

Все, что освещено в данной статье, касается случаев продажи приватизированных комнат.

Если же Вы живете в комнате по соцнайму, или комната Вам предоставлена как служебное жилье, то продать ее будет невозможно.

Потому что Вы не являетесь надлежащим собственником.

Как видите, процесс продажи комнаты в общей коммунальной квартире вполне можно освоить самостоятельно. Главное, соблюдать пошаговые действия, настойчиво и кропотливо собирать документы, работать с соседями.

Возможно, описанные схемы покажутся Вам необоснованно сложными. Но законодателя можно понять. Его главный посыл при продаже комнаты – соблюсти не только Ваши интересы, но и Ваших соседей, предоставить им возможность выкупить освобождающуюся комнату для улучшения своих условий проживания.

В то же время собственник комнаты ограничивается только обязанностью уведомить соседей о своем желании и месячным периодом ожидания их ответов.

Что не так уж и тягостно. Когда Вы знаете, что Вас ждет впереди, Все преодолимо!

Об особенностях

Помните, что для совершения сделки по продаже, вам необходимо будет согласовать в соответствующих органах все факты совершившихся перепланировок жилой собственности. Порой это вызывает определённые трудности, так как, в попытках отгородиться от соседей, перепланировкой коммунальных квартир занимаются практически все собственники.

Как продать комнату в коммунальной квартире?Алгоритм продажи квартиры самостоятельно

есть в нашей статье.

Узнайте, как оформить доверенность на продажу квартиры, прямо сейчас.

Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ ваши соседи по коммунальному жилью пользуются преимущественным правом на его покупку.

Фактически, это означает, что, прежде чем искать покупателя на стороне, вы обязаны сперва убедиться, что ни один из ваших соседей на вашу собственность не претендует. Вы сами должны поставить всех соседей в известность о вашем намерении продать квартиру и, в случае, если среди них найдётся покупатель – продать ему собственность.

А если желающих совершить покупку будет несколько, то данный вопрос будет решаться через суд. Потенциальные покупатели среди ваших соседей по коммунальному жилью должны определиться в течении месяца с момента извещения о продаже. По истечении этого срока, или при отсутствии желающих приобрести квартиру, вы можете искать покупателей на стороне.

Согласие соседей на продажу вашей жилплощади

Итак, если покупателей среди ваших соседей по коммунальному жилью не нашлось, то они должны предоставить вам личный отказ от права первоочередного приобретения в свободной письменной форме (рекомендуется заверить отказ у нотариуса).

Отказ несовершеннолетних собственников можно получить через обращение в местный орган опеки и попечительства.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Случается так, что собственники коммунального жилья не желают ставить свои подписи под какими-либо документами или вы не можете их найти. В таком случае извещение о продаже квартиры следует выслать им в письменном виде.

По истечении месяца, квитанция об отправке извещения будет являться подтверждением фактического отказа соседей от покупки вашей собственности. Если вы не располагаете информацией о местонахождении собственников соседнего коммунального жилья, обратитесь в местный паспортный стол или адресное бюро.

В извещении о продаже вашей коммунальной собственности обязательно следует указать стоимость квартиры, которая при этом, не должна быть больше установленной в договоре купли-продаже. В противном случае, извещение может быть уничтожено.

Даже если ни один из ваших соседей, не решится выкупать у вас квартиру, вам по закону необходимо получить их письменное согласие на продажу. Данное согласие вам должны предоставить собственники квартир, чьё имущество приватизировано, иначе, собственником фактически будет являться местный муниципалитет.

Письменное согласие муниципалитета можно получить, обратившись в жилищный комитет. В случаях безвозмездной сделки, например, на условиях дарения, отказ соседей-собственников не потребуется.

Как продать комнату в коммунальной квартире?Какой налог с продажи квартиры

необходимо уплатить в казну государства, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Как оформить продажу доли квартиры? Ответ здесь.

Договор купли-продажи коммунальной собственности обязательно должен содержать такую информацию, как:

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • количество комнат в квартире;
  • адрес местоположения жилья;
  • площадь квартиры;
  • количество отчуждаемых долей;
  • техническая характеристика комнаты согласно техпаспорту БТИ;
  • основание права собственности продавца;
  • данные, указанные в документах на жильё;
  • стоимость квартиры в рублях;
  • количество дней, предоставляемых покупателю для выплаты полной суммы по сделке;
  • информация о том, кто несёт на себе расходы по государственной регистрации договора;
  • полное наименование органа государственной регистрации, куда направляется третий экземпляр договора;
  • права и обязанности сторон.

Договор считается действительным, если составлен в трёх экземплярах (покупателю, продавцу и органу государственной регистрации), в нём указано число, месяц и год прописью, а также присутствуют подписи обеих сторон.

Как продать комнату в коммунальной квартире?

Как оформить

доверенность на дарение квартиры

, вы можете узнать из статьи.

Узнайте, какие документы потребуются для приватизации квартиры через суд, прямо сейчас.

Итоги

Итак, продажа коммунальной жилплощади имеет ряд специфических требований, которые следует учитывать и исполнять в обязательном порядке.

Своевременно позаботьтесь о некоторых необходимых документах, таких как: извещение о продаже, разосланное соседям-собственникам, согласование перепланировок и письменные отказы от преимущественного права приобретения вашей собственности.

Следуйте Гражданскому кодексу РФ, где указаны ваши действия и пакет необходимых документов. И тогда, даже в случае возникновения трудностей, вы справитесь с оформлением купли-продажи и завершите сделку.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector