Инфопортал
Назад

Распределение долей в квартире

Опубликовано: 19.02.2020
0
7

Разделение квартиры на доли

Раздел квартиры на доли чаще всего происходит после развода, но есть и другие варианты. Сама процедура раздела может осуществляться несколькими способами:

  • через соглашение о разделе долей;
  • согласно условиям брачного договора;
  • путем обращения в суд.

Как было сказано выше, общая собственность на квартиру может быть совместной или долевой. Выделение доли – это как раз процесс перехода от одного вида собственности к другому.

Самый простой вариант раздела совместной собственности на доли – подписание соответствующего соглашения. Этот документ – результат договоренностей собственников о разделе имущества. Естественно, что составить соглашение получится только тогда, когда собственники находятся в нормальных отношениях друг с другом и не имеют разногласий относительно долей.

Соглашение о разделе имущества можно заключить с разными условиями. Главное, чтобы в нем были указаны основные положения:

  • данные о том, какое имущество в каких долях закрепляется за каждым из собственников. Это основная информация, которая составляет суть соглашения;
  • информация о сторонах соглашения – паспортные данные и другая информация;
  • права, обязанности и ответственность сторон;
  • предмет соглашения;
  • заключительные положения и порядок решения спорных ситуаций.

Кроме разделения долей после развода, соглашение нужно заключать при покупке жилья за материнский капитал – закон требует обязательного выделения долей на всех членов семьи.

Если соглашение о разделе имущества заключается обычно после развода, то брачный контракт определяет условия раздела на доли еще в момент заключения брака.

В частности, условиями брачного договора может оговариваться, в какой собственности будет имущество – в долевой (тогда указываются соотношения), в совместной или в индивидуальной. Брачный договор в части раздела имущества будет действовать вплоть до решения всех имущественных споров, поэтому стоит тщательно продумывать его условия заранее.

В реалиях нашей страны этот документ не имеет широкой популярности, так как по мало кто готов думать о разделе имущества еще до заключения брака.

Раздел через суд

Далеко не все супруги могут мирно решить проблему раздела имущества. Обычно разногласия состоят в том, что один из супругов зарабатывал больше и купил квартиру, или кому-то из супругов жилье подарили родственники, после чего оно стало совместной собственностью.

В этой ситуации единственный вариант разделить квартиру – обратиться в суд. В течение 3 лет после развода любой супруг вправе подать иск.

Суд решает, в каких долях разделить имущество супругов. Как правило, решением суда имущество делится пополам – в равных долях между уже бывшими супругами.

Но если один из собственников считает, что имеет право более чем на половину квартиры, это указывается в исковом заявлении. В отдельных случаях судья, рассмотрев доводы обеих сторон, может разделить квартиру не в равных долях.

Например, Верховный суд рассматривал подобное дело – из 2 миллионов рублей за квартиру супруга заплатила 1,75 миллиона, а супруг – только 250 тысяч. Суд постановил, что режим совместной собственности на квартиру в этом случае не распространяется, а собственность должна быть разделена пропорционально потраченной сумме.

Другой вариант – если один из супругов в рамках судебного разбирательства согласится выкупить долю второго супруга, судья примет и такое решение.

Важно, что после заключения соглашения или решения суда право долевой собственности нужно зарегистрировать. Делается это в отделениях Росреестра или в МФЦ. Нужно будет предоставить соглашение, брачный договор или решение суда, а также документы на квартиру и личные документы.

Согласно требованиям законодательства, разделить муниципальную квартиру на доли не выйдет – ее собственником является муниципальное образование, а жильцы проживают на основании договора социального найма.

Если же разделить жилье как-то нужно, то есть несколько вариантов:

  • отказаться от этой квартиры и подобрать 2 другие муниципальные квартиры. Это невозможно на практике – у муниципалитетов свободного жилья обычно нет (кроме маневренного фонда), тем более соответствующего по метражу;
  • один из жильцов выписывается из квартиры и съезжает с нее. По договоренности другой жилец выплачивает ему компенсацию. Минус тут в том, что такую сделку не получится оформить официально;
  • приватизировать квартиру, которую затем разделить – по соглашению или через суд.

На практике чаще всего применяется последний способ – он не требует каких-то серьезных затрат, а плюсом является то, что квартира в результате будет полноценной собственностью жильцов.

При оформлении ипотечного кредита само купленное жилье остается в залоге у банка – распоряжаться им по своему усмотрению жильцы не смогут до момента полной выплаты кредита. При этом, если кредит оформляется семьей, супруги становятся созаемщиками, обычно в договоре прописываются равные обязанности по уплате взносов по ипотеке.

В случае развода банк просто разделит платеж по ипотеке и будет высылать равные требования обоим бывшим супругам. При этом бывает так, что один из супругов зарабатывает намного больше, чем другой. Аналогичные проблемы возникают, если созаемщики вообще не являются родственниками.

В этой ситуации некоторые банки позволяют прописать в договоре разные доли собственности на ипотечное жилье, а также разные доли в ежемесячных взносах по ипотеке. Но стоит понимать – если один из созаемщиков перестанет платить, банк будет требовать всю сумму от второго заемщика.

Если прописать при необходимости разные доли в договоре ипотечного кредитования, это позволит избежать в будущем множества проблем с разделом имущества.

Законодательством в сфере поддержки семей, которое вводит понятие материнского капитала, устанавливается правило: если материнский капитал используется для улучшения жилищных условий, то в недвижимости нужно выделить доли для обоих родителей и всех детей.

Это действует и когда материнский капитал прибавляется к собственным средствам, и когда он идет на погашение ипотечного кредита (во втором случае получатель капитала обязуется выделить доли после снятия обременения с жилья).

Важно, что доли на супругов и детей нужно выделять от всей площади жилья (а не только той, которая приходится на сумму материнского капитала). Верховный суд принял решение о том, что такая недвижимость делится между всеми в равных долях.

Выделить доли при покупке жилья за средства материнского капитала нужно в течение 6 месяцев (если право собственности не регистрируется сразу на всех при покупке жилья).

При этом закон требует предусмотреть возможность дальнейшего уменьшения размера долей – если в семье родится еще один или несколько детей, на них тоже нужно будет оформлять доли.

В случае с материнским капиталом выделять доли на детей и супруга можно через соглашение, обращение в суд или договор дарения долей. При этом юристы отмечают ряд проблем у последнего варианта и рекомендуют выделять доли через соглашение.

Доступные варианты раздела квартиры на доли напрямую зависят от правового режима имущественных активов каждого из участников общей собственности. В соответствии со ст. 254 ГК РФ имущество является совместной собственностью, если в нем не определены доли каждого участника. Рассмотрим наиболее распространенные варианты разделения квартиры на доли.

При выделе доли из совместного имущества необходимо соблюсти следующие условия, установленные ст. 254 ГК РФ:

  • выдел доли одного из совладельцев возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество;
  • при выделе доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением совладельцев, их доли признаются равными;
  • порядок выдела доли из общего имущества осуществляется в рамках, установленных ст. 252 ГК РФ.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен, так как ущерб общему имуществу в таком случае будет несоразмерным, то другие участники должны выплатить ему компенсацию соразмерно стоимости его доли. Как только средства в виде компенсации будут получены участником, его право собственности на долю прекращается.

Задать вопрос юристу

Право собственности на жилье возможно получить путем приватизации квартиры, которую участники получили на условиях социального найма. Для приватизации следует написать совместное заявление в местный уполномоченный орган и получить приватизационный договор. Именно в приватизационном договоре будет написано, какая часть (доля) квартиры будет закреплена за каждым. При этом право собственности возникнет только после государственной регистрации договора в Росреестре.

После регистрации раздел квартиры между совладельцами может производиться следующими способами:

  • каждому гражданину передается доля, установленная по итогам приватизации;
  • распределение имущественных активов поровну, если была установлена совместная форма владения;
  • в случае, если собственность приобреталась в браке супругами, то раздел квартиры после развода осуществляется либо на основании брачного контракта, либо путем заключения добровольного соглашения о разделе, либо в судебном порядке.

Если квартира куплена семьей с использованием материнского капитала, то она оформляется между членами семьи по долям. Так же приобретенная квартира (комната, дом) может быть оформлена в собственность только на детей. В этом случае после расторжения брака жилье не будет включено в совместно нажитое имущество супругов и не подлежит разделению.

Если же квартира оформлена на всех членов семьи, то при разделе квартиры в случае развода каждому участнику достается та доля, которая зарегистрирована за ним в правоустанавливающих документах.

Немаловажное значение имеет размер материнского капитала и стоимость приобретенного жилья. Если родители добавят меньшую сумму на покупку квартиры, чем материнский капитал, то жилое помещение должно быть оформлено на детей.

Если квартира приобретена супругами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 37, ст. 39 СК РФ, она признается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в равных долях.

Право долевой собственности и размер долей

Согласно данным официальной статистики, для покупки однокомнатной квартиры жителю Москвы придется откладывать все свои доходы в течение 6 лет. Поэтому обзавестись своим жильем – одна из главных целей жителей России до тех пор, пока квартирный вопрос не будет снят с повестки дня.

Из-за дороговизны жилья единственным выходом для многих семей становится покупка доли квартиры. С точки зрения покупателя покупка доли мало чем отличается от покупки «целой» квартиры. Однако оформить и продать долю не так просто – сначала ее нужно выделить.

Выдел долей квартиры чаще всего связан с разводом супругов. Другие случаи – выделение долей для родственников, детей и в других случаях.

С юридической точки зрения следует различать 2 вида общей собственности в квартире:

  • совместная – оба собственника имеют равные права на имущество. В основном, это совместная собственность супругов на жилье;
  • долевая – для каждого собственника определяется его доля (в количественном выражении).

Эти виды собственности имеют определенные отличия. Так, юридически право собственности – это право на владение, пользование и распоряжение имуществом.

При совместной собственности каждый из супругов может распоряжаться своей половиной имущества, но с согласия другого супруга.

Кроме того, в случае совместной собственности не определяется размер доли. Но, например, для целей налогообложения оба собственника считаются равноправными.

В случае же долевой собственности за каждым собственником закрепляется определенная часть стоимости имущества. Налог тут начисляется пропорционально доле владения, долю при желании можно продать, обменять или сдать в аренду. Другими словами, у доли есть все атрибуты права собственности.

Законодательство не определяет максимально возможное количество долей в квартире. Так как тут действует принцип свободы распоряжения собственностью, делить квартиру можно на любое количество долей.

Разумеется, вряд ли кто-то будет покупать 1/1000 долю квартиры с благими намерениями. Покупка слишком маленькой доли, как правило, связана с желанием покупателя «выжить» остальных владельцев, вынудив их продать оставшиеся доли за бесценок.

Право долевой собственности регламентировано в ст. 244 ГК РФ, а условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Таким образом, на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев.

Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности. Доля в праве общей долевой собственности обычно выражается в виде дроби и указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. В соответствии с нормами гражданского законодательства доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Распределение долей в квартире

Важным обстоятельством является то, что каждый участник вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности самостоятельно – продавать, дарить и прочее.

Размер доли в праве общей долевой собственности может быть изменен в зависимости от различных причин: изменение состава участников, внесение в объект недвижимого имущества произведенных собственником улучшений и т.д.

Важно! Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если у совладельцев отсутствует согласие по вопросам владения и пользования общим имуществом, то они вправе разрешить спор в судебном порядке.

Право каждого участника распоряжаться своей долей в общем имуществе является вещным и защищено законом от посягательств собственников других долей, если данное право надлежащим образом оформлено.

Какие бывают доли

Прежде чем заниматься выделением долей в квартире, стоит узнать, какими они бывают. Обычно в жилищном праве говорят о двух типах долей в жилье:

  • «идеальная» доля;
  • доля, выделенная в натуре.

Понятие «идеальной» доли не показывает ее превосходство над другим видом, это просто условное обозначение для доли, которая существует только на бумаге.

«Идеальная» доля – это определенная часть в собственности на квартиру или дом, которая официально выделена в определенном размере. Например, супруги после развода разделили квартиру на 2 части и у каждого из них стало по 1/2 части квартиры.

При этом в случае «идеальной» доли за каждым собственником не закрепляется право преимущественного использования какой-то из комнат – оба собственника имеют одинаковые права на квартиру и должны договориться о ее использовании.

При выделении «идеальных» долей суд может установить режим пользования квартирой – то есть, закрепить отдельные комнаты за разными собственниками. Но в этом случае отдельные комнаты не будут считаться собственностью владельцев, а налог на недвижимость будет приходить согласно владению по долям.

Фактически, «идеальная» доля квартиры – это первый этап для выделения доли в натуре – когда за каждым из собственников будет закреплено право использовать конкретное помещение.

Выдел доли в натуре нужен для того, чтобы «физически» разделить квартиру – четко определить, какие комнаты кому принадлежат.

После выдела доли в натуре собственник официально получает право личного пользования отдельным помещением без ограничений. Но режим использования общего имущества (кухни, санузла) все равно нужно оговаривать отдельно.

Для выделения долей в натуре должны соблюдаться определенные условия. Прежде всего, не получится выделить долю в однокомнатной квартире. Есть и другие ограничения для выделяемой доли:

  • доля должна быть изолирована и независима от остальных помещений квартиры;
  • помещение должно иметь свой отдельный вход и собственные коммуникации. «Проходную» комнату выделить не получится;
  • помещение должно быть пригодно для проживания;
  • если до выделения доли была сделана перепланировка (например, сделан отдельный вход в комнату) – ее нужно обязательно узаконить.

Зачастую выделение доли в натуре – единственный способ нормально распоряжаться своим имуществом при сложных отношениях с остальными собственниками. Кроме того, на выделенную в натуре долю гораздо проще найти покупателя при желании ее продать.

Разделение квартиры на доли

Если переход собственности произошел с нарушением законодательства, его можно оспорить. Обращаться к адвокату следует, если:

  • один из граждан, проживающий в квартире, беспричинно не стал участником договора о приватизации;
  • участник приватизировал жилье повторно (по закону приватизация возможна только 1 раз в жизни);
  • из договора исключили несовершеннолетнего;
  • в процессе были использованы фальшивые документы;
  • приватизация совершалась под давлением;
  • участники, которые должны были принимать участие, пребывали в заблуждении по поводу результатов процесса;
  • при оформлении имущества на детей до 14 лет не были задействованы органы опеки и попечительства.

Если нужно найти доказательства для оспаривания приватизации, или же наоборот — доказать, что действия законны, необходимо обратиться за юридической помощью.

Специалист поможет:

  • определить, можно ли в конкретной ситуации отменить приватизацию;
  • восстановить срок исковой давности, если с момента приватизации прошло более 3 лет;
  • составить иск о признании приватизации недействительной (незаконной), или напротив — отстоять права на имущество в суде.

В зависимости от причин, по которым произошло нарушение порядка приватизации, имущество либо снова становится собственностью государства, либо перераспределяется между всеми участниками и новым совладельцем.

На сколько долей можно разделить квартиру?

Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.

Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.

Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.

То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Как выделить доли в натуре

Как мы выяснили выше, выделение доли в натуре означает, что собственник получит официальное право владения, использования и распоряжения на отдельную комнату. Это поможет, в том числе и для более простой продажи, сдачи в аренду, разрешения конфликтных ситуаций с другими собственниками.

Главная проблема выделения доли в натуре – то, что в квартирах практически не бывает одинаковых или равнозначных комнат. Другими словами, сложно разделить пополам двухкомнатную квартиру с комнатами в 17 и 13 квадратных метров.

Распределение долей в квартире

Поэтому Гражданский кодекс РФ устанавливает правило – если из-за особенностей квартиры выделить точно соответствующее доле собственника помещение невозможно, вводится механизм компенсаций.

Если выделенная в натуре комната меньше, чем доля ее владельца – он получает право на компенсацию за недополученную площадь, и наоборот. Закон не устанавливает конкретных правил расчета – предполагается, что разницу можно выплатить и другим эквивалентом по договоренности.

Иногда бывает, что доля конкретного владельца слишком маленькая, или же владелец не заинтересован в реализации своих прав, по решению суда ему будет присуждена компенсация даже без его согласия.

Как и в случае с разделом имущества на доли, выделение доли в натуре тоже можно произвести через соглашение или обратившись в суд.

Если все владельцы остальных долей согласны с выделением доли, то обращаться в суд нет необходимости – выделение доли оформляется соглашением. Этот документ более сложный, чем соглашение о разделе имущества:

  • подписывается всеми собственниками квартиры;
  • заверяется нотариусом;
  • подлежит регистрации в Росреестре – как само соглашение, так и непосредственно изменение соотношения частей в оставшемся имуществе.

Соглашение о выделении доли в натуре должно, кроме стандартных реквизитов документа, содержать такую информацию:

  • данные о долях всех владельцев квартиры;
  • данные правоустанавливающих документов всех владельцев;
  • отсутствие взаимных материальных претензий по факту заключения соглашения;
  • данные о наличии или отсутствии обременений;
  • срок, в течение которого все участники соглашения должны зарегистрировать изменения в Росреестре.

После того, как соглашение будет подписано и зарегистрировано в Росреестре, выделенная в натуре доля станет полноценной собственностью.

Достичь соглашения удается не всегда, так как суммы компенсаций за «несовпадающие» метры – величина спорная. Если стороны не достигли компромисса, остается только обратиться в суд.

Подает иск тот, кто планирует выделять свою долю в натуре. В исковом заявлении нужно указывать такую информацию:

  • информация об объекте недвижимости (квартире);
  • техническое обоснование возможности выделить долю в натуре (чтобы она соответствовала требованиям);
  • сумму компенсации (и указать, как она формируется);
  • просьба к суду осуществить процедуру выдела.

К исковому заявлению нужно будет приложить документы – технический паспорт помещения, заключение экспертизы о возможности выделить долю в натуре.

После того, как суд примет решение, можно обращаться в Росреестр для государственной регистрации права собственности на выделенную в натуре долю квартиры.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector