Инфопортал
Назад

Так ли выгодно рефинансирование ипотеки на самом деле

Опубликовано: 17.02.2020
0
24

Что такое рефинансирование ипотеки простыми словами?

Рефинансированием ипотеки называют процедуру, позволяющую переоформить ипотечный договор на другой. Он может иметь более выгодные условия кредитования. Заключается соглашение как с банком, в котором у гражданина имеется ипотечный займ, так и с новым кредитным учреждением. Например, если ипотека была оформлена в Сбербанке, можно рефинансировать ее в ВТБ.

Внимание

Чтобы условия рефинансирования ипотеки были действительно выгодными, нужно изучить предложения различных организаций. Банки предоставляют несколько способов изменения направления кредита.

С помощью рефинансирования заемщик может погасить первоначальную ипотеку. Сделать это он может для:

  • объединения имеющихся кредитов в один;
  • получения новых ипотечных условий;
  • продления срока выплат;
  • снижения ежемесячной финансовой нагрузки за счет уменьшения платежей;
  • погашения задолженности перед банком.

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Рефинансирование ипотеки может быть произведено как в своем банке, так и других. И если собственные кредитные организации нередко отказывают в процедуре, то сторонние учреждения чаще идут на уступки.

Это обусловлено тем, что банкам выгодно получать новых клиентов за счет рефинансирования, которые ушли от конкурентов. Причем количество заявок по ипотеке в последние годы снижается.

К сведению

Кредитным организациям выгодно работать с клиентами других банков. Они могут быть уверены, что заявитель имеет положительную кредитную историю. Если заемщик отличается ответственностью, то риск невыплаты минимальный. Кроме того залоговая недвижимость позволяет обезопасить себя.

Помимо минимального срока выплаты устанавливаются и иные критерии к займу, который можно рефинансировать.

  1. Своевременное погашение. Важно, чтобы платежи вносились в течение последнего года (а лучше всего срока) без просрочек.
  2. Текущей задолженности быть не должно.
  3. До окончания срока действия ипотеки должно оставаться не менее трех месяцев.
  4. Не допускается, чтобы ранее кредит был реструктурирован.

Разные кредитные организации проводят процедуру рефинансирования ипотеки по своему разработанному плану. В Сбербанке перекредитование проводится на следующих условиях. Внимание! Данные условия действительны на момент написания статьи, для уточнения актуальных условий, рекомендуется проконсультироваться со специалистом банка.

  1. Заявитель должен обратиться в банк и предоставить личные документы, а также бумаги по имеющемуся кредиту.
  2. Важно, чтобы общая сумма займа была не менее 1 и не более 7 миллионов рублей. Максимально ипотека оформляется на 30 лет.
  3. Кредитор оценивает возможность проведения рефинансирования. Он озвучивает условия кредитования. Если проводится перекредитование только ипотеки, ставка начинается от 10,9 % годовых. В случае присоединения других займов минимальная ставка составит 11%.
  4. Если стороны удовлетворены условиями, составляется кредитный договор.
  5. После оповещения предыдущего банка осуществляется перевод средств на его счет.
  6. Далее осуществляется снятие обременения с заемщика. Недвижимость передается в собственность банка.
  7. После рефинансирования ипотеки в СберБанке Клиент начинает выплату кредита в соответствии с новым договором.

Проведение рефинансирования – право, а не обязанность банка. Поэтому может быть вынесено отрицательное решение. Основания для отказа аналогичные тем, которые имеются при выдаче потребительских кредитов.

  1. Заемщик оказался неплатежеспособным. Банк отметил, что уровень доходов не достаточен для выплаты долга.
  2. Кредитная организация оценила статус заемщика. Было вынесено решение, что он не соответствует установленным критериям.
  3. Наличие просрочек по кредиту. Плохая кредитная история – основная причина отказа.
  4. Залоговая недвижимость не соответствует требованиям, установленным банком. Оценивается этажность, срок эксплуатации, используемые при строительстве конструкции.
  5. Отсутствие согласия супруги/супруга на рефинансирование ипотеки. Они автоматически становятся созаемщиками при приобретении недвижимости в браке.

Банковские организации не хотят получить убытки при кредитовании ненадежного клиента. Поэтому проверке заявителя уделяют особенное внимание.

Не только к заемщикам выдвигаются требования для перекредитования. Ипотечный кредит, который вы хотите рефинансировать, также должен соответствовать ряду критериев:

  • Своевременное погашение кредита в течение последних 12 месяцев (количество месяцев может варьироваться в зависимости от банка);
  • Отсутствие просрочек в течение вышеуказанного периода;
  • На данный момент у заемщика отсутствует задолженность;
  • Минимальная оплата кредита — 6 месяцев от начала его действия;
  • Большинство банков требуют, чтобы уже была оплачена половина долга;
  • Банк не рефинансирует кредиты, у которых заканчивается срок. Так, клиент не сможет перекредитовать займ, до окончания которого осталось менее 3-х месяцев;
  • Кредит ранее не был реструктурирован.

Если ипотечный кредит подходит под описанные выше условия, заемщик может претендовать на перекредитование.

https://www.youtube.com/watch?v=K4wEI5zhHB0

Итак, заемщик понял, как рефинансировать кредит. Осталось правильно подобрать банк.

Критерии выбора банка для рефинансирования ипотечного кредита:

  • Процентная ставка ниже, чем по вашему текущему кредиту;
  • Банк предлагает большую сумму кредита, которая с лихвой покроет долг и останется часть средств на траты по рефинансированию;
  • За досрочное погашение кредита не предусмотрено санкций;
  • Заявки рассматриваются в кратчайшие сроки, равно как и подготавливается вся необходимая документация.

Стоит отметить, что есть банки, которые предлагают хорошие условия именно по рефинансированию, а не по первоначальному кредиту.

ТОП-5 банков для рефинансирования

  1. ВТБ предлагает отличные условия перекредитования. Но есть требования, которым нужно соответствовать. Подробнее они описаны на официальном сайте банка.
    Условия реифнансирования кредита в ВТБ
  2. Альфа-Банк предлагает рефинансирование по ставке от 8,69%. Если клиент обращается в банк не первый раз, ему могут одобрить сумму до 3 млн рублей. Разрешается привлекать до 3-х созаемщиков.
    Условия рефинансирования в Альфа банке
  3. Сбербанк предлагает разные условия перекредитования, в зависимости от суммы долга, срока и типа кредита. Удобная опция — объединение нескольких кредитов в один, для удобства оплаты. Подробнее можно узнать на официальном сайте Сбербанка.
    Ставка рефинансирования в Сбербанке
  4. Россельхозбанк предлагает не переплачивать за ипотеку. Выгодные процентные ставки начинаются от 8,40%. Клиентов привлекает отсутствие комиссий по кредиту. Подать заявку на рефинансирование можно на сайте банка.
    Рефинансирование в Россельхобанке
  5. Газпромбанк предлагает рефинансировать ипотеку со ставкой начиная от 8,9%. На сайте можно ввести свои данные по кредиту, чтобы рассчитать выгоду.
    Рефинансирование ипотеки в Газпромбанке

Есть и другие банки, которые предлагают перекредитование на выгодных условиях. Следует помнить, что банк не работает в убыток себе. Поэтому если заемщик интересен и представляет выгоду банку, его заявку одобрят.

Популярные вопросы по статье

✅ Где можно объединить несколько кредитов в один для рефинансирования?

Сбербанк предлагает объединить несколько кредитов в один с удобной ставкой от 12,9% до 16,9%, в зависимости от общей суммы и сроков.

✅ В каком банке самая низкая процентная ставка по рефинансированию кредитов?

Самую низкую процентную ставку по рефинансированию кредитов предлагает Россельхозбанк — 8,4% со сроком до 30 лет.

✅ Следует ли уменьшать или увеличивать срок по выплате кредита?

При рефинансировании кредита срок по его выплате лучше оставить прежним, что позволит уменьшить размер ежемесячных выплат.

✅ Какие этапы включает рефинансирование ипотеки?

Чтобы грамотно оформить рефинансирование ипотеки необходимо пройти 5 этапов:

  • Найти подходящий банк;
  • Подать заявку;
  • Собрать требуемые документы;
  • Погасить предыдущий долг и выкупить квартиру;
  • Снять и наложить обременение на квартиру.

Алина родилась и закончила школу в Республике Алтай (этот регион находится на юге Западной Сибири). Получать высшее образование девушка решила в Новосибирске. После окончания университета она устроилась на работу в Раффайзенбанк. Жилье себе Алина снимала на окраине города. Плата за аренду квартиры составляла 13 000 рублей в месяц.

В 2017 году Алина решила оформить ипотечный кредит на покупку своего собственного жилья. После долгих поисков в качестве варианта была выбрана однокомнатная квартира в пятиэтажном доме в центре Новосибирска (так называемая «хрущевка»). Площадь этой квартиры составляла 34 м². Состояние жилья — удовлетворительное. Окна в квартире были старые (еще деревянные), пол скрипел. Стоимость объекта недвижимости — 1,8 миллиона рублей.

За время работы Алина накопила первоначальный взнос на ипотеку (200 тысяч рублей). Кредит она оформила в Раффайзенбанке (так как работала в этой организации). Сумма займа составила 1,6 миллиона рублей. Процентная ставка — 11% годовых. Срок кредита — 16 лет. Ежемесячный платеж — 17 780 рублей.

Так ли выгодно рефинансирование ипотеки на самом деле

На следующий год после покупки недвижимости девушка оформила налоговый вычет в размере 120 тысяч рублей. Судя по величине вычета, зарплата Алины в банке составляла около 77 тысяч рублей в месяц. На возвращенные государством деньги девушка заменила в купленной квартире окна и пол. В следующем году Алина получила вторую часть вычета.

Рассчитать выгоду рефинансирования можно за три простых шага. Первый – смотрите на сумму процентов, которые осталось уплатить по ипотеке в том же банке. Это можно подсчитать самостоятельно по графику платежей, который выдавался при заключении кредитного договора, или же запросить справку в банке. Ещё во многих интернет-банкингах это отображается в личном кабинете в разделе «Кредиты».

Второй шаг – подсчитываете, сколько процентов придётся заплатить по рефинансированной ипотеке в другом банке. Для этого, само собой, нужно знать конкретную ставку, которую вам одобрит банк, и срок кредита. Иными словами, для достоверной оценки выгоды рефинансирования нужно получить предварительное одобрение.

Третий шаг – вычитаете из суммы процентов в текущем банке сумму процентов в другом банке. Затем из получившейся суммы вычитаете стоимость нового отчёта об оценке квартиры, госпошлин и прочих расходов на оформление перекредитования.

После этого остаётся лишь посмотреть на сумму, получившуюся в результате и решить, стоит ли такая экономия всех усилий по получению новой ипотеки.

Дополнительно можно отметить несколько вариантов, при которых рефинансирование ипотеки принесет выгоду:

  • ипотека взята не в той валюте, в которой вы получаете зарплату – перевести долларовую ипотеку в рубли, как правило, будет выгоднее;
  • кредит взят давно, и с тех пор условия жилищного кредитования существенно изменились;
  • вы рефинансируетесь на льготных условиях – например, по индивидуальному предложению банка для корпоративных или зарплатных клиентов;
  • вы объединяете несколько займов в один, стремясь не столько к понижению ставки по ипотеке, сколько к объединению нескольких платежей в один ежемесячный, и снижению кредитного бремени;
  • до конца выплаты ипотеки остаётся ещё несколько лет (когда весь долг почти выплачен, то и разница в сумме процентов не оправдает всех затрат на оформление рефинансирования).

Всегда внимательно читайте условия банковского предложения. Возможно такое, что банк попросту не работает с данным видом займов. Например,

«Газпромбанк» предлагает рефинансирование

только по ипотеке на квартиру или долевое строительство, а если у вас заём на частный дом или земельный участок, придётся обращаться, например, в «Россельхозбанк».

Подать заявку

Заявка на рефинансирование ипотеки — это резюме заемщика. Банк как бы знакомится с клиентом, оценивает его доход и кредитную историю и решает, дать в долг или нет.

Правильно заполненная заявка — это 80% успеха. Важно было подтвердить, что я соответствую требованиям банка, способна выплатить кредит и в целом надежный клиент.

В отличие от обычной ипотеки при рефинансировании новый банк еще проверяет, как я выполняла обязательства перед старым банком. Если бы были просрочки по платежам или несвоевременные выплаты страховки, мне бы отказали.

В заявке я указала основные данные: ФИО, номер мобильного телефона, электронную почту
В заявке я указала основные данные: ФИО, номер мобильного телефона, электронную почту

Банк попросил прислать копии документов для проверки:

  1. Паспорт.
  2. СНИЛС.
  3. Трудовую книжку.
  4. Справку 2-НДФЛ.
  5. Кредитный договор со старым банком.
  6. График платежей.
  7. Справку об остатке ссудной задолженности.
Справку об остатке ссудной задолженности мне выдали за две минуты в офисе старого банка
Справку об остатке ссудной задолженности мне выдали за две минуты в офисе старого банка

Через восемь дней мне позвонили из службы проверки заемщиков и задали уточняющие вопросы: где и кем я работаю, какой у меня стаж и зарплата, попросили номер телефона моего руководителя или отдела кадров.

Так банк проверил достоверность информации и убедился, что у меня хватит зарплаты и что в ближайшее время я не попаду под сокращение. На следующий день мне одобрили кредит.

Заключение об одобрении кредита. У банка я попросила 65% стоимости квартиры под 9,75% годовых
Заключение об одобрении кредита. У банка я попросила 65% стоимости квартиры под 9,75% годовых

Плюсы рефинансирования ипотеки

Для кредитной организации ипотечное рефинансирование может быть невыгодным. В результате банк может потерять деньги, которые выплачиваются в качестве процентов. Особенно это ощутимо, если новые ипотечные условия выгоднее, чем имеющиеся.

Для клиента же в большинстве случаев процедура становится выгодной. Он может получить несколько плюсов в ходе рефинансирования ипотеки.

Так ли выгодно рефинансирование ипотеки на самом деле

Снижение процентной ставки и платежа.

При изменении процентной ставки по ипотечному кредиту можно получить значительную выгоду. Особенно это становится ощутимо, если сумма займа большая. Если банк предоставляет такую возможность, клиенту стоит рассмотреть условия со сниженной процентной ставкой.

В случае снижения процентной ставки можно снизить размер ежемесячных платежей. В условиях уменьшения ставок сумма, которую нужно вносить в месяц, будет ниже.

ВАЖНО

Если ставки будут снижены не существенно, то увеличится сумма переплаты по кредиту.

Уменьшение или увеличение срока кредита при рефинансировании ипотеки.

Клиент может рассчитывать на увеличение периода погашения займа. Это повлияет на размер ежемесячного платежа. В результате можно улучшить финансовое положение, оставшись с жильем.

Так ли выгодно рефинансирование ипотеки на самом деле

Но есть и существенный минус процедуры. Размер переплаты при этом увеличится. Способ позволяет кратковременно отсрочить выплату.

Банковским организациям такой вариант рефинансирования ипотеки выгоден. Компания получает значительную сумму, помогая заемщику избавиться от штрафов.

Возможность объединения нескольких кредитов.

При рефинансировании ипотеки клиент может объединить имеющиеся кредиты в один. Вместо нескольких платежей формируется единая сумма и дата внесения средств. Это удобный вариант, так как не нужно будет посещать офисы нескольких банков.

Для банков это так же является преимуществом. Многие клиенты забывают вносить оплату по причине рассеянности. Так заемщику будет проще осуществлять контроль за одним платежом, что позволит повысить вероятность внесения средств.

Конвертация валютного займа в рублевый.

Если ипотека была взята в иностранной валюте, то можно перевести ее в рублевое выражение. Валютные займы считаются невыгодными, так как отмечается рост ставок. И после скачков курса многие оказываются не в состоянии платить кредит.

Банки стараются помогать таким клиентам. И проводят рефинансирование ипотеки по курсу, который максимально приближен к ММВБ в момент конвертации средств.

Получение дополнительной суммы на личные нужды.

Если имеется большое количество займов, то человеку могут отказать в оформлении нового потребительского кредита. Или одобренная сумма будет ниже, чем требуется.

При рефинансировании ипотеки можно получить больший займ, превышающий стоимость имеющихся. В этом случае дополнительные средства можно потратить на собственные нужды.

Основные документы, необходимые для подачи заявления на перекредитование

Для начала в отделении или на сайте вам предложат заполнить анкету-заявление, после чего сотрудник банка проконсультирует по необходимому пакету документов. По словам руководителя бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерины Синельниковой, сначала банк оценивает самого заёмщика, получив от него пакет документов по программе, а также кредитный договор и полный актуальный график платежей.

«В случае одобрения заемщика необходимо предоставить документы по объекту недвижимости, а также справку об остатке ссудной задолженности и отсутствии реструктуризаций по рефинансируемому кредиту и письмо о реквизитах счёта, с которого осуществляется погашение», — рассказывает Синельникова.

В необходимый пакет документов обычно входят:

  • копия паспорта гражданина РФ.

Документы, подтверждающие доход:

  • заверенная копия трудовой книжки/трудового договора/соглашения/контракта;
  • справка о доходах за последние 12 месяцев по форме 2 НДФЛ или по форме банка.

Правоустанавливающие документы по объекту недвижимости, передаваемому в залог банку.

Документы по первичному кредиту:

  • копия кредитного договора и дополнительные соглашения к кредитному договору (если заключались);
  • справка об остатке задолженности;
  • справка об отсутствии текущей просроченной задолженности и о количестве дней просрочки (при наличии) по рефинансируемому кредиту;
  • справка о реквизитах счета клиента, с которого производится погашение кредита.  

Важное условие — отсутствие просрочек, задолженностей, непогашенных пеней и штрафов. Если таковые имеются, то их лучше погасить до подачи заявления на рефинансирование кредита в банк.

Так ли выгодно рефинансирование ипотеки на самом деле

Документы на недвижимость нужны, чтобы банк проверил квартиру, которую берет в залог. Банк интересует, не занижена ли стоимость квартиры, не рухнут ли стены дома через неделю и действительно ли это квартира клиента.

Когда я просто брала ипотеку, эти документы предоставил банку продавец квартиры. При рефинансировании это моя обязанность.

Пока готовили отчет, я собрала остальные документы:

  1. Договор купли-продажи квартиры.
  2. Свидетельство о собственности.
  3. Кадастровый паспорт.
  4. Кредитный договор.
  5. График платежей.
  6. Договор страхования и квитанцию об оплате страховой премии.
  7. Справку Ф40 из паспортного стола.
  8. Справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам из расчетного центра.
  9. Справку об остатке ссудной задолженности.

Чаще всего расходы на рефинансирование достигают 35—50 тысяч рублей. Они идут на сбор документов, переоформление кредита и страховки, оплату государственных пошлин. Мне повезло со страховкой: как раз заканчивалось действие предыдущего договора и я просто заключила новый. Часть документов на квартиру находилась дома, а недостающие мне бесплатно выдали в старом банке, паспортном столе и расчетном центре.

В справке по форме № 40 написано, кто прописан в квартире. Паспортист выдал мне ее за пять минут
В справке по форме № 40 написано, кто прописан в квартире. Паспортист выдал мне ее за пять минут

Заявка на рефинансирование ипотеки будет рассматриваться только при наличии полного комплекта документов.

  1. Гражданин составляет анкету-заявление. Документ разрабатывается банком. Заполнить его можно на сайте или в офисе организации.
  2. Предоставляются паспорт заемщика и созаемщика. Если имущество приобреталось в браке, супруг/супруга автоматически становятся созаемщиками.
  3. Требуются бумаги, подтверждающие доход. Такими являются справки 2-НДФЛ, по форме банка. Также можно предоставить выписку из лицевого счета, документы, отражающие дополнительные доходы.
  4. Если клиент получает заработную плату на карту банка, то не нужно подтверждать занятость. В остальных случаях передается копия трудовой книжки, договор гражданско-правового характера.
  5. Некоторые банки требуют ИНН и СНИЛС.
  6. Прикладываются все бумаги на имеющуюся ипотеку. К ним относят договор кредитования, справку с отражением суммы долга, график платежей.

В старом банке нужно взять справку, в которой отмечаются реквизиты для перевода денежных средств, сведения о просрочках платежей с указанием суммы, полный размер долга по ипотеке.

Также в наличии должен быть документ, в котором прописано согласие прежнего кредитора на передачу залогового имущества. Бумага направляется в новый банк не ранее, чем за неделю до предполагаемого погашения.

К сведению

В соответствии со статьей 43 ФЗ №102 от 16 июля 1998 года, последующая ипотека с изменением залогодержателя допускается, если она не запрещена предшествующими кредитными договорами. Положение о запрете может прописываться условно: в момент действия контракта залогодатель не может передать предмет залога в последующий залог без письменного согласия залогодержателя.

Заявление, на основании которого осуществляется рефинансирование ипотеки, имеет несколько основных пунктов:

  • данные руководителя и наименование кредитной организации;
  • ФИО, реквизиты подтверждающих личность документов заявителя;
  • сумма кредита;
  • цель проведения процедуры;
  • период, на который заключается договор;
  • процентная ставка.

Можно ли рефинансировать ипотеку в другом банке?

Несмотря на выгоды, которые может получить клиент при рефинансировании, отмечаются и отрицательные моменты. Процедура иногда не решает задач, которые ставит клиент.

Несоответствие требованиям и ожиданиям.

Многие клиенты уверены, что рефинансирование способно максимально облегчить им жизнь. Но на деле они ощущают, что перекредитование для них не приносит ощутимой выгоды.

Например, с этим сталкиваются заемщики, которые проводят процедуру во второй половине срока займа при наличии аннуитетных платежей. Большая часть процентов к этому времени уже выплачена. И рефинансирование ипотеки не имеет смысла.

Большая переплата при рефинансировании ипотеки.

Основным направлением рефинансирования ипотеки является увеличение срока займа или изменение процентной ставки. В этом случае в месяц нужно будет вносить меньшую, чем раньше, сумму.

ВАЖНО

Клиенты забывают о перерасчете, производимом банком. Если продлевается срок кредитования, то переплата так же возрастает. Иногда она становится существенной, по сравнению с предыдущей ипотекой.

Дополнительные услуги и затраты.

Рефинансирование – это оформление новой ипотеки. В ходе процедуры в банк потребуется предоставить аналогичный пакет документов.

Расходы придется осуществить на оценку жилья. Кроме того потребуется повторное страхование предмета залога. Дополнительные траты могут быть существенными.

Если гражданин решил снизить выплаты по ипотеке, стоит оценить текущее положение. Большинство банков применяют аннуитетную систему платежей. Она предполагает выплату основных процентов в начале срока. Если большая часть уже погашена, проводить процедуру не имеет смысла.

Какая часть ипотеки должна быть выплачена?

Банковские организации не берутся рефинансировать кредиты, взятые недавно. Это обусловлено тем, что они не могут проверить финансовую состоятельность гражданина. Поэтому устанавливают сроки, в течение которых должен выплачиваться займ перед обращением. Он составляет не менее полугода.

Некоторые кредитные организации определяют сумму перекредитования. Например, клиент по первоначальной ипотеке должен внести от 20 до 50% от стоимости недвижимости.

Иногда обращаться для рефинансирования ипотеки имеет смысл, а иногда – нет. Попытаться провести перекредитование стоит, если:

  • процентная ставка по новым условиям банка ниже более чем на 1%;
  • не окончилась еще первая половина срока выплат;
  • платить по кредиту заемщик не имеет возможности;
  • имеется валютная ипотека, оформленная ранее 2015 года;
  • условия обслуживания в банковской организации не удовлетворяют гражданина (отсутствие достаточного количества отделений, банкоматов);
  • имеется несколько кредитов, которые заемщик хочет объединить в один.
К сведению

Перекредитование будет нецелесообразным, если ипотека оформлена несколько месяцев назад на среднестатистических для всех банков условиях. Ставки будут практически одинаковыми. Поэтому эффекта от процедуры не будет.

Также не стоит подавать заявку, если осталось несколько лет до окончания выплат. Гражданину придется погасить большую часть процентов новому банку.

До После Экономия
Сумма кредита 2 175 000 Р 2 155 625 Р
Процентная ставка 14,75% 9,75%
Окончание выплат 03.08.2040 г. 30.06.2037 г.
Ежемесячный платеж 27 436,86 Р 20 502 Р 6934,86 Р
Переплата по кредиту 5 421 545 Р 2 722 428 Р 2 699 117 Р

Так ли выгодно рефинансирование ипотеки на самом деле

Для многих клиентов рефинансирование ипотеки — единственный способ урегулировать ситуацию с долгом. В такой ситуации заемщики ищут тот банк, который предлагает лучшие условия. Но какие плюсы процедуры в целом? Стоит разобраться, ведь их немало.

Когда осуществляется перекредитование ипотеки, заемщику предлагается взять займ на тот срок, который одобрен банком. Уменьшить ежемесячные выплаты удается за счет снижения процентной ставки или увеличения периода, за который долг должен быть погашен.

Заемщики должны внимательно изучить условия перекредитования. Например, если ставка небольшая, но растягивается срок, то переплата все равно будет немалой.

В среднем, ежемесячный платеж уменьшается примерно на 4 000 рублей.

Финансовые организации предлагают разные способы, как можно уменьшить ежемесячную сумму долга и конечную. Один из способов — сократить срок кредита, но в остальном оставить те же условия.

Рассмотрим на примере, как это поможет сократить общую переплату за весь срок кредита на 1,7 млн рублей.

Многие заемщики приходят в банк за потребительским кредитом. Они получают деньги, которыми выкупают недвижимость. Это дает больше уверенности заемщику, так как он владеет своим жильем — может его продать, подарить и совершить другие действия, не консультируясь с банком.

Пример того, как можно вывести объект недвижимости из-под залога.

Если учесть все переплаты, то заемщик все равно вернет банку те деньги, которые должен. Однако квартира в залоге будет 5 лет, вместо 10.

Эта услуга актуальна для тех, кто брал ипотечный кредит в долларах или евро. В особенности после скачка курса в 2014 люди очень сильно пострадали от тех кредитов, которые брали.

Однако сегодня не многие банки предлагают рефинансирование валютной ипотеки, но все же они есть. Условия — не самые лучшие, но хотя бы осознание того, что ты избавился от непредсказуемого долга, радует заемщиков.

Многие современные банки предлагают удобное онлайн обслуживание. Ряд клиентов хотят перекредитоваться в том банке, который ближе к ним или более удобное обслуживание.

Получить рефинансирование в том банке, в котором заемщик получает зарплату, также удобно. Деньги могут сразу списываться со счета.

Несмотря на большое количество плюсов, рефинансирование ипотеки сопровождается немалыми минусами. О них стоит знать, иначе заемщик рискует потратить больше средств, чем предполагалось изначально.

Основные минусы ипотечного перекредитования:

  • Невыгодно рефинансировать ипотеку во второй половине срока, при оплате аннуитетными платежами. Получается, первые годы клиент выплачивал проценты, а тело займа все равно не выплачено. При перерасчете, такое рефинансирование может быть даже невыгодным. Оно имеет смысл только если клиент ищет удобство обслуживания.
  • Дополнительные расходы. Новому банку необходимо предоставить документы с заключением оценщика. Обязательным является страхование предмета залога.
  • Требуется заново пройтись по всем этапам кредитования. И это может быть невыгодно заемщику. Возможно, с годами у вас ухудшилось финансовое положение, вы в долгах. Новый банк может не одобрить рефинансирование. С другой стороны, банк может принять клиента, но предложить ему перекредитование на весьма невыгодных условиях. При этом, никто не будет объяснять, почему вам предложили такие условия.
  • Одобренной суммы недостаточно. Каждая финансовая организация следует своим собственным критериям при одобрении займа заемщикам. К примеру, если заемщику необходим 1,6 млн рублей для перекредитования, ему могут одобрить только 1 млн. Никто не станет объяснять и советовать, что делать в этой ситуации. На практике, лучше поискать другую организацию, либо найти созаемщика.

Минусов может быть еще больше. Необходимо внимательно читать договор кредитования, который подписывает заемщик.

Если заемщик желает перекредитоваться, самый важный шаг — найти банк, который предложит лучшие условия и более низкую процентную ставку. Срок кредита рекомендуется оставить тем же, чтобы уменьшить размер ежемесячного платежа.

Как с помощью перекредитования снизить ежемесячный платеж

Изучить банки можно не выходя из дома. Обращать внимание стоит на: предлагаемую валюту кредита, срок и процентную ставку. Изучите условия внимательно, обращая внимание на процентную ставку.

Часто банки пишут в условиях заманчивые цифры вроде «процентная ставка от 9,25%». Но на практике, эти условия предлагаются идеальным клиентам, которых не существует.

Подать заявку на рефинансирование ипотеки и рассчитать собственную процентную ставку можно на сайте банка, который вы выберете для перекредитования.

Тем временем ставки по ипотеке в российских банках заметно понизились. В начале 2019 года многие финансовые организации выдавали кредиты под залог недвижимости под 9-9,5% годовых. Алина понимала, что переплачивает своему банку лишние деньги. Однако рефинансировать свой займ в Раффайзенбанке она не могла (это запрещали условия заключенного договора).

Тогда Алина обратилась еще в 2 банка.

В первом банке у нее среди прочих документов потребовали нотариально заверенную справку о том, что она никогда не состояла в браке. За эту справку девушка заплатила 1 500 рублей. Однако впоследствии банк отказал ей в рефинансировании. Деньги, заплаченные за документ, оказались потраченными впустую.

Уменьшение общей суммы долга при перекредитовании

Второй банк затребовал от потенциальной клиентки стандартный набор документов (паспорт, СНИЛС, копию трудовой книжки, справку о доходах, кредитный договор с графиком платежей, договор купли-продажи квартиры, свидетельство о регистрации права собственности на жилье, выписку из домовой книги, оценку стоимости недвижимости).

Из всех документов небольшие проблемы возникли только с получением выписки из домовой книги (чтобы прийти в Управляющую компанию, пришлось отпрашиваться с работы) и с отчетом об оценке (он стоил 3 000 рублей).

Заявку и приложенные документы банк рассматривал 5 дней, и в итоге принял решение выдать Алине займ. Вскоре девушке предложили оформить страховку передаваемой в залог квартиры (ее оформление требует закон). Стоимость страховки, предложенная банком, составляла 16 000 рублей в год. Однако Алина в ходе изучения документов узнала, что в том же самом банке аккредитована другая страховая компания. Она предлагает аналогичные услуги за плату в размере 10 000 рублей в год. Оформлять страховку на невыгодных для себя условиях девушка отказалась.

После переговоров с клиенткой банк снизил стоимость страхового полиса сначала до 13 000 рублей (девушка с этим предложением не согласилась), а затем до 10 500 рублей. Согласие заемщицы было получено.

В итоге сумма рефинансированного займа составила 1 560 000 рублей. Ставка по новому кредиту оказалась 9,3%, ежемесячный платеж по договору — 16 182 рубля. Однако до тех пор, пока не произошла перерегистрация залога, ставка по рефинансированному кредиту была назначена на уровне 11,3% (первые ежемесячные платежи, естественно, были выше).

Банк                                  Ставка рефинансирования ипотеки 
Сбербанк                          от 10,9%
ВТБ и ВТБ 24                     от 9,7%
Газпромбанк                    от 10,25%
Дельтакредит                   от 9,5%
Райффайзенбанк             10,50%
Уралсиб                              от 9,9%
Открытие                          от 10,25%
Абсолют банк                   от 10%
Санкт-Петербург             10,90%
Запсибкомбанк                от 10%

Снять и наложить обременение

При ипотеке квартира считается моей собственностью с обременением. Я могу жить в ней, делать текущий и капитальный ремонт. Однако сделать перепланировку, сдать в аренду, подарить другому человеку или продать без письменного согласия банка нельзя. Это и есть обременение, или залог.

Мне нужно было забрать квартиру из залога у старого банка и передать в залог новому. В старый банк я написала заявление с просьбой выдать закладную с отметкой об исполнении обязательств. Пока закладная не перешла от старого банка к новому, кредит является необеспеченным и по нему может действовать повышенная процентная ставка.

Вместе со специалистом из нового банка я пошла в МФЦ, показала закладную с отметкой и написала два заявления: на снятие обременения и наложение нового обременения. Предоставила сведения о квартире и заплатила госпошлину 500 рублей. Через неделю квартира перешла в залог новому банку.

Чтобы забрать квартиру из залога у старого банка, я написала заявление на снятие обременения и предоставила закладную с с отметкой об исполнении обязательств
Чтобы забрать квартиру из залога у старого банка, я написала заявление на снятие обременения и предоставила закладную с с отметкой об исполнении обязательств

Как сэкономить на рефинансировании своей ипотеки

Запомнить

  1. Выбирайте банк исходя из ваших целей: процентная ставка, срок кредитования, условия частичного досрочного погашения.
  2. Указывайте в анкете достоверную информацию, чтобы банк быстрее рассмотрел вашу заявку и одобрил рефинансирование.
  3. Подсчитайте расходы на оформление сделки. Если они превышают выгоду, не стоит рефинансировать кредит.
  4. Пока рефинансируете, не забывайте платить за ипотеку, страховку и коммуналку.
  5. Берите в старом банке справку, что вы полностью погасили ипотечный кредит, чтобы в будущем к вам не предъявляли претензий.

Запомнить

  1. Выбирайте банк исходя из ваших целей: процентная ставка, срок кредитования, условия частичного досрочного погашения.
  2. Указывайте в анкете достоверную информацию, чтобы банк быстрее рассмотрел вашу заявку и одобрил рефинансирование.
  3. Подсчитайте расходы на оформление сделки. Если они превышают выгоду, не стоит рефинансировать кредит.
  4. Пока рефинансируете, не забывайте платить за ипотеку, страховку и коммуналку.
  5. Берите в старом банке справку, что вы полностью погасили ипотечный кредит, чтобы в будущем к вам не предъявляли претензий.

Рефинансирование ипотечного кредита: пошаговая инструкция

Процедура проведения рефинансирования ипотеки включает в себя несколько этапов.

  1. Необходимо выбрать банк, который дает возможность перекредитовать займ. Консультант расскажет обо всех условиях.
  2. Если клиента они устраивают, требуется собрать полный комплект документов.
  3. В течение 2-5 дней банк рассматривает заявление от гражданина. При вынесении положительного решения начинается непосредственно процедура перекредитования ипотеки.
  4. Необходимо обратиться в первоначальный банк для получения разрешения на передачу залогового имущества (ст.43 ФЗ от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Нужно подтвердить, что новый кредитор готов внести средства в счет погашения долга, после чего недвижимость переходит к нему в качестве залога.
  5. В отношении ипотечного объекта нужно подготовить основные бумаги (выписка из ЕГРН, кадастровый паспорт, выписка из домовой книги, справка об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ). Комплект передается в банк, который будет проводить рефинансирование.
  6. Подписывается новый кредитный договор.
  7. После этого банк переводит деньги безналичным способом на счет прежнего кредитора.
  8. После погашения займа нужно взять справку, подтверждающую, что банк не имеет претензий к гражданину. Она передается в новое кредитное учреждение.
  9. Проводится смена держателя залога. Для исключения устаревших сведений нужно обратиться в Росреестр, где снимается обременение на жилье.
  10. В новый банк нужно предоставить свидетельство о праве собственности без обременения, свежую выписку из ЕГРН. Это необходимо для составления новой закладной.
  11. Данные о залоге передаются в Росреестр. Проводится новая регистрация, в реестр вносятся данные второй кредитной организации.
  12. Необходимо застраховать залоговый объект. На нового залогодержателя страховка оформляется повторно.
  13. Клиенту выдается новый график платежей. С этого момента рефинансирование ипотеки считается оформленным.

Стоимость рефинансирования ипотеки

Вывод объекта недвижимости из-под залога

Стоимость процедуры зависит от того, какие траты понесет заемщик. Обычно рефинансирование ипотеки требует вложения около 35-50 тысяч рублей. В них входят:

  • оформление документов;
  • проведение оценки недвижимости;
  • оформление страховки;
  • оплата госпошлины за регистрационные действия;
  • получение выписки из ЕГРН.
К сведению

Если привлекаются юристы, сумма может увеличиться. Важно соотнести расходы и полученный результат, чтобы не оказаться в минусе после рефинансирования ипотеки.

Сроки рефинансирования ипотеки

При предоставлении полного комплекта документов рассматривать обращение банк будет в течение 2-5 дней. После этого выносится решение.

В некоторых случаях сроки рефинансирования ипотеки продлеваются. Это обусловлено необходимостью проведения дополнительных проверок документов, кредитной истории.

После одобрения рефинансирование отводится от 90 до 120 дней на обращение в прежний банк. Срок зависит от того, как быстро гражданин решит вопрос с организацией.

Рефинансирование военной ипотеки

Чтобы оценить выгоду рефинансирования военной ипотеки, нужно проследить изменение процентной ставки с момента ее оформления. В момент, когда запускалась программа (2005 год), ставка была на уровне 10%. Далее она увеличилась на несколько пунктов.

В сентябре 2017 года отмечается снижение ключевой ставки до 8,25%, что повлекло за собой сокращение ставки по военной ипотеке до 9-9,7%. Если военная ипотека была оформлена в 2005 году, то рефинансировать ее не имеет смысла. Ставки в настоящее время находятся на том же уровне.

Если гражданин оформил ипотеку в период кризиса, можно попытаться улучшить условия кредитования. В 2015 и 2016 году не была проведена индексация ежегодного накопительного взноса. Поэтому существуют опасения, что некоторые военнослужащие в момент окончания срока действия договора могут остаться в числе должников.

Ранее рефинансировать займы по военной ипотеке не представлялось возможным. Программа была введена в действие с 2018 года (Постановление Правительства РФ № 1345 от 10 ноября 2018 года).

Внимание

Рефинансирование военной ипотеки проводится как в банке-кредиторе, так и в другом учреждении. Процедура ничем не отличается от стандартного рефинансирования. В кредитную организацию нужно подать заявление, отметив реквизиты имеющегося договора. В качестве оснований указывается факт снижения ставки ЦБ РФ.

При вынесении положительного решения ставка может быть пересчитана. Обычно банки, в которых оформлена ипотека, идут навстречу клиентам и снижают ставку на 1-2 пункта.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

Если материнский капитал использовался в качестве первоначального взноса или при погашении имеющейся ипотеки, то составляется обязательство о выделении долей детям. Считается, что в залоговой недвижимости уже имеются части нескольких собственников.

При обращении в банк для проведения рефинансирования ипотеки могут появиться трудности. Кредитные организации не хотят связываться с объектами недвижимости, имеющими несовершеннолетних собственников. Детей защищает закон, но при этом они не могут нести обязательств перед банком. И если родители не будут платить по кредиту, сделать с квартирой ничего будет нельзя.

ВАЖНО

Даже если доли еще не выделены, но факт применения материнского капитала есть, после погашения кредита нужно снять обременение с квартиры. Родители обязаны в течение 6 месяцев выделить детям доли в недвижимости. Если в этот период будет оформляться новая закладная, ситуацией обязательно заинтересуются органы опеки. И появятся различные препятствия для рефинансирования ипотеки.

Поэтому обратиться в другой банк для перекредитования не получится. Единственным вариантом является подача обращения в свою же кредитную организацию.

Рефинансирование прочих специальных программ

Иногда семьи обращаются для оформления кредита, имея одно социальное положение. Но, например, при рождении второго ребенка, семья может претендовать на получение льготной ипотеки с господдержкой. В этом случае возможно рефинансирование имеющегося займа под более выгодные условия.

Порядок действий при рефинансировании ипотеки

Важно, чтобы второй ребенок появился на свет в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 года. Для таких семей устанавливается особенная ставка – 6% годовых. Если ставка в настоящее время выше, проводится перекредитование в своем или стороннем банке. Достаточно подать заявление. При положительном решении проводится стандартная процедура.

Нюансы

Процедура рефинансирования ипотеки имеет несколько особенностей. Чтобы процедура прошла без сложностей, нужно обратить на них внимание.

  1. В договоре может быть указано, что рефинансирование невозможно или предусматривается существенная комиссия за процедуру. Нужно внимательно изучить документ перед подачей обращения.
  2. Банк, в котором уже имеется кредит, может отказать в переоформлении объекта залога. Такие действия считаются неправомерными. Их можно оспорить в суде, получив письменный отказ.
  3. Сумма займа, которую предоставляет новый банк, может быть меньше предполагаемой. Это обусловлено тем, что кредитные организации по-своему оценивают заявителей. Гражданину стоит обратиться в другое учреждение.
  4. Стоит обратить внимание на процентную ставку, которая предоставляется новым банком. Она может отличаться от той, которая заявлена в программе.
Внимание

Рефинансирование ипотеки не всегда выгодно для гражданина. Важно изучить предлагаемые условия, а только после этого решаться на перекредитование.

, ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector