Инфопортал
Назад

Риск утраты права собственности

Опубликовано: 07.04.2020
0
5

Титульное страхование недвижимости

Защиту права собственности Покупателя обеспечивает страхование Титула.

Титульное страхование недвижимости – это страхование риска потери/утраты права собственности (т.е. основного права, «титула») на купленную квартиру. Потеря права собственности может наступить только по решению суда, если суд признает сделку недействительной. Это является страховым случаем, и страховая компания (страховщик) компенсирует собственнику (страхователю) полную рыночную стоимость квартиры.

Страхование титула при покупке квартиры может также покрывать риски, связанные с истребованием ее из незаконного владения. Например, риск продажи квартиры помимо воли собственника – мошенническая сделка, когда квартира была продана без ведома ее настоящего владельца.

Далеко не все страховые компании предлагают услугу титульного страхования недвижимости, но ряд крупных страховщиков имеет такой продукт в своем арсенале.

Договор (полис) страхования права собственности можно заключить как до регистрации права собственности на объект недвижимости, так и после регистрации. Но вступает в силу он, в любом случае – после регистрации права собственности.

Застраховать титул можно на полную рыночную стоимость квартиры, независимо от того, какая сумма была указана сторонами в Договоре купли-продажи квартиры.

При покупке квартиры с помощью ипотечного кредита, страхование титула может быть обязательным требованием банка (равно как и страхование жизни и трудоспособности заемщика).

Титульное страхование (страхование сделки купли-продажи квартиры) применяется, обычно, при сделках на вторичном рынке жилья. Именно здесь (в отличие от первичного рынка) существует много вариантов для потери права собственности Покупателем, особенно если квартира была прежде получена в наследство, или перепродавалась несколько раз (ведь оспорена может быть любая из предыдущих сделок). Страхование права собственности спасает также и от случаев мошенничества на вторичном рынке.

Новостройки же не подлежат титульному страхованию, т.к. в период строительства дома права собственности на квартиру еще не существует (есть только право требования), а когда дом сдан и Застройщик оформил право собственности на Покупателя (дольщика), то страхования сделки с квартирой здесь, как правило, уже не требуется (нет нужды страховать).

Срок титульного страхования, обычно, не превышает 3-х лет. Это связано с общим сроком исковой давности (3 года).

Стоимость титульного страхования квартиры (т.е. размер страховой премии страховщику) рассчитывается индивидуально по каждому случаю, и зависит от ряда факторов:

  • от периода страхования (за первый год страховой тариф самый высокий, каждый следующий год риски снижаются, и тариф уменьшается);
  • от стоимости квартиры (страхуется по рыночной стоимости на момент покупки);
  • от степени риска, (оценивается индивидуально на основании юридической экспертизы документов на квартиру, и надежности самого страхователя).

Примерный диапазон цен на титульное страхование сделок с недвижимостью – от 0,2% до 2,5% в год от ее рыночной стоимости. Эту сумму владелец квартиры должен будет выплачивать страховой компании по согласованному в договоре графику.

Следует иметь ввиду, что страхование титула покрывает не все риски сделки, а только те, которые ведут именно к утрате права собственности на квартиру – только это считается страховым случаем. Если же в результате судебного спора возникает какое-либо обременение права собственности без потери этого права (например, кто-то из бывших жильцов восстановил свое право проживания в квартире), то это НЕ будет являться страховым случаем, и условия титульного страхования на такую ситуацию не распространяются.

Поэтому лучше всегда самому контролировать возможные риски сделки с недвижимостью, чем безоглядно полагаться на риэлтора или страховщика.

Но в целом, титульное страхование недвижимости позволяет снизить риски возникновения неблагоприятных последствий, поскольку все обстоятельства сделки тщательно проверяются юристами страховой компании. Даже отказ страховой компании в страховании титула по конкретной квартире оказывает практическую помощь Покупателю, т.к. ясно указывает ему на существование высоких рисков потери права собственности.

Если Покупатель обратился за услугой страхования титула ДО регистрации своего права собственности на квартиру, то это обеспечивает ему реальную защиту. Если страховщик отказал (с мотивировкой причин) – значит, риски слишком высоки, и от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если страховая компания согласилась обеспечить страховую защиту титула, но выставила слишком высокий счет (тариф) – значит, риски все равно остались высокие, но приемлемые. И стоит хорошенько задуматься – а не поискать ли другую квартиру.

Если же страховая компания дает согласие, и назначает умеренный (средний по рынку) тариф за титульное страхование, то сделка с выбранной квартирой, очевидно, признается низкорисковой.

Если же Покупатель обратился к страховщику уже ПОСЛЕ регистрации своего права собственности на квартиру, то в случае отказа страховщика, ему придется смириться с мыслью, что он приобрел «стремную» квартиру.

Парадокс в том, что естественное желание застраховать титул возникает у Покупателя именно в случаях высокого риска, а страховщики готовы обеспечивать страховую защиту только в случаях низкого (приемлемого для них) риска. Баланс между этими двумя противоположностями находится каждый раз в индивидуальном порядке. Но пообщаться на эту тему со страховщиками перед покупкой квартиры – точно лишним не будет.

Кроме того, у страховщиков следует выяснить, какие случаи при заключении договора страхования могут привести к отказу в страховом возмещении (не путать с отказом в страховании).

Например, к отказу в выплате страхового возмещения по застрахованному титулу может привести несоблюдение указанных в договоре требований. В частности, таких требований, как сроки и порядок уведомления страховой компании о наступлении страхового случая, или о событиях, приводящих к нему. Или порядок обращения клиента (страхователя) за юридической помощью – например, в договоре страховщик может указать конкретных юристов и адвокатов, сотрудничающих с самим страховщиком. Если клиент обратился к другому адвокату и, в итоге, проиграл дело, то это может служить поводом для отказа в страховом возмещении.

Подробнее о возможных случаях отказа в страховых выплатах можно почитать в разделе «Примеры ошибок»: Страхование титула при покупке квартиры не всегда защищает Покупателя.

Когда можно лишиться своего жилья: основания утраты права собственности

1. Снос дома и переселение в новые дома.

Чтобы приватизированное жилье так и осталось таковым – первым делом стоит отказаться от переселения и провести сделку как продажу квартиры и покупку по новому месту жительства. В противном случае, есть вероятность заселения в новую квартиру уже по договору социального найма.

Основание подобной сделки – жилищный кодекс РФ. И только жильцы, при такой форме выселения, имеют право устанавливать стоимость своей жилищной площади и заселяться в тот район и ту квартиру, которую они посчитают приемлемыми для проживания.

Согласно судебной практике, при выселении из приватизированной квартиры, суд всегда на стороне жильцов и их условий.

2. Невозможность оплачивать ипотечный кредит.

В связи с тем, что число несостоявшихся заемщиков пока незначительное – судебная практика пока только разрабатывается.

Здесь довольно простая схема лишения прав собственности. Заемщик берет денежные средства под залог квартиры и, утрачивая платежеспособность, сразу лишается всех прав на квартиру, либо дома.

Согласно закону РФ «Об ипотеке» суд может продлить срок взыскания долга до одного года при наличии серьезных и уважительных причин.

3. Скопление большого долга перед коммунальными службами.

Этот пункт является редкой причиной для выселения, однако практика существует, и риск утраты прав собственности у злостного должника остается.

4. Покупка квартиры с обременением (о котором вы не были уведомлены) или её нахождении в залоге у кредитной организации, банка.

Здесь встречаются случаи, когда после покупки оказывается, что в квартире так же прописаны несовершеннолетние лица, родственники. Либо квартира с ипотечным обременением или арестована (другими словами, имеет коммунальные задолженности).

Согласно статистике, 10% граждан лишаются права собственности без своего желания. При этом, следуя букве закона, они имеют возможность получить компенсацию за счет средств из федерального бюджета.

Для того, чтобы восстановить справедливость – нужно соблюсти порядок и написать жалобы и обращения в следующие инстанции:

  • В страховую компанию;
  • В суд в порядке гражданского судопроизводства;
  • В органы юстиции за расширенной выпиской из ЕГРП;
  • В органы местного самоуправления за основанием для обращения в суд (для сбора информации о праве владения).

Чтобы обезопасить себя от нерадивых и недобросовестных продавцов, желательно произвести «титульное страхование». Иными словами, страхование риска утраты права собственности на квартиру, дом.

Какие бы не предлагались виды других гарантий агентства, только титульное страхование позволяет полностью возместить деньги за недвижимость, на которую он потерял право собственности.

Титульное страхование недвижимости - что это такое

Также, этот вид страхования позволяет покрыть риски, которые могут возникнуть по истребованию её из незаконного владения.

  • Может быть произведено перед или после процедуры приобретения квартиры;
  • Сумма, прописанная в договоре купли-продажи, значения не имеет. Можно указать реальную рыночную стоимость;
  • Если решитесь на приобретение новостройки – вы не сможете сделать титульное страхование. Оно распространяется только на вторичный рынок;
  • Срок, на который возможно застраховать жилье – 3 года;
  • Ориентировочная цена этого вида страхования, в сравнении с возможными рисками при оформлении сделки, составляет не более 2,5% в год от стоимости, прописанной в страховом договоре.

Таким образом, добиться правды можно в судебном порядке по жалобе. Но для надежности и справедливого светлого будущего – было бы неплохо застраховать свою недвижимость.

Ипотечное страхование

При выдаче ипотечного кредита, банки-кредиторы всегда страхуют свои финансовые (кредитные) риски. Банк таким образом защищает себя от возможной невыплаты (или неполной выплаты) кредита заемщиком. Несмотря на то, что при ипотеке купленная заемщиком квартира остается в залоге у банка, банк дополнительно перестраховывается на случай, если эта квартира сгорит, разрушится, потеряет в стоимости, и т.п.

По закону, при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан страховать только предмет залога (квартиру) от повреждения или полного уничтожения (имущественная страховка – см. ниже). Но на практике банки требуют дополнительных гарантий в виде страховки жизни заемщика, страховки его трудоспособности, а также страховки титула (см. выше) на приобретаемую квартиру.

В итоге, страхование ипотечного кредита представляет собой комплексное страхование всевозможных рисков, направленное на защиту финансового состояния банка-кредитора.

Все это комплексное ипотечное страхование происходит, конечно же, за счет заемщика. Срок ипотечного страхования, обычно, равен сроку, на который оформляется ипотечный кредит.

Страхование ответственности Застройщика

Здесь речь идет исключительно о первичном рынке жилья. Об отношениях между Застройщиком и Покупателем квартиры (дольщиком), при условии, что они действуют в рамках Договора долевого участия (ДДУ).

С 1 января 2014 г. в знаменитом законе ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…» вступили в силу изменения, которые предусматривают дополнительные меры по обеспечению ответственности Застройщиков перед дольщиками, в виде поручительства банка или страхования. В случае страхования, Застройщик может выбрать страховщика на свое усмотрение – либо страховую компанию, либо Общество взаимного страхования (ОВС).

Подробнее этот вопрос рассмотрен здесь: «Страхование гражданской ответственности Застройщика».

Образец жалобы

Страхование титула при покупке квартиры

Гражданское судопроизводство рассматривает обращение по делу о признании прав собственности. При составлении жалобы обращайтесь к гражданскому кодексу РФ.

  1. Указывается шапка заявления.
  2. Прописываются основания приобретения или перехода жилья в собственность.
  3. Доказательство прав собственности на жилье у ответчика.
  4. Просьба о признании права собственности.
  5. Пакет всех имеющихся документов, в числе которых документ, подтверждающий приобретение истцом дома в собственность (свидетельство о праве собственности).

Образец жалобы (на примере утери права собственности на жилой дом)

Гражданское судопроизводство рассматривает обращение по делу о признании прав собственности. Ключевой нормативно-правовой акт, которого требуется придерживаться при составлении жалобы – гражданский кодекс РФ.

В______________(наименование суда)

Истец _________________(Ф.И.О. и адрес)

Ответчик ______________(Ф.И.О.. и адрес)

Цена иска ________________(стоимость жилого дома)

Жалоба

В результате ____________ (здесь требуется указать основания приобретения или перехода жилья в собственность) я приобрел(а) жилой дом, который располагается по адресу: ________________ (расшифровать Ф.И.О. продавца, ответчика). Право собственности на жилье у ответчика _______ (Ф.И.О. ответчика) подтверждается следующими документами: __________________ (указать реквизиты документов, которые подтверждают права на дом отвечающей стороны).

Без судебного вмешательства, решить вопрос об установлении права собственности не предоставляется возможным ________ (указать причины, основания, которые этому препятствуют).

На принадлежащий мне жилой дом больше никто не претендует, с «__» _____ 20__г владею им только я, оплачиваю все расходы, связанные с коммунальными платежами, содержанием дома, ремонтом и полностью содержу спорный жилой дом.

На основании вышеизложенного и, опираясь на Гражданский кодекс (статья 218) и Гражданско-процессуальный кодекс РФ, прошу признать право собственности, расположенный по адресу: ______________ (указать адрес) за ______ (Ф.И.О. истца).

Прилагаемые документы:

• Копия искового заявления;

• Документ, подтверждающий приобретение истцом дома в собственность (свидетельство о праве собственности);

• Документ, подтверждающий факт владения квартирой в качества собственной и все расходы по её содержанию;

• Копия паспорт БТИ;

• Иные доказательства, подтверждающие основания для признания права собственности за истцом.

Дата и подпись _________________________________________________

Страхование недвижимого имущества

Это вид имущественного страхования, связанный с риском физического повреждения или полного уничтожения квартиры. Причиной этого могут быть несчастные случаи, разного рода стихийные бедствия или человеческий фактор – такие типы страховых случаев прямо указываются в договоре страхования.

Суть этого вида страхования сводится к тому, что владелец квартиры получает страховое возмещение (финансовую компенсацию) при наступлении страхового случая, если этот случай предусмотрен в договоре.

Страхование недвижимого имущества не имеет прямого отношения к сделкам с недвижимостью, разве что в случаях, когда оно входит составной частью в комплексное ипотечное страхование (см. выше).

Памятка страхователю

При любом виде страхования следует помнить, что страховка «срабатывает» (т.е. деньги выплачиваются) только при наступлении страхового случая. А страховой случай – очень обтекаемое понятие, которое принимается в расчет только если такой случай точно совпадает с юридической формулировкой страхового случая, которая указывается в договоре страхования.

Учитывая, что в каждой страховой компании присутствует большой штат юристов, и каждая страховая компания старается, по возможности, избежать выплаты страхового возмещения, юридические формулировки страховых случаев составляются таким образом, чтобы их можно было трактовать по-разному. А значит, у страховщика есть возможность (лазейка) «законно» уйти от страховой выплаты.

Страхователю (т.е. лицу, которое страхуется) следует все формулировки договора страхования тщательно изучить (лучше с помощью квалифицированного юриста), и возможно, переписать и согласовать со страховщиком в более подходящем варианте, чтобы точно быть уверенным, какие именно события страховщик сочтет за страховой случай.

Вывод: Страховка хоть и обеспечивает реальную финансовую гарантию (компенсацию), но на практике получить ее не так уж просто. Поэтому, несмотря на возможность страхования сделки купли-продажи квартиры, самостоятельное изучение правил организации сделки с недвижимостью существенно повышает безопасность сделки, и снижает риски для Покупателя квартиры.

Для этого нами и разработана подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ (см. ниже).

Риск утраты права собственностиСопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector