Инфопортал
Назад

Сделка купли продажи недвижимости как происходит

Опубликовано: 17.02.2020
0
2

Что это такое и какими законами регулируется?

Для начала давайте разберем определение понятий покупки и продажи объектов недвижимого имущества. Под покупкой недвижимости подразумевается процедура, при которой одна из сторон (покупатель) принимает в собственность жилплощадь с последующей выплатой второй стороне (продавцу) заранее установленной суммы денег.

При продаже недвижимого имущества продавец передает тот или иной объект (здание, сооружение, квартиру и т.д.) в собственность покупателю. При этом последний должен внести за нее деньги.

Помимо вышеперечисленного в российском законодательстве также действует большое количество других нормативных документов, регулирующих правоотношения, возникающие в ходе купли-продажи недвижимости (например, ФЗ РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», Постановление Правительства РФ от 5 мая 2014 года № 404 и т.д.).

Предмет

Предметом сделки купли-продажи выступает сам объект недвижимости, а также права на ту часть земли, на которой он расположен.

В ст. 554 ГК РФ написано, что сведения, позволяющие индивидуализировать передаваемое имущество (предмет), в обязательном порядке должны быть отражены в договоре. В противном случае он будет считаться не заключенным.

Форма проведения

Купля-продажа жилплощади оформляется путем составления письменного договора, который в дальнейшем подписывается обеими сторонами. Несоблюдение такой формы повлечет за собой признание подобного соглашения недействительным (ст. 550 ГК РФ).

К наиболее существенным условиям договора купли-продажи недвижимости относятся следующие:

  • цена – это стоимость отчуждаемой квартиры (дома, сооружения и т.д.);
  • предмет – сведения об объекте недвижимости, позволяющие его точно идентифицировать.

Кроме того, если речь идет о продаже жилой квартиры (дома, помещения), в которой проживают лица, обладающие правом пользования даже после ее отчуждения, то должно быть соблюдено еще одно существенное условие сделки. В договоре должен быть указан перечень таких лиц и их права (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Права и обязанности обеих сторон (покупателя и продавца) подробно прописываются в тексте договора. Так, основная обязанность покупателя заключается в том, чтобы своевременно рассчитаться с продавцом. При этом размер платежа должен соответствовать сумме, прописанной в соглашении.

В случае нарушения продавцом своих обязанностей покупатель имеет право требовать расторжения договора и возврата перечисленных денег.

В рамках договора купли-продажи жилплощади у продавца возникают следующие обязанности:

  1. передать покупателю имущество в состоянии, соответствующем изначально заявленному;
  2. к установленной дате аннулировать регистрацию всех лиц, прописанных в отчуждаемой недвижимости (при наличии таких);
  3. после завершения регистрации в установленный срок освободить квартиру и передать ее покупателю, предварительно подписав соответствующий акт;
  4. после получения полного расчета продавец должен предоставить покупателю подтверждающие документы.

Вместе с тем, лицо, реализующее квартиру, имеет право требовать расторжения договора в случае неисполнения покупателем своих обязательств (например, неполучение оплаты или просрочка платежа).

Способы покупки и продажи недвижимого имущества

В настоящее время существует достаточно много вариантов заключения сделки по купле-продажи объектов недвижимости между физическими или юридическими лицами, каждый из которых имеет свои особенности, нюансы, порядок и правила проведения.

Обычная

Один из самых быстрых и наиболее простых вариантов. Риелторы такой способ также называют «чистая продажа».

В данном случае покупатель рассчитывается с продавцом, а второй в свою очередь сразу переоформляет квартиру на нового владельца. Никаких дополнительных действий и условий в данном случае не предусмотрено.

Одним из способов продажи (покупки) жилплощади является аукционный метод. В наиболее общем смысле такой вариант подразумевает под собой метод быстрых продаж, при котором квартира выставляется по заниженной цене, что привлекает большое количество покупателей. Однако в ходе грамотно проведенных переговоров и торгов жилплощадь отчуждается по более высокой цене лицам в большей степени заинтересованным в покупке.

Сделка купли продажи недвижимости как происходит

В России наиболее распространены аукционы по продаже недвижимости должника при банкротстве физических или юридических лиц. При этом полученные денежные средства направляются на погашение долгов перед кредиторами.

Срочная

Как правило, в том случае, когда есть необходимость в срочной продаже недвижимости, прибегают к варианту выкупа. Схема выкупа жилплощади имеет следующий вид:

  1. продавец, желающий побыстрее реализовать свою жилплощадь, обращается в специализированное агентство, которое выкупает данный объект;
  2. в дальнейшим приобретенная недвижимость перепродается агентством другому покупателю.

Один из наиболее существенных минусов такого варианта сделки заключается в том, что продавец вынужден продать свою квартиру по заниженной стоимости. Иногда она может быть меньше на 30-40% от своей рыночной цены.

Альтернативная

Под альтернативной сделкой подразумевается ситуация, когда продавец квартиры одновременно покупает себе новую жилплощадь (на вырученные деньги). При этом эти две процедуры осуществляются одновременно, то есть в один день заключаются сразу две сделки:

  • первая – по продаже старой квартиры;
  • вторая – по покупке новой.

Кроме того, альтернативная сделка также может включать в себя целую «цепочку» квартир, то есть когда продается не один объект, а сразу несколько. Чем длиннее эта цепочка, тем больше участников сделки и, соответственно, продолжительнее процедура оформления. Помимо этого также возрастает риск срыва всей операции.

На практике также встречаются и другие способы заключения сделок по купле-продаже недвижимости. Сюда можно отнести следующее:

  • приобретение жилья от застройщика в порядке долевого участия или через ЖСК;
  • отчуждение жилплощади путем переуступки права требования – к данному варианту прибегают в том случае, если дольщик желает продать свою квартиру до ее ввода в эксплуатацию;
  • покупка или продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка.

Можно обозначить несколько вариантов взаиморасчётов между покупателем и продавцом недвижимости:

  • Расчеты при помощи аккредитива – покупатель жилплощади заключает с банком договор, по которому на специальный счет вносится плата за квартиру. Продавец сможет получить эти деньги только после предъявления документов, подтверждающих такое право.
  • Аренда банковской ячейки – стороны сделки арендуют в банке ячейку, заключая трехсторонний договор. В нее вносится полная стоимость квартиры. При этом условия доступа к деньгам дополнительно обговариваются в рамках соглашения.
  • Обычный расчет наличными – самый небезопасный вариант, так как увеличивается риск мошенничества.

Как оформить: схема, этапы и порядок проведения

Процедура заключения сделки по купле-продаже недвижимости имеет определенный алгоритм действий. При этом для каждой стороны соглашения (покупателя и продавца) предусмотрены свои шаги.

При продаже квартиры продавец должен действовать следующим образом:

  1. Определить основные условия будущей сделки (предмет договора, цену).
  2. Разместить объявления о продаже.
  3. Показать квартиру потенциальным покупателям.
  4. Предоставить документы, подтверждающие чистоту сделки.
  5. Заключить предварительный договор.
  6. Подготовить бумаги необходимые для оформления.
  7. Определить порядок расчетов с покупателем.
  8. Заключить основной договор купли-продажи.
  9. Дождаться окончания процедуры регистрации перехода прав собственности.
  10. Подписать акт приема-передачи.
  11. Получить полный расчет за реализованное жилье.

Действия клиента

Покупка квартиры обычно сопровождается следующими шагами:

  1. Анализ предложений, действующих на рынке недвижимости.
  2. Осмотр квартиры и ведение переговоров с продавцом.
  3. Подписание предварительного договора и внесение аванса (при необходимости).
  4. Внесение денег в банковскую ячейку (при выборе данного варианта расчетов).
  5. Подписание основного договора.
  6. Регистрация перехода права собственности.
  7. Получение квартиры и подписание акта приема-передачи жилплощади.

На что необходимо обращать внимание?

Стоит знать, что при заключении сделки по купле-продажи недвижимости есть ряд ключевых моментов, которым в обязательном порядке следует уделить отдельное внимание. Наиболее важные обозначены ниже.

Продавцу следует тщательно продумать текст объявления, так как от этого напрямую зависит успех в поиске потенциального покупателя.

При желании эту задачу можно поручить риелтору. Как правило, у них уже подготовлены грамотные тексты объявлений, а также отобраны наиболее эффективные каналы для их публикации.

Проверка документов

До подписания основного договора, покупателю следует тщательно проверить документы, предоставляемые продавцом. Условно их можно разделить на два пакета:

  1. обязательные бумаги (выписка из ЕРГН, договор купли-продажи, свидетельство о передаче недвижимости в собственность продавцу по наследству и т.д.);
  2. документы, которые желательно запросить (например, справка о дееспособности продавца, сведения о семейном статусе продавца, письменное согласие второго супруга на отчуждение общей собственности и т.д.).

Гражданам, далеким от юриспруденции лучше всего привлечь опытного юриста или риелтора, который сможет наиболее качественно произвести проверку всех бумаг. В противном случае есть шанс стать жертвой мошеннической схемы.

Это один из важнейших этапов заключения сделки. Лучше всего доверить выполнение этой задачи грамотному специалисту. В ходе такой проверки обычно обращается внимание на следующие ключевые моменты:

  • законность прав владения на отчуждаемое жилье;
  • устанавливаются лица, прописанные в квартире, и их права на нее;
  • проверяется наличие согласия второго супруга на проведение сделки;
  • недвижимость обследуется на наличие ограничений и обременений.

Оценка объекта

В самом начале продавцу необходимо определить стоимость квартиры. Это можно совершить как самостоятельно, так и посредством обращения в специализированные агентства по оценке. Следует иметь в виду, что именно при использовании второго варианта можно будет установить стоимость жилплощади, максимально приближенную к рыночной.

Отдельное внимание следует уделить определению предмета будущего договора, а также цены сделки.

Внимание.

В п. 1

ст. 432 ГК РФ

написано, что договор может считаться заключенным только в том случае, если между сторонами сделки достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Алгоритм купли продажи квартиры

Также перед покупкой необходимо тщательно осмотреть квартиру, выбрать наиболее безопасный способ расчета. Чтобы удостовериться в серьезности намерений покупателя, можно потребовать с него выплату аванса, заключив предварительный договор.

, , , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector