Инфопортал
Назад

Стоит ли сдавать квартиру посуточно, и насколько это выгоднее долгосрочной аренды | Агентство недвижимости «PRO ОБМЕН»

Опубликовано: 11.07.2020
0
1

Что лучше: сдать квартиру долгосрочно или посуточно?

Какую выбрать модель арендного бизнеса, каждый собственник решает сам. Но есть определенные обстоятельства, при которых предпочтительнее остановиться на одном варианте и отказаться от другого. Давайте разбираться.

О доходах

Сравним две ситуации

1. Ольга сдает свою «двушку» на Стромынке в районе Сокольники за 40 тыс. рублей в месяц. Договор заключен на 11 месяцев. Квартплата составляет около 5,5 тыс. рублей в месяц. Арендаторы оплачивают из этой суммы электричество, газ, воду, интернет, в среднем – около 2,5 тыс. рублей в месяц.

ДОХОД ЗА 11 МЕСЯЦЕВ

  • Платежи арендаторов: 40 тыс. рублей Х 11 месяцев = 440 тыс. рублей 
  • Коммунальные платежи, оплачиваемые хозяйкой: 5,5 тыс. рублей Х 11 месяцев = 60,5 тыс. рублей. 
  • Коммунальные платежи, компенсируемые арендаторами: 2,5 тыс. рублей Х 11 месяцев =27,5 тыс. рублей 

Доход за 11 месяцев без вычетов налогов – 407 тыс. рублей

2. Анастасия сдает двухкомнатную квартиру посуточно за 3 тыс. рублей в сутки на ул. Егерская в том же районе. Жилье рядом с парком сдается очень хорошо – занятость около 80%. Коммунальные платежи, интернет в среднем составляют 6,4 тыс. рублей в месяц.

ДОХОД ЗА 11 МЕСЯЦЕВ

  • Ежемесячные платежи арендаторов: 3 тыс. рублей Х 30 (дней) Х 0,8 =72 тыс. рублей 
  • Платежи арендаторов за 11 мес.: 72 тыс. рублей Х 11 месяцев = 792 тыс. рублей. 
  • Коммунальные платежи, оплачиваемые хозяйкой: 6,4 тыс. рублей Х 11 месяцев =70,4 тыс. рублей 

Доход за 11 месяцев без вычетов налогов: 721,6 тыс. рублей

Конечно, эти примеры не являются стандартными, поскольку и спрос, и ставки в Москве существенно отличаются. Особенно это заметно при посуточной аренде. Стоит также учесть, что 85%-ная занятость квартиры – показатель очень высокий. К тому же, Сокольники – популярный район (близость центра, парка, железнодорожных вокзалов и пр.). В других районах разница в доходах при сдаче квартиры посуточно и долгосрочно может оказаться не такой существенной.

Долго и стабильно

В долгосрочную аренду сдаются как доживающие свой век «хрущевки», так и современные монолитные дома. Интересно, что за редким исключением квартиры в элитном сегменте сдаются только в долгосрочную аренду, отмечает Марина Шекера, директор департамента аренды квартир Penny Lane  Realty.

Важное значение имеет состояние квартиры. Арендаторы понимают: им придется жить здесь месяцами и, возможно, годами, поэтому предъявляют соответствующие требования.

В долгосрочную аренду сдаются как меблированные квартиры, так и совсем без мебели. Жилье без мебели устраивает нанимателей, которые, например, продали старую площадь и ждут, когда будет сдана квартира в новостройке. Им удобнее перевезти мебель в съемную квартиру, чем арендовать складское помещение.

В квартирах под долгосрочную аренду приветствуются большие шкафы-купе, кровати с ортопедическими матрасами, современные кухонные гарнитуры. Многие арендаторы отказываются от так называемых «бабушкиных квартир» со старой мебелью. Из бытовой техники должна быть плита, холодильник, стиральная машина. Мелкую бытовую технику, спальные принадлежности, белье наниматели привозят в снимаемое жилье сами.

ДОлгосрочная аренда

Плюсы: 

  • достаточно найти одного арендатора, чтобы сдать квартиру на год и более 
  • квартиру можно сдавать как с мебелью, так и без
  • в квартире может быть небольшой перечень бытовых приборов (плита, холодильник, стиральная машина) 
  • не нужно часто делать ремонт
  • платеж поступает ежемесячно 
  • арендаторы дополнительно оплачивают по счетчикам расходы на электричество, воду, газ, интернет 

Минусы: 

  • более низкий доход по сравнению с краткосрочной арендой

Договор считается долгосрочным, если заключается на срок больше одного года. Хотя на практике, подавляющее большинство собственников заключают долгосрочные договора с арендаторами всего на 11 месяцев. Дело в том, что, если договор заключен на год и более, необходима государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, которое возникает на основании договора найма, отмечает Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». После окончания 11-месячного срока найма можно заключить новый договор. 

Быстро, но хлопотно

При краткосрочной аренде жилье сдается на сутки и более. В отличие от долгосрочной аренды, большинство собственников используют для поиска арендаторов интернет-ресурсы и только иногда прибегают к услугам риэлторов. Договор найма заключаются редко.

Арендаторы часто относятся к состоянию квартиры и меблировке лояльно, так как рассчитывают находиться в помещении непродолжительное время.  Но требовательны к наличию в квартире разных бытовых приборов.

Кроме электрической или газовой плиты, холодильника, стиральной машины должны быть утюг, пылесос, электрический чайник, желательны микроволновка и кофеварка. Хозяева также должны предоставлять спальные комплекты и полотенца.

Как правило, арендодатели указывают в своих объявлениях сколько стоит финальная уборка и эта сумма списывается со счета или берется наличными в дополнение к плате. Коммунальные платежи входят в стоимость проживания.

По данным риэлторов, хороший показатель при сдаче квартиры посуточно – 70% загрузки в течение месяца. То есть, квартира должна сдаваться не менее 20 суток в течение месяца.

краткосрочная аренда

Плюсы:

  • высокий доход при хорошей загрузке квартиры 
  • доход можно получать по мере сдачи квартиры 

Минусы:

  • постоянный поиск арендаторов
  • в квартире должна быть мебель и расширенный перечень бытовых приборов
  • необходимо предоставлять постельное белье 
  • нужно чаще делать ремонт 
  • расходы по коммунальным платежам полностью оплачивает собственник.

Вывод: Сдавая жилье посуточно, хозяин получит больший доход, но при этом загрузит себя работой по заселению нанимателей, уборкой квартиры, стиркой белья и пр.

В расчетах не учтены налоги. Это требует отдельного «разбора полетов». Поговорим о выборе стратегии в следующий раз. 

«бешеная конкуренция, туристов практически нет»

У многих инвесторов, которые пытаются скупать квартиры подъездами и этажами, в голове сидит мысль о сдаче такого жилья в аренду. Отдельный вид бизнеса — снимать квартиры долгосрочно, сдавать посуточно, а на разницу жить. Впрочем, опыт опрошенных нами участников рынка говорит о снижении доходности в этом сегменте.

«Не-вы-годно! Абсолютно! Рынок перенасыщен квартирами. Начнем с того, что все вкладывают деньги в недвижимость, чтобы отдать ее в долгосрочку. Очень много квартир, которые они в долгосрочку уже не могут сдавать. „Посуточников“ тоже много, бешеная конкуренция, туристов практически нет. Денег у них тоже мало, народ ездит по минимуму.

И в сравнении с прошлым годом в 3 раза хуже показатели, а в сравнении с позапрошлым — в 7 раз!» — категорично рассуждает Лилия. Она посуточно сдает три квартиры — свою «однушку» на проспекте Ямашева, арендованные «однушку» на Ершова и «двушку» на Булаке (месячный платеж за нее — 30 тысяч). Однокомнатные идут по 1,2–1,5 тыс. в сутки, «двушка» — от 2 тысяч.

«5–10 тысяч рублей за месяц — чистая прибыль как за „однушку“, так и за „двушку“. Раньше можно было сделать получше, но сейчас — нет. Это где-то начиная с сентября по июнь. А летом… не знаю, смотря какая квартира и где находится. Весь период с сентября по апрель могут идти в минус! Май — за счет майских праздников может быть плюс-минус. Летом еще более-менее, потому что туристы», — раскрывает она расклад.

Смысла брать квартиру в долгосрочную аренду, чтобы потом сдавать ее посуточно, не много: приходится платить за аренду, комплекты изнашиваемого постельного белья, туалетную бумагу и прочее. И это еще притом, что уборщицу собеседница «БИЗНЕС Online» не нанимает, клиентов встречает-провожает сама, мотаясь по городу.

Максим орешкин ополчился на «посуточные гнездышки»

Вывести из тени рынок «посуточных» квартир вознамерились в минэкономразвития России. Ведомство Максима Орешкина собирается внести поправки в законодательство с тем, чтобы обязать владельцев квартир публиковать объявления на сайтах посуточной аренды типа Airbnb только при наличии специальных идентификаторов. Эти метки должны быть зафиксированы во всех системах бронирования и гарантировать уплату налогов владельцами арендного жилья.

«Номер будет выдаваться для каждого собственника либо для каждого жилого помещения. Пока не определен орган, который займется выдачей идентификаторов, — заявил „Коммерсанту“ источник в ведомстве. — При их отсутствии собственник и площадка-агрегатор могут быть оштрафованы».

В минэкономики предлагают последовать международному опыту, заметила в разговоре с «БИЗНЕС Online» президент ассоциации отелей Казани и Татарстана Гульнара Сафина. По ее словам, с 2020 года и в США, и в Европе озаботились этой проблемой. В ряде крупных городов ограничили число дней, когда квартиру можно сдать посуточно:

в Амстердаме, например, с 2020 года можно краткосрочно сдавать жилье не более чем 30 дней в году (нарушителю грозит штраф 6 тыс. евро), в Париже — не более чем 120 дней. Во Франции подобные сервисы еще с 2020-го обязали подавать налоговикам сведения о доходах арендодателей. Аналогичные правила приняты в Копенгагене, где сдавать квартиру можно не более 70 дней в году.

В Польше арендодатель платит от 10% до 32% с выручки, в зависимости от суммы, — для «уклонистов» разрабатывают штрафы. В Берлине законом запрещено сдавать квартиры через сайты типа Airbnb, если они не зарегистрированы для этих целей. Власти Нью-Йорка три года назад запретили сдавать жилье туристам менее чем на 30 дней — нарушителям грозят штрафом в $7,5 тысячи. И так далее.

С точки зрения государственной политики в сфере туризма такой закон необходим, считает Сафина. «Коллективный игрок» в виде владельцев квартир на рынке гостеприимства оказывает серьезное влияние на инвесторов. По подсчетам участников ассоциации отелей, окупаемость вложений в строительство гостиниц в Казани в 2020 году составляла 5–7 лет, но теперь горизонт еще дальше — 10 лет и более, говорит президент ассоциации отелей Казани и Татарстана.

Чисто технически заставить агрегаторы играть по правилам, в общем, не так уж сложно. Доступность сайтов бронирования — залог их популярности, так что им, скорее всего, придется склонить головы перед требованиями регуляторов. Но, как полагают участники рынка, под «фонарем» ФНС окажется гораздо меньше квартир, чем есть на самом деле.

Впрочем, участники рынка не уверены, что закон о краткосрочной аренде вообще примут. Как-то отрегулировать ситуацию с посуточными квартирами пытаются уже несколько лет, отмечает в разговоре с «БИЗНЕС Online» президент гильдии риелторов РТ Андрей Савельев. По его словам, года два назад Российская гильдия риелторов пыталась внести изменения в закон о риелторской деятельности — с тем, чтобы владельцев апартаментов можно было приравнять к риелторам. Но тогда эта попытка провалилась. Не факт, что пройдет и инициатива минэкономразвития.

Гульнара Сафина: «Квартиры в сегменте краткосрочной (до 30 суток) аренды — это прямая конкуренция гостиничному рынку»Гульнара Сафина: «Квартиры в сегменте краткосрочной (до 30 суток) аренды — это прямая конкуренция гостиничному рынку»

Подводные камни посуточного бизнеса

Сдача квартиры посуточно имеет плюсы и минусы. Прежде, чем сдавать квартиру посуточно и стоит ли, нужно оценить возможные риски и другие особенности в данной сфере. Частая смена жильцов связана с вероятностью порчи и кражи имущества. Надежный способ предупредить потери — застраховать квартиру и материальные ценности в ней. Кроме того, работать легально и вооружиться юридически грамотными договорами.

Важно! Всегда снимать копию паспорта заселяющегося, даже, если гость приехал на одну ночь.

Отношения с соседями — еще одна особенность бизнеса по сдаче квартир посуточно. До заселения рекомендуется встретиться с ними и узнать их позицию. Любые претензии со стороны соседей на громкую музыку или шумную компанию, могут обернуться неприятными последствиями. Лучше отказаться от части прибыли, но не предоставлять площадь для празднования.

Чтобы избежать неуплаты, деньги за проживание брать при заселении и залог в размере стоимости 1 суток, который возвращается при выселении.

Правильно, выгодно сдать квартиру в аренду посуточно — достаточно просто и понятно организовать, если разобраться с принципами бизнеса. Чтобы привлечь максимальную прибыль, необходимо создать для клиента условия максимально комфортные, предвосхищая его ожидания, предложить систему скидок и бонусов в виде бесплатной уборки, наличия воды в холодильнике, кофе и чая и других.

Несмотря на то, что бизнес имеет свои сложности, он является наиболее прибыльным при невысоких рисках и первоначальных вложениях. Но, чтобы получать ощутимый результат, целесообразно сдавать несколько квартир. Если верно выбран район, правильно организована работа, за 1,5 — 2 года реально заработать на еще одну квартиру и расширять свой проект.

Если у вас пока нет собственной квартиры под сдачу, рекомендуем узнать 7 советов как купить квартиру без ипотеки и стоит ли брать ипотеку в этом году.

Напоминаем, что на сайте работает онлайн консультант, который в рамках бесплатной консультации поможет дать ответы на вопросы по оформлению документов и ипотеке. Просто оставьте ваш вопрос в специальной форме.

Просьба оценить пост и поставить лайк, если он был полезен.

, , , , , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector