Инфопортал
Назад

Когда лучше покупать квартиру, как выгодно купить квартиру, в какое время года лучше покупать квартиру в 2019 году

Опубликовано: 17.02.2020
0
12

Почему я вообще этим занялась

В 2016 году я перешла на полставки и решила использовать освободившееся время для развития, в первую очередь финансового. В интернете нашла курсы об инвестициях в новостройки. На бесплатном вводном занятии рассказывали, что, если купить квартиру на стадии котлована в ипотеку, можно заработать на ее перепродаже до 30% годовых от суммы собственных вложений. В качестве доказательств лектор показал документы на купленные им квартиры и отзывы бывших учеников.

Меня всегда интересовали вложения в недвижимость, а пробовать самостоятельно без специальных знаний и опыта я боялась. Решила, что начну с теоретической подготовки за деньги, а потом подберу и куплю первую недвижимость.

https://www.youtube.com/watch?v=ytaboutru

После курсов я стала искать подходящую новостройку. В жизни все оказалось не так просто, как говорили на лекциях. Два месяца у меня ушло только на выбор. Выбирала по основным критериям: надежность застройщика, схема продажи, низкий вход и приемлемое местоположение.

👍 За: живешь в своей квартире

Paulina боится нестабильности

Представьте: кризис, увольнение, снижение зарплаты, болезнь. Все это легче перенести, когда у вас есть свое жилье. Конечно, я за то, чтобы платить ипотеку и жить в своем доме. Хоть до пенсии. На еду еще как-нибудь можно заработать, но с арендой сложнее: есть риск остаться на улице вообще без денег.

Ощущение, что ты не в чужом доме, дорогого стоит: не выгонят, не скажут, что нельзя с детьми или животными, не запретят приводить друзей, передвигать мебель и даже вбивать гвозди. Тем более ее можно оставить детям в качестве стартового капитала.

Как я выбирала застройщика

Опыт. Для дольщика главное, чтобы дом достроили, поэтому в первую очередь я обращала внимание на опыт застройщика. Рассматривала только тех, у кого есть построенные дома, желательно в Москве и области. Идеальный вариант — больше четырех домов в моем городе.

Застройщиков со сданными проектами в других городах я тоже рассматривала, но осторожно. Даже если у строительной компании были удачные проекты в других городах, это не значит, что в Москве тоже все будет хорошо. Другая администрация и особенности согласования документов могут сказаться на сроках сдачи дома.

На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив
На сайте «Мск-гуру» есть информация о застройщике и сроках сдачи дома. Здесь же видно, по какому договору он работает. В данном случае это ДДУ, потому что указан закон № 214-ФЗ. Если написано «ЖСК», значит, застройщик работает только через жилищный кооператив

Сколько лет компания работает на рынке. Хорошо, если она уже пережила один из кризисов в экономике, — больше шансов, что будет в состоянии выдержать следующий. То есть я рассматривала компании с большим опытом на рынке, в идеале не меньше восьми лет.

Долги проверяла по соответствующей графе проектной декларации. А исполнительные производства в отношении застройщика на большие суммы — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Решила, что производство от 10 млн может нанести ущерб строительству и, главное, репутации застройщика и стать первым шагом к финансовым проблемам, потере доверия и заморозке строительства или задержке сдачи дома.

Я выбирала квартиру в Москве и области, поэтому использовала сайт «Мск-гуру». Подобные справочные сайты есть и в других регионах: «Спб-гуру» в Санкт-Петербурге, «Этажи» в Новосибирске, «Новостройка 116» в Казани.

Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика
Чтобы проверить наличие исполнительных производств, потребуется полное название организации. Я уточняла его у менеджеров по телефону. Еще название и адрес можно посмотреть в типовом договоре долевого участия и проектной декларации на сайте застройщика

👍 За: в отличие от аренды, ипотечный платеж не вырастет

Леона Красуцкая не готова спонсировать девелоперов

Многие почему-то не понимают, что, пока они выплачивают ипотеку за «свое» жилье, оно не очень-то их. Квартира становится вашей, когда вы полностью погашаете все платежи, а не в момент заключения договора. И все эти 15—20 лет вы отдаете свои деньги точно таким же «чужим» людям, пока она находится в обременении у банка, а не в вашей собственности.

Но почему-то отдавать деньги чужому банку считается более приемлемым, чем платить своему же соотечественнику, который эти деньги вливает обратно в нашу экономику. То есть многим психологически легче подкармливать олигархическую структуру, чем своего «соседа». Мне этот менталитет вообще непонятен.

Konstantin Sofiev готовится к старости заранее

Сумма ипотечных платежей фиксирована, а арендная плата постоянно растет. На сколько обесценился рубль за последние 10 лет? Тяжело было тогда вносить ипотечный платеж в 30 тысяч? А сейчас?

https://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseru

Аренда и стратегия «арендуй, а не владей» справедлива в активном возрасте. Но сможете ли вы сохранить уровень дохода после 50 лет и уж тем более на пенсии? Свое жилье — это личная пенсионная программа. Что бы ни случилось, в городах-миллионниках можно легко сдать квартиру и переехать на дачу или даже в съемное жилье подешевле. Так что я за собственность и капитализацию.

Регистрация права собственности

Я рассматривала только новостройки, которые можно купить по ДДУ. На рынке были варианты покупки через ЖСК, что дешевле. Но эти отношения не регистрируются в Росреестре, в отличие от ДДУ. Есть риск, что стоимость квартиры в процессе строительства вырастет, и нет никакой защиты от государства, если застройщик просрочит сдачу объекта. Поэтому ЖСК я даже не рассматривала.

Еще я смотрела на самого продавца. Хорошо, когда застройщик продает квартиры от своего имени, а не создает дочерние фирмы для каждой застройки. Если будут проблемы с конкретным домом у «дочки», ее могут обанкротить — это не повлияет на финансовое состояние головной компании. Но зато сильно повлияет на ее репутацию.

Проще всего выяснить, кто будет продавать, из проектной декларации. В ней всегда указывают не только застройщика, но и объекты, которые он уже построил ранее. Если строит «дочка», проектов может и не быть.

Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату
Лучше всего, чтобы не требовалось согласие застройщика на продажу по уступке. Всегда может возникнуть неприятная ситуация, когда за свое согласие застройщик захочет получить определенную плату

Сначала я старалась продать свою квартиру по переуступке права требования примерно через год после покупки, то есть предлагала покупателю переоформить свою долю в строительстве дома на него.

При таком способе все права и обязанности сторон сохраняются, в договоре меняется только дольщик. Должен ли застройщик давать свое согласие на переуступку, обычно написано в ДДУ. В моем случае согласие застройщика не требовалось. Необходимо было только уведомить его о новом дольщике после регистрации переуступки.

Первые объявления я начала размещать летом 2017 года. Я хотела продать квартиру за 2 050 000 Р, то есть на 450 000 Р дороже, чем купила. По информации, которую я получила на курсах, продавать недвижимость надо было за три месяца до сдачи дома: можно спокойно найти покупателя и переоформить все на него.

У меня не могло быть реальных фотографий квартиры: хотя дом уже построили, все еще шла подготовка к вводу в эксплуатацию. На строительную площадку до выдачи ключей не пускали. Мой дом был в первой очереди, поэтому готовых типовых квартир, которые можно было бы сфотографировать и показать, не было.

В объявлении я размещала только собственноручно нарисованный план квартиры, план этажа и фотографии дома. При этом добавляла сначала свой план квартиры, потом красиво нарисованные картинки будущего дома с сайта застройщика, а в самом конце — реальные фотографии дома. Дом строили быстро, поэтому добавлять реальные фотографии было совсем не стыдно.

План квартиры, который я нарисовала в фоторедакторе и добавляла в объявления до получения ключей. План квартиры из документов застройщика выглядел, на мой взгляд, непонятно
План квартиры, который я нарисовала в фоторедакторе и добавляла в объявления до получения ключей. План квартиры из документов застройщика выглядел, на мой взгляд, непонятно

В итоге, когда я собралась продавать квартиру, в банке постарались сделать вид, что не понимают, о чем я говорю. Однако когда я отправила официальный запрос по электронной почте и сослалась на обещанные мне условия, проблему быстро решили и на продажу из-под залога согласились.

Ответ банка с разрешением продажи из-под залога, который я получила после того, как направила официальное обращение
Ответ банка с разрешением продажи из-под залога, который я получила после того, как направила официальное обращение

Все эти факторы отпугивали возможных покупателей, которые искали квартиру самостоятельно. Я не привлекала риелторов. Во-первых, хотела пройти весь путь сама и понять суть процесса. Еще не хотелось оплачивать риелторские услуги, которые обошлись бы в 100—150 тысяч без гарантии быстрой продажи. А покупателей, для которых квартиру искали риелторы, зачастую отговаривали эти самые риелторы. Я думаю, им не хотелось лишней бумажной волокиты.

Как устроена продажа квартиры из-под залога

Такая продажа отличается от обычной. У разных банков свои требования, но обычно схема такая. Сначала нужно получить разрешение банка. После этого необходимо прислать готовый договор переуступки, условия доступа к ячейке, срок аренды ячейки и копии паспортов участников в банк за неделю до планируемой сделки, чтобы согласовать конкретную дату.

Сама сделка проходит в банке-кредиторе по стандартной схеме. Деньги за покупку квартиры закладывают в две ячейки: в одну — для банка в счет погашения ипотеки, во вторую — остаток для продавца. Банк выдает письменное разрешение, без которого сделку не зарегистрируют. После этого договор переуступки регистрируют в Росреестре. Когда покупатель оформляет документы на свое имя, ячейки открывают: продавец получает деньги, банк — погашенный кредит, а покупатель — документы о погашении кредита, с которыми снова обращается в Росреестр и снимает залог.

От обычной продажи квартиры продажа из-под залога принципиально отличается двумя вещами:

  1. Сделку необходимо проводить в банке-кредиторе.
  2. Квартиру продают с залогом, поэтому приходится обращаться в Росреестр еще раз после продажи, чтобы его снять.

Мне казалось, в такой схеме нет ничего страшного, а банк является дополнительным гарантом чистоты сделки.

Квартиру сдали в срок, и в апреле 2018 года я подписала акт приема-передачи. Квартирой я была очень довольна. Акт подписала с первого раза, никаких претензий не было. Сам дом, лестничные площадки и лифт выглядели даже лучше, чем я ожидала. Для подписания понадобился только мой паспорт.

Содержание жилья 999 Р
Охрана при въезде во дворе 250 Р
Антенна 170 Р
Домофон 95 Р

Охрана при въезде во дворе

250 Р

Черновой ремонт выглядит не очень привлекательно для глаз, но соответствует заявленному в ДДУ
Черновой ремонт выглядит не очень привлекательно для глаз, но соответствует заявленному в ДДУ
Окна студии выходили на дорогу, из них была видна промзона напротив
Окна студии выходили на дорогу, из них была видна промзона напротив
Стеклопакеты и балкон в моей квартире были сделаны хорошо, все окна и балконная дверь легко открывались и закрывались
Стеклопакеты и балкон в моей квартире были сделаны хорошо, все окна и балконная дверь легко открывались и закрывались
Я боялась, что стены будут кривыми, а внутри квартиры все будет сделано некачественно. Но стены оказались ровными, внутри я просто не нашла, к чему придраться
Я боялась, что стены будут кривыми, а внутри квартиры все будет сделано некачественно. Но стены оказались ровными, внутри я просто не нашла, к чему придраться

С собой необходимо взять:

  1. Паспорт.
  2. ДДУ.
  3. Акт приема-передачи.
  4. Квитанцию об уплате пошлины 2000 Р.
  5. Кредитный договор.

Важный нюанс: обращаться в Росреестр можно только после того, как застройщик поставил дом на кадастровый учет. Поэтому мне пришлось периодически уточнять информацию в головном офисе застройщика и ждать около месяца.

Оформив квартиру в собственность, я снова начала размещать объявления о продаже. Чтобы ускорить процесс, через месяц стала использовать платное размещение и поднятие объявлений.

Платное размещение существует на всех сайтах-агрегаторах по продаже недвижимости. В качестве акции «Авито» иногда позволяет разместить или активировать объявление о продаже бесплатно. У меня всегда так и получалось, но за поднятие и размещение на самом верху приходилось платить.

Мое объявление на «Авито», где я размещала фотографии квартиры, этажа и готового дома
Мое объявление на «Авито», где я размещала фотографии квартиры, этажа и готового дома

Мне показалось разумным платно поднимать объявление на самый верх. Когда объявление опускалось, на «Авито» его можно было снова поднять за 299 Р.

Наиболее эффективным по количеству звонков оказалось поднятие объявлений на «Авито» и «Циане». Платное размещение и выделение объявления работали хуже. Покупателя на свою квартиру я нашла в июле 2018 года. К этому времени на платные сервисы по рекламе квартиры я потратила 6900 Р.

Я поставила цену за квартиру 2,2 млн. В объявлении подробно описывала характеристики квартиры и жилого комплекса в целом, рассказывала о возможности заказать ремонт у застройщика по приемлемой цене. Звонки были, но на этот раз возможных покупателей в первую очередь отпугивал залог на квартиру и отсутствие ремонта. Кроме того, квартира находилась в Московской области, что многих очень расстраивало.

Тогда я сделала скидку 50 тысяч, и количество желающих посмотреть квартиру сразу резко увеличилось. С новой ценой я нашла покупателя за 1,5 недели.

На снятие обременения и продажу в новую ипотеку ушло два месяца. Я сделала покупателю небольшую дополнительную скидку 27 тысяч: мы проводили оценку для ипотеки, и квартиру оценили дешевле на эту сумму. В итоге я продала квартиру за 2 122 582 Р в сентябре 2018 года.

Уведомление о погашении кредита, которое необходимо отнести в МФЦ или Росреестр, чтобы снять залог с квартиры
Уведомление о погашении кредита, которое необходимо отнести в МФЦ или Росреестр, чтобы снять залог с квартиры

Николай Язов пока что не готов связывать свою жизнь с одной локацией

https://www.youtube.com/watch?v=ytpolicyandsafetyru

Место, где ты живешь, — это не коммерческий проект, ведь главное, чтобы было комфортно. В своем жилье хорошо то, что ты сам создаешь в нем уют. Нет никаких проблем с пропиской, можно полноправно участвовать в жизни всего дома и заниматься благоустройством прилегающей территории. Тем более в нашем обществе принято стремиться к владению собственным жилищем, так что социальный статус собственника объекта недвижимости выше, чем арендатора.

Мы с женой в течение пяти лет снимали квартиру, потом переехали в однушку, купленную за счет льготной ипотеки от работодателя. Родили двух детей и потратили материнский капитал на погашение ипотеки. В квартире прожили семь лет, пока она не стала казаться тесноватой. В итоге сдали ее и сняли жилье поближе к школе, куда мы отправили старшего сына. Через год переехали из-за неадекватных соседей. Сейчас плата за съем больше на 5000 рублей, чем мы получаем с аренды своей квартиры.

Если ты молод, один или в супружеском союзе без детей, пока не определился с местом в жизни, то можно и не спешить с приобретением квартиры. Тем более в ипотеку и без всякой поддержки работодателя или государства. Но если тебе комфортно в этом городе, появляются привязанности в виде детских садов и школ, то лучше все-таки обзавестись своим жильем и выстраивать вокруг него комфортный быт, образ жизни, хобби и привычки.

👍 За: квартира может стать выгодным вложением

Андрей Плотников доверяет банку больше, чем хозяевам квартир

Когда ипотека заканчивается, жилплощадь полностью переходит в собственность. Жильцы в ипотечной квартире могут улучшать условия без согласований с банком (кроме капремонтов). Если платить вовремя, то можно избежать всевозможных штрафов и пени. Некоторые банки дают возможность реструктуризации или рефинансирования кредита, что позволяет снижать финансовую нагрузку.

В случае аренды такие программы практически не работают. В съемной квартире в принципе невозможно ничего сделать без согласований с хозяевами. И даже если вы вкладываете деньги в их собственность, не факт, что они снизят сумму аренды. Хозяевам улучшение условий жилья не слишком интересно.

Maksim Buiko ценит свободу

Возьмем в качестве примера новостройку в Петербурге в районе метро «Звездная». Стоимость студии 28 м² без отделки — 2 600 000 рублей, ипотека от 7,4% годовых (кредитует дочерний банк застройщика). Такую же студию в этом же районе можно снимать за 20 000 рублей (плюс коммунальные услуги 3000—4000).

Если есть возможность платить в месяц 40 000 рублей, то выгоднее снимать, отдавать 20 000 за аренду и 20 000 откладывать хотя бы на элементарный пополняемый депозит под 6%. В этом случае с учетом сложного процента накопленный капитал через 10 лет составит 3 294 000 рублей. Вы также сэкономите деньги на первоначальный взнос и ремонт — их можно отложить отдельно на экстренный случай.

Многие заявляют, что ипотеку надо выплачивать досрочно. Если можете себе это позволить, то лучше поснимайте года три-четыре и купите квартиру уже за свои, накопленные деньги. Разница между тем, когда у тебя на счету несколько миллионов, и долгом в несколько миллионов — колоссальная.

Брать ипотеку можно, только если сумма ежемесячного платежа по ней — это максимум, который вы можете себе позволить, и досрочных погашений точно делать не планируете. Да, это рискованно, но нашему человеку не привыкать: спокойно и расчетливо россияне не любят. Или все, или ничего.

Николай Иванов вкладывает в недвижимость

Снимать гораздо выгоднее в финансовом плане, чем покупать, владеть и содержать. Но все это до поры до времени: пока ты молод, востребован и имеешь хороший заработок. В этом случае снимаешь квартиру и живешь, ни в чем себе не отказывая, не куркуля каждую копейку. Но мы не в Германии, а в России, и этим все сказано.

Многие мои знакомые, которые приехали из глубинки, спокойно жили в съемной квартире. Но теперь те, кто не смог обзавестись собственным жильем и потерял работу, вернулись обратно, в старые убогие хатенки.

Сам я купил уже далеко не одну квартиру и нисколько об этом не жалею. Да, может, это и не совсем выгодно, но при скачке курса недвижимость — более надежный инструмент в долгосрочной перспективе. Это защита от гиперинфляции, от новых законов, по которым могут на раз-два заблокировать твои деньги в какой-либо ситуации или вообще их изъять. Более того, стоимость квартиры в любое время эквивалентна прожиточному минимуму и трудозатратам на ее приобретение.

Я для себя выбрал недвижимость. В конце концов, можно на пенсии продавать купленные квартиры и жить в свое удовольствие.

Алексей Пруслин не хочет жить на птичьих правах

К сожалению, у нас не развита сфера аренды жилья: вы не можете снять квартиру на 30 лет. В любой момент могут попросить ее освободить.

Когда у вас уже есть семья, даже вопроса такого не стоит: снимать или покупать. Особенно после того, как помотаешься по съемным квартирам. Больше всех страдает ребенок. А если их два или три? Легко снять однушку, двушку или трешку и жить там на птичьих правах?

Местоположение

При продаже ключевую роль играет транспортная доступность. Небольшая квартира или студия, расположенная рядом с транспортными узлами, стоит дороже, и ее проще продать. Поэтому я рассматривала только те жилые комплексы, откуда можно добраться пешком до электрички или доехать на наземном транспорте без пересадок до метро за 15—20 минут.

В Московской области новостройки с проблемной транспортной доступностью стоили дешевле и продавались по акциям с хорошей скидкой — до 30%. В таких комплексах квартиры раскупают плохо, есть много свободных планировок на выбор. Я заметила, что многие застройщики таких объектов пускают собственные автобусы от метро для клиентов на время продажи, особенно если не хотят снижать цену.

Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут
Застройщик возит покупателей от метро на машине, поэтому кажется, что ехать недалеко — всего 16 минут

Как я выбирала застройщика

Александр Прокудин хочет от жизни больше, чем «дом — дорога — работа — дорога — дом»

Если бюджет на жилье всего 15 000 рублей, то ипотека на 30 лет в подмосковных гребенях в муравейнике посреди поля — это лучше, чем съем убитой комнаты у сомнительных личностей с соседями-алкоголиками. Но когда у тебя на жилье есть хотя бы 35 000—40 000 рублей, то тут уже есть выбор: снять комфортную квартиру в хорошем районе недалеко от метро для качества жизни лучше, чем взять ипотеку в более удаленном районе или в Подмосковье за те же деньги.

Мне не нужна квартира в Московской области, а жилье в Москве, взятое в ипотеку, не вписывается в мой текущий бюджет. Я не хочу провести половину своей жизни в электричках или в машине в пробках. У меня есть другие, более важные дела. И я готов платить, чтобы жить более разнообразной и полноценной жизнью, чем «дом — дорога — работа — дорога — дом».

Леона Красуцкая считает, что решение об ипотеке должно быть обдуманным

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Многие не учитывают мобильность даже внутри собственного города, не то что в масштабах страны. Сейчас я снимаю квартиру в хорошем районе рядом со школой дочери и недалеко от своей работы. Аренда составляет около 50% от платежа по ипотеке, если покупать квартиру в этом же самом районе, сохранив уровень жизни.

Я переезжала с дочкой уже раз семь, и нам всегда попадались адекватные хозяева. Мы живем с кошкой, всегда подбираем варианты, чтобы арендодатели не были против. Ищу все сама, без риелторов. Для дочки переезд — это всегда приключение, а не стресс. Не нужно прикрываться детьми: если родители нормально все воспринимают, то и ребенок спокойно к этому отнесется.

Я не против квартиры в ипотеку как своего единственного жилья, но все-таки не на таких адских условиях. Я считаю, что это должен быть здравый, трезвый расчет, учитывающий самые худшие из вариантов, а не какое-то эмоциональное «зато потенциально мое».

Что будет с ценами на жилье в текущем году?

Я старалась найти самую дешевую квартиру, чтобы в будущем было больше потенциальных покупателей. Но при этом выбирала студию с удобной планировкой: с квадратной комнатой — такую проще обставить, с балконом и несколькими окнами, чтобы квартира была светлой, а при желании можно было отделить часть квартиры с окном стеной или как-то иначе выделить зону, например для кухни.

Когда лучше покупать квартиру, как выгодно купить квартиру, в какое время года лучше покупать квартиру в 2019 году

Я не рассматривала первый и последний этажи, а только средние. В современных новостройках не протекает крыша, но многие люди все равно не доверяют квартирам на последнем этаже. А на первом боятся, что будет сырость и запах из подвала или что прохожие будут заглядывать в окна.

Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель
Планировка удачная: есть два окна, можно отделить кухню. Студия компактная, в ней будет легко расставить мебель

Этот фактор очень влияет на стоимость квартиры.

На этапе строительства объекты можно приобрести максимально выгодно. Достоинством квартиры в новостройке является её абсолютная новизна: в приобретаемой квартире никто не жил. Можно сделать любой ремонт, не тратя дополнительные средства на демонтажные работы. Более того, часто можно встретить предложения с отделкой «под ключ» от застройщика.

Думая о том, как выгоднее купить квартиру в новостройке, не стоит гнаться только за ценой. Особое внимание стоит обратить на выбор застройщика. Желательно выбрать проверенную компанию, в наличии у которой имеются сданные дома. Часто застройщики привлекают клиентов возведением общественно значимых объектов: детских садов, поликлиник, торговых центров, спортивных площадок и т. п.

Квартиры на вторичном рынке выигрывают у новостроек быстротой сделки. Покупателю не нужно ждать, когда объект будет сдан, прежде чем заселиться в квартиру. При этом не нужно бояться таких рисков, как возможное банкротство застройщика.

Возраст дома

Нельзя забывать и о таком параметре, как новизна дома. Привлекательный вариант с точки зрения качества квартиры – покупка относительно нового дома, но который уже не попадает под определение «новостройки». К таким объектам как правило относятся дома, построенные в период с 2000 по 2015 годы. Они имеют качественную инфраструктуру, новые коммуникации, облагороженную территорию с детскими и спортивными площадками. Как правило квартиры в таких домах выгодно отличаются улучшенной планировкой.

Главный недостаток таких квартир – их цена. Они дороже советских построек и квартир в строящихся домах.Квартиры в домах, построенных около 50 лет назад (в 60-е-70-е годы), более привлекательны в плане цены. Но они уступают новым домам неразвитой придомовой инфраструктурой, не самыми удачными планировками, маленькой площадью, старыми коммуникациями.

Тип дома

Под типом дома понимается материал, используемый во время строительства объекта. Выделяют следующие типы:

  • Панельные дома. Прекрасно знакомы всем жителям нашей страны. Отличаются не привлекательным внешним видом, плохой звуко- и теплоизоляцией.
  • Кирпичные объекты. Не изнашиваются с годами, сохраняя привлекательный внешний вид. С точки зрения теплоустойчивости и звукоизоляции также выигрывают у панельных домов.
  • Монолитные строения. Также имеют хорошую звукоизоляцию и отличаются долгим сроком службы.

Когда лучше покупать квартиру, как выгодно купить квартиру, в какое время года лучше покупать квартиру в 2019 году

Из рассмотренных вариантов наибольшей интерес для покупателей представляют кирпичные дома. Они наиболее износоустойчивы и внешне привлекательны.

Те, кто планируют приобрести квартиру, наверняка задаются вопросом, выгодно ли покупать недвижимость сейчас, или стоит подождать.

Безусловно, цены на недвижимость определяются не только внутренними факторами (самой квартирой и ситуацией на рынке жилья), но и внешними обстоятельствами (существующим законодательством, новыми правовыми инициативами). В данной ситуации крайне важны вступившие 1 июля 2018 года поправки в ФЗ-214, регулирующие долевое строительство.

Компании-застройщики больше не могут привлекать денежные средства дольщиков напрямую. Средства покупателей должны поступать на специальные банковские счета – эскроу. Пока дом не будет введен в эксплуатацию, банк не переводит деньги застройщику. По сути, застройщики лишаются прямого доступа к этим средствам.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Другим существенным изменением является введение обязательного требования по опыту. Вводится понятие – «специализированный застройщик», который должен иметь более трех лет опыта строительства многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тыс. кв. м.Более того, отныне застройщик, который нарушил сроки строительства своих объектов, не сможет начать реализацию нового проекта.

Очевидны последствия данного закона: уход с рынка мелких застройщиков. Это, в свою очередь, скажется на соотношении спроса и предложения на рынке первичного жилья. Эксперты предупреждают, что рост цен в этом году будет весьма динамическим и резким. На вопрос – подорожают ли квартиры – ответ очевиден. Квартиры подорожают. Таким образом тем, кто планировал приобрести недвижимость в новостройке в ближайшее время, следует поторопиться.

Денис Соврамши без проблем снимает квартиру с ребенком и котом

Аренда квартиры в моем городе обойдется от 6000 до 10 000 рублей в месяц плюс коммуналка от 2500. Ипотека — от 25 000 рублей в месяц лет эдак на 20. Есть ли в этом смысл? Мебель и бытовая техника у меня свои. Ни разу это не становилось проблемой. Что-то продается, что-то покупается в зависимости от условий.

Все мои договоры аренды предусматривают оплату ущерба от действий моего кота и ребенка, но претензий мне никто не предъявлял. Мелкий ремонт я делаю сам, а с оплатой более затратных вещей у арендодателей вопросов не возникает. Даже когда меняли входную дверь, я добавлял пару тысяч к 15 хозяйским, чтобы мне самому жилось спокойнее.

Что ждёт недвижимость в 2019 году?

Если говорить о том, в каком месяце лучше покупать квартиру, то ситуация обстоит следующим образом.

Начало года, а именно январь – время, когда цены на квартиры максимально снижаются. И спрос, и предложение падают. Поэтому период в районе новогодних праздников – отличная возможность выгодно купить квартиру.

Уже к марту, с ростом спроса, цены на недвижимость возрастают примерно на 5% относительно начала года. Одновременно возрастает и количество предложений. Это обусловлено тем, что к весне обычно сдаются строящиеся объекты.

Середина марта – прекрасное время для покупки элитной недвижимости. Дело в том, что колебания спроса и предложения стабилизируются, и реально найти варианты по привлекательной цене.

Такая тенденция длится на рынке недвижимости примерно 2 месяца. Как правило те, кто инициировал продажу или покупку недвижимости в начале весны, намерены закрыть сделку до майских праздников.

После этого, в середине мая, спрос на недвижимость начинает падать, так как все начатые весной сделки как правило закрыты, а новые инициировать некому по причине праздников и начала дачного сезона. С падением спроса падает и стоимость квадратных метров. В связи с этим май – второй привлекательный с точки зрения покупки недвижимости месяц.

3 летних месяца отличаются стабильностью. Спрос и предложение держатся на относительно низком уровне.

Переходным периодом считается сентябрь. Возвращаясь к работе после отпусков, люди начинают активнее продавать и покупать недвижимость.

Спрос начинает повышаться, увеличивая цены на квартиры. Такая тенденция сохраняется в течение осени, достигая кульминации в декабре.

Таким образом найти подходящий вариант недвижимости можно и летом, и зимой. Конкретная ситуация будет зависеть от финансовых возможностей покупателя, его предпочтений. Если целью является приобретение наиболее дешёвого жилья, однозначно нужно совершать покупку зимой. Если ставка делается на качество, то рекомендуется отложить сделку до лета. Именно в этот период покупателю будет предоставлен максимальный выбор.

Покупка недвижимости – отличная инвестиция. Квартиру можно не только купить, потом перепродав, но и выгодно сдавать, получая пассивный доход.

Отвечая на вопрос, какую недвижимость лучше всего приобрести, можно прислушаться к экспертам. Они советуют вкладывать свои деньги в квартиры на вторичном рынке или в тех домах, которые уже сданы. Дело в том, что так инвестор избегает риска потерять свои деньги, вложившись в долгострой.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Если покупатель планирует приобрести квартиру в качестве инвестиций, это подразумевает, что у него имеется своё жильё, а значит, есть возможность не торопиться с покупкой. В таком случае специалисты рекомендуют не суетиться, а дождаться наиболее оптимального момента для покупки, чтобы по максимуму сэкономить. Следует изучить:

  • Общую экономическую ситуацию в стране.
  • Ситуацию на рынке недвижимости.
  • Ценовые предложения в выбранном сегменте жилья.

Чтоб понять, когда следует приобретать квартиру, эксперты советуют обратиться к опытному риэлтору. Он сможет рассказать обо всех сезонных изменениях на рынке недвижимости и подскажет, как дождаться того момента, когда подешевеют квартиры.

ЖК «Ясеневая 14» согласно сайту «Мск-гуру» и всем рекламным материалам строит ГК «ПИК». Но в{amp}amp;nbsp;проектной декларации фигурирует совсем другая компания

Радикальных перемен в форматах самой недвижимости не предвидится. Эксперты предполагают возможное сокращение предложений квартир формата студий. Тем не менее они уверены, что полностью застройщики от них не откажутся. Это экономически невыгодно: на такие квартиры существует стабильный спрос из-за их ценовой доступности.

Противоречивым остаётся вопрос отделки. Дело в том, что государство намерено сделать отделку обязательным требованием для сдачи жилого объекта. Тем не менее такая мера не оправдана для всех типов жилья.

Дело в том, что жильё сегмента «комфорт », «бизнес» и пр. подразумевает свободную планировку, что позволяет покупателю воплотить в жизнь любые дизайнерские проекты, оформив жильё по своему вкусу. Готовая отделка лишь отнимет у клиента время и силы.

В то же время на массовом рынке отделка «под ключ» пользуется большой популярностью, так как позволяет покупателям сэкономить не одну сотню тысяч рублей.

Подводя итоги, стоит отметить, что нет единой формулы выбора точной даты покупки квартиры. Несмотря на то, что наиболее благоприятный период – это лето и зима, оптимальная дата будет зависеть от каждого конкретного случая.

Я нашла студию площадью 26 м² на восьмом этаже по ДДУ в жилом комплексе, который расположен в 10 минутах ходьбы от железнодорожной станции. Застройщик работал с 2012 года, но уже сдавал дома в Московской области, о которых в интернете были хорошие отзывы. Максимальная задержка сдачи очереди составляла один квартал, а иногда застройщик сдавал дома на 1—2 квартала раньше срока. Квартиру он продавал от своего имени, исполнительных производств и долгов по проектной декларации у него не было.

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Что будет с ценами на жилье в текущем году?

ГК «ПИК» только учредитель застройщика, а не сам застройщик. У реального застройщика пока нет построенных объектов

Я решила брать ипотеку не только из-за рентабельности, но и потому, что не могла купить квартиру иначе: не было средств.

Сначала я выбирала квартиру, а под нее — ипотечную программу, которая будет самой выгодной для конкретной новостройки. И это оказалось правильной стратегией. Я покупала квартиру на старте продаж, и мой комплекс аккредитовал только один банк. В нем я и взяла ипотеку.

Документы подавала через ипотечного менеджера застройщика. Для одобрения ипотеки в банке мне понадобились:

  1. Справка 2-НДФЛ с подтверждением дохода за текущий и предыдущий год.
  2. Копия трудовой книжки, заверенная работодателем.
  3. Заполненная анкета банка.
  4. Скан паспорта и СНИЛСа.

Для максимальной рентабельности необходимо вложить минимальное количество своих денег. Я внесла минимальный первый взнос 20% — 322 732 Р. В ипотеку взяла 1 290 000 Р под 11,2%. Чтобы максимально сократить ежемесячный платеж, я выбрала самый большой срок кредитования — 30 лет. В итоге ежемесячный платеж составил 12 823 Р.

К моим ипотечным расходам добавилось страхование — 6800 Р.

Первый взнос 322 732 Р
Бронирование квартиры 30 900 Р
Страхование 6800 Р
Услуги нотариуса 2000 Р

Бронирование квартиры

30 900 Р

Рентабельность

ROI = (Доход − Расходы) / Вложенный капитал × 100%

Как посчитать рентабельность

Допустим, я покупаю квартиру за 1 млн рублей, а планирую продать за 1,3 млн через год. Если вложу 1 млн рублей собственных средств, получу 300 тысяч дохода — это 30% от вложенных средств:

ROI = (1,3 млн − 1 млн) / 1 млн × 100% = 30%

Если я возьму ипотеку под 10% годовых на максимальный срок — 25 лет, мне необходимо внести только первый взнос, например 20%. То есть я вложу 200 тысяч рублей и потрачу за год примерно 90 тысяч на выплату процентов банку.

Для упрощения расчетов представим, что эти 90 тысяч я трачу сразу, а не постепенно в течение года. Значит, мои общие затраты на входе составят 290 тысяч: 200 тысяч за квартиру и 90 тысяч на проценты. Через год я продам квартиру за 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку за досрочное погашение. Чистая прибыль составит 210 тысяч рублей. Считаем рентабельность:

ROI = (1,3 млн − 0,8 млн − 0,29 млн) / 0,29 млн = 72%

Но если я не смогу продать квартиру за год, формула и рентабельность изменятся. Рассчитать рентабельность для любого времени работы денег можно так:

ROI = 12 × (Доход − Расходы) / (N × Вложенный капитал) × 100%,

где:

N — количество месяцев, на которые я заморозила собственные средства и плачу ипотеку;

12 — количество месяцев в году, чтобы видеть результат в процентах годовых.

Допустим, квартиру я продам не через год, а через два. Посчитаем рентабельность.

Если я покупаю за собственные деньги, доход 1,3 млн и расход 1 млн рублей не изменились. Изменилось только время работы денег — увеличилось в два раза, то есть N = 24.

ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (24 × 1 млн) × 100% = 15%

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем 15% от вложенной суммы. Рентабельность упала в два раза по сравнению с первым расчетом.

То же самое — при использовании ипотеки. К расходам теперь относится первый взнос 200 тысяч, который остался неизменным, и проценты банку: за два года я заплачу ему около 180 тысяч рублей. Общие затраты составят 380 тысяч: 200 тысяч на первый взнос и 180 тысяч процентов банку. Через два года я получу 1,3 млн, из которых 800 тысяч отдам банку. Чистая прибыль за два года — 120 тысяч рублей.

Считаем рентабельность:

ROI = 12 × (1,3 млн − 0,38 млн − 0,8 млн) / (24 × 0,38 млн) × 100% = 16%

То есть за каждый год инвестиций мы зарабатываем около 16% от вложенных денег. За счет расходов на проценты по ипотеке этот вариант стал незначительно выгоднее, чем вложение собственных денег.

Для сравнения рассчитаем оба случая при продаже квартиры через полгода.

При использовании собственных средств:

ROI = 12 × (1,3 млн − 1 млн) / (6 × 1 млн) × 100% = 60%

При использовании ипотеки, если проценты мы платили только полгода и потратили 45 тысяч, будет так:

ROI = 12 × (1,3 млн − 0,8 млн − 0,245 млн) / (6 × 0,245 млн) × 100% = 208%

Здесь я не учла, что деньги за ипотеку вношу не единовременно, а каждый месяц. За счет этого рентабельность варианта с ипотекой возрастает. Когда считала рентабельность продажи своей квартиры, я это учитывала. У меня получилось 14,2%. Так вышло в первую очередь из-за того, что я продала квартиру не через год, а через 25 месяцев. Это увеличило расходы на проценты.

Когда лучше покупать квартиру, как выгодно купить квартиру, в какое время года лучше покупать квартиру в 2019 году

Если брать 2019 год, средневзвешенная ставка по ипотеке на 1 сентября, по данным Центробанка, составила 9,91%. Значит, если купить новостройку в 2019 году, ее цена должна вырасти более чем на 9,91% в год. Тогда инвестиция принесет доход. Это возможно и реально во время строительства. Но малопредсказуемо для уже построенных и сданных домов. Поэтому вложения в старый фонд я не рассматривала.

👍 За: жизнь в съемной квартире и переезды — постоянный стресс

Саша Уткина не хочет оплачивать чужие евроремонты и страдать

Я снимала долгое время, причем всегда комнату на двух человек, так как зарплата не позволяет арендовать квартиру на Патриарших. Зачем больше зарабатывать, чтобы все спускать на съемное жилье? Таких мажоров я видела: сегодня квартиру снимает, а завтра комнату в Подольске, потому что сегодня есть 40 000 рублей на оплату чужих ремонтов, а завтра уже ничего.

Поначалу жила даже с хозяевами, но потом переехала в коммуналку, где все были хотя бы на равных правах. Съемные квартиры очень надоели. Любой переезд — как десять пожаров: риелтору заплати, переезд оплати, привыкни к новому району, исследуй новую дорогу на работу, транспорт, магазины. Это все совсем не для меня. Я думала: либо возвращаться домой, либо что-то решать с жильем.

Все почему-то пытаются считать деньги, чтобы определить, что выгоднее, но никто не учитывает, сколько психологического дискомфорта доставляет съемное жилье. Это тяжелая нагрузка на нервную систему.

Где я просчиталась

Я собиралась продать квартиру через год за 2 050 000 Р. Мои затраты составили бы 1 796 912 Р: 1 612 732 — стоимость квартиры у застройщика, 144 480 Р — ипотечные проценты за год, 39 700 Р — бронирование, страхование, нотариус. Прибыль — 253 088 Р. Мои первоначальные расходы составили бы 526 912 Р: 382 432 Р первоначального взноса, 144 480 Р ипотечных процентов.

Но я не смогла продать квартиру через год, и срок инвестиции продлился еще на 13 месяцев — за счет этого увеличилась сумма процентов, которые я отдаю банку за пользование деньгами. Еще появлялись расходы на продление страховки, платную рекламу объявления о продаже квартиры на «Авито» и «Циане». Каждый месяц задержки рентабельность в среднем падала на 2,6%. Чтобы ее поднять, я постаралась продать квартиру чуть дороже. Ниже расскажу, чем это закончилось.

👎 Против: квартира сама по себе не приносит доход

Роман Лоевский предпочитает инвестировать в более выгодные проекты

Я продал свою двушку в 14-летнем панельном доме в Казани за 3,5 миллиона рублей. Из-за того, что дом ветшает, она только теряла в цене, а за нее нужно было как минимум платить квартплату. Перевел эти деньги в валюту (которая всегда растет в долгосрочной перспективе) и таким образом обменял пассив на растущий актив.

Благодаря этой рокировке я снимаю жилье в элитном доме, которое само по себе в два раза дороже моей двушки. Капитал от проданной квартиры растет, а дивиденды не только покрывают стоимость аренды, но и дают мне дополнительный доход.

Подсчет прибыли

Всего я потратила 1 917 785 Р. Квартиру продала за 2 122 582 Р. Таким образом, прибыль составила 204 797 Р за 2 года и 1 месяц, а рентабельность с учетом времени реальной работы денег — 14,2%.

Мне удалось заработать на продаже квартиры, но гораздо меньше, чем было обещано на курсах. Сильнее всего на размере прибыли сказались проценты по ипотеке. Я старалась частично гасить кредит, но все равно проценты съели большую часть прибыли от продажи. За все время я заплатила 235 342 Р за использование кредитных средств и 17 000 Р тысяч за страховку. Зато именно благодаря ипотеке такая схема перепродажи квартиры оказалась возможной в принципе.

Я еще не решила, буду ли в дальнейшем продолжать инвестировать в покупку квартир на котловане для дальнейшей перепродажи. Но считаю для себя этот опыт очень интересным и полезным.

Расходы при покупке квартиры в 2016 году 362 432 Р
Первый взнос 322 732 Р
Бронирование квартиры 30 900 Р
Страхование 6800 Р
Услуги нотариуса 2000 Р

Расходы при покупке квартиры в 2016 году — 362 432 Р

Бронирование квартиры

30 900 Р

Ипотечные выплаты 259 528 Р
Ипотечные платежи 249 328 Р
Продление страхования 10 200 Р

Ипотечные выплаты — 259 528 Р

Ипотечные платежи

249 328 Р

Продление страхования

10 200 Р

Расходы при оформлении собственности и квартплата 13 129 Р
Квартплата 6629 Р
Оценка 4000 Р
Пошлина за государственную регистрацию 2000 Р
Пошлина за оформление закладной 500 Р

Расходы при оформлении собственности и квартплата — 13 129 Р

Пошлина за государственную регистрацию

2000 Р

Пошлина за оформление закладной

500 Р

Дополнительные расходы на рекламу 6900 Р

Дополнительные расходы на рекламу — 6900 Р

Выводы

  1. Заработать на перепродаже квартиры можно. Но это потребует финансовых затрат и свободного времени. Со стороны идея кажется гораздо проще, чем есть на самом деле.
  2. Самое главное — выбрать правильный объект, который достроят. В крайнем случае его всегда можно продать с минимальной прибылью.
  3. Купить квартиру гораздо проще, чем продать. Чтобы получить максимальную выгоду и потратить минимум времени, необходим опыт в продажах недвижимости. Я могла продать квартиру гораздо раньше, если бы активнее рекламировала объявления и грамотно общалась с возможными покупателями.
  4. Объявление о продаже квартир нужно размещать на всех сайтах-агрегаторах и рекламировать.
  5. При выборе банка для ипотеки важно уточнять возможность продажи из-под залога, если не собираешься гасить ипотеку своими средствами перед продажей.

Дополнительные факторы при покупке квартиры

Здесь речь идёт об уже упомянутой сезонности. Этот термин применим к любому бизнесу. Всегда существуют наиболее активные месяцы работы, которые сменяются месяцами «мёртвыми». Рынок недвижимости наиболее подвержен сезонным перепадам. Важно иметь это ввиду, приобретая квартиру.

Изучение специфических особенностей каждого сезона позволит разобраться, в какое время года лучше покупать квартиру на вторичном рынке и в новостройке.

Классический «мёртвый» сезон, в том числе и для рынка недвижимости. На середину зимы приходятся длительные новогодние праздники. В эти дни люди предпочитают отойти на время от рабочих дел и провести время с семьей, отдохнуть и набраться сил. Спрос на квартиры в данный период падает, снижая тем самым предложения.

В это время года начинает повышаться активность как продавцов, так и покупателей. В связи с этим цены на недвижимость начинают расти. Рост продолжается до конца мая. В связи с большим количеством предложений можно легко найти привлекательный вариант. Стоит иметь в виду, что цены на него, скорее всего, будут завышены.

Самый оптимальный период для покупки квартиры. На рынке всё ещё присутствует большое количество интересных предложений, при этом спрос на недвижимость падает. Это вызвано тем, что люди уезжают в отпуска, проводят много времени на природе и не готовы полноценно посвящать себя рабочим вопросам. В связи со снижением спроса продавцы опускают цены на свои объекты, что позволяет приобрести привлекательные варианты по выгодной цене.

Максимально активный сезон как покупки, так и продажи квартир. Такая активность приводит к росту цен на недвижимость. На рынке первичного жилья появляется множество привлекательных ценовых предложений от застройщиков.

Помимо рассмотренных параметров, выбирая квартиру, следует обратить внимание на следующие аспекты:

  • Благонадежность продавца. Это касается сделок купли-продажи со всеми типами недвижимости – как с новостройками, так и со «вторичкой». В случае со строящимися объектами важно убедиться в надежности застройщика. Покупая жильё у частного собственника, следует проверить юридическую чистоту квартиры и намерения продавца.
  • Качество квартиры. Осматривая новостройку, нужно обратить внимание на наличие всех коммуникаций, внешней инфраструктуры. Квартира на вторичном рынке также должна обладать нормально функционирующими коммуникациями, исправной сантехникой и т. п.
  • Потенциальные соседи. Любой жилец мечтает о спокойных, не шумных соседях. Особенно это касается пожилых людей и семей с детьми. Поэтому перед покупкой квартиры важно узнать, кто будет разделять с вами лестничную клетку.
  • Как долго вы планируете жить в одном городе?
  • Планируете ли вы заводить детей?

В случае покупки квартиры в ипотеку важно здраво рассчитать свои силы и ответить на вопрос:

  • Готовы ли вы выплачивать существенную сумму денег ежемесячно в течение многих лет?
  • Сезонность на рынке недвижимости эконом-класса

К жилью эконом-класса относятся:

  • малосемейки;
  • общежития;
  • доли в квартирах.

Периоды роста и спада на таком рынке будут немного отличаться от классического.

https://www.youtube.com/watch?v=ytdevru

Периодом повышенного спроса считаются месяцы с февраля и до начала лета. В связи с этим цены на такие квартиры будут завышены. Оптимальное время для покупки – лето. На эти 3 месяца спрос падает, снижая цены. С наступлением осени стоимость квартир снова ползёт вверх, оставаясь на верхней отметке вплоть до новогодних праздников.

, , ,
Поделиться
Похожие записи
Adblock detector