Инфопортал
Назад

ВС РФ: взыскание с застройщика неустойки на будущее вплоть до передачи квартиры дольщику – законно

Опубликовано: 11.07.2020
0
1

Основания для взыскания

Нормы Гражданского Кодекса и ФЗ о долевом строительстве предусматривают основные причины для взыскания неустойки с недобросовестного застройщика. Основаниями для наложения санкций являются неисполнение следующих обязательств:

  • передача объекта в собственность по договору или дополнительному соглашению к нему;
  • выполнение сроков сдачи жилья дольщику;
  • устранение обнаруженных дольщиком недостатков в полученном жилье.

Подобное поведение девелопера может быть вызвано разными причинами:

  • отсутствие разрешений на строительство;
  • использование для возведения объекта не предназначенного для этого участке земли;
  • не соблюдение сроков сдачи дома в эксплуатацию;
  • несоответствие возведенного сооружения требованиям проектной документации, стандартам в области строительства и другой техническим регламентам.

Главным обязательством застройщика является передача объекта, указанного в договоре, точно в срок. Если сдача дома по каким-либо причинам отодвигается, застройщик обязан предупредить покупателя, отправив ему письменное уведомление, где сообщается о сдвигах сроков сдачи. Дольщику предлагается заключить дополнительное соглашение, в котором указываются новые сроки передачи предмета договора. Письмо отправляется за два месяца до указанной в договоре даты сдачи объекта.

Подписывать дополнительное соглашение дольщик не обязан. Отказ оформляется в письменной форме и направляется в адрес застройщика ценным письмом с уведомлением о вручении. После этого покупатель вправе требовать возмещения неустойки. Она начисляется до момента передачи квартиры по факту. Сумма достаточно большая, поэтому застройщик прилагает максимум усилий, направленных на согласие дольщика подписать дополнительное соглашение. Расторгнуть договор в одностороннем порядке застройщик не сможет, пока дольщик исправно вносит оплату.

При подписании дополнительного соглашения к договору дольщик теряет право требовать неустойку в связи с нарушением сроков строительства. Крупные и солидные строительные компании нередко включают в текст дополнительного соглашения сумму неустойки, чем выражают признание нарушения обязательства.

Другим случаем взыскания неустойки по договору долевого участия является нарушение сроков исправления недочетов в приобретенном жилье. Требования к качеству передаваемых объектов установлены ФЗ №214 и заключенным с застройщиком договором.

Основные варианты исправления обнаруженных дефектов перечислены в ФЗ:

  • снижение стоимости квартиры;
  • возмещение расходов дольщика, самостоятельно исправляющего недостатки;
  • бесплатное устранение дефектов.

Способы исправлений могут также определяться договором. Если при строительстве допущены серьезные нарушения, у дольщика появляется право на расторжение договора, возврата денег с процентами.

Требование на устранение недочетов выставляются, если они были обнаружены во время гарантийного срока:

  • на объект строительства – от пяти лет;
  • на инженерные коммуникации – от трех лет.

В претензии дольщик описывает обнаруженные нарушения, выбирает способ их устранения, устанавливает срок их исправления. При нарушении указанного в претензии срока дольщик имеет право расторгнуть договор.

Алгоритм действий при взыскании неустойки

Важнейшие законодательные нормы, касающиеся ДДУ, регулируются федеральным законом. Иногда строительные компании стараются обойти закон, не заключая с покупателями договора долевого участия, либо не регистрируют его в Росреестре. Если дольщик подписывает подобный договор, взыскании неустойку будет достаточно сложно. Если подписанный договор прошел регистрацию в Росреестре, то процесс намного упрощается.

Получить неустойку с застройщика реально, если грамотно выполнять все юридически значимые действия строго по алгоритму:

  • расчет суммы неустойки;
  • отправка застройщику претензии для решения вопроса в досудебном порядке;
  • при отказе добровольной выплаты выбор схемы действий в судебном порядке (через арбитраж или суды общей юрисдикции);
  • подача заявления в первую инстанцию;
  • при необходимости апелляционная инстанция;
  • исполнение постановления.

В досудебном порядке залогом успеха становится правильно составленная претензия, в которой со ссылкой на статью №6 ФЗ-214 указываются:

  • обстоятельства, которые фиксируют наличие взаимоотношений дольщика и строительной компании;
  • наличие и сущность нарушений обязательств застройщиком;
  • юридическое подтверждение законности требований покупателя;
  • доказательства незаконности деятельности строительной компании;
  • конкретные требования клиента о прекращении нарушения прав и выплате неустойки;
  • расчет размера компенсации.

К требованию прикладываются подтверждающие указанную информацию документы: копии договора ДДУ, платежные документы и т.д. Претензию следует отправить заказным письмом с уведомлением о вручении на указанный в договоре адрес компании. Если там прописаны несколько адресов, нередко почтовый и юридический, – отправить на каждый.

Как вариант – передача претензии под роспись лично в руки. Можно отправить письмо и с курьерской службой. Главное, чтобы на руках у покупателя осталась расписка о получении застройщиком претензионного требования.

Если претензия осталась неудовлетворенной, взыскание неустойки проводится в судебном порядке. Для этого формируется пакет документов:

  • копия договора ДУ;
  • копия договора переуступки, если такой заключался;
  • копии платежек, подтверждающих выплаты по договору;
  • доказательства дополнительных расходов, связанных с недобросовестными действиями застройщика;
  • уведомление о вручении претензионной жалобы застройщику.

Отказ строительной фирмы в добровольном порядке выплатить неустойку по договору по истечении указанного в претензии срока накладывается штраф. Его размер составляет 50% от взыскиваемых сумм.

Взыскание неустойки через суд

В ситуации, когда застройщик отказался добровольно выплачивать неустойку или оставил претензию без внимания покупатель жилья имеет полное право на обращение в суд.

Выбор судебной инстанции

При подаче искового заявления в суд важно правильно выбрать конкретный суд. Подавать иск по взысканию неустойки с застройщика при отсутствии положительного результата при процедуре досудебного урегулирования спора можно в городской или в районный суд общей юрисдикции по месту проживания истца, по адресу ответчика, по адресу новостройки, а также в арбитражный суд.

Участники судебного процесса

Ответчиком по иску может выступать только застройщик. Так как в договоре долевого участия на строительство могут быть указаны различные юридические лица, необходимо выяснить, кто из них имеет разрешение на строительство и предъявлять иск к этой организации.

В качестве истца выступает лицо, поставившее подпись на ДДУ со стороны дольщика. Если дольщиками выступали несколько человек, они все идут как истцы. Объединять в одно исковое дело требования нескольких дольщиков, купивших жилье в одном из несданных в срок корпусов, не рекомендуется. Дело может постоянно откладываться из-за невозможности явится на заседание суда кого-то из участников долевого строительства. К тому же множество различных обстоятельств, поданных разными дольщиками, значительно затянут судебное разбирательство.

Оформление претензии

Застройщик, как правило, является юридическим лицом, поэтому в отношении него требуется соблюдение обязательного претензионного порядка, при котором претензия отправляется на юридический адрес компании заказным почтовым отправлением с описью и уведомлением о вручении

В тексте претензии необходимо указать данные договора, по которому предъявляется неустойка, предмет и неисполненные обязательства, сумма к выплате, сроки ее исполнения, ссылки на нормативные акты и контакты для связи. Формируется требование о передаче жилья, возмещения ущерба, причиненного просрочкой, в указанном объеме.

Создавать претензию можно до получения квартиры и подписания акта приемки, а также после этого, если нарушены сроки сдачи или обнаружены недостатки.

В первом случае определить конкретное количество дней просрочки определить сложно, поэтому расчет производят за один день просрочки. Оплата должна быть проведена полностью, с учетом количества дней до передачи жилья в дальнейшем.

Во второй ситуации производится точный расчет пени, исходя из количества просроченных дней.  От погашения неустойки застройщик может быть освобожден только если сможет доказать добросовестное отношение к обязательствам без нарушения срока сдачи объекта. Другим основанием может стать доказательство уклонения дольщика от принятия жилья и своевременного подписания акта приема-передачи.

В претензии застройщику указывается, что подобное дело относится к компетенции Закона о защите прав потребителей, поэтому он несет ответственность за отказ добровольного удовлетворения требований покупателя. Размер штрафа составляет 50% от присужденной суммы. Кроме того, следует напомнить, что при обращении дольщика в суд, с ответчика будут взысканы судебные издержки.

Ссылаясь на статью ст. 15 ГК РФ, покупатель имеет право возместить убытки, или упущенную выгоду. Это может быть аренда жилья, излишние проценты ипотеки.

Рассмотреть претензию и ответить на нее девелопер имеет право в течении 10 дней. Право обратиться в судебные инстанции с иском о взыскании неустойки появляется у истца только после 30 дней со времени направления застройщику досудебной претензии. Договором долевого участия могут быть предусмотрены и другие условия претензионного порядка.

Приложения к исковому заявлению

Список письменных документов, на которых основаны требования истца, являются непосредственным доказательством неисполнения застройщиком своих обязательств. Они рассматриваются судом вместе с доказательствами ответчика, служащими в качестве возражения ответчика на предъявленный иск. Приложением к исковому заявлению выступают копии документов:

  • исковое заявление с приложениями – 2 экземпляра для ответчика и суда;
  • Договор долевого участия в строительстве со всеми приложениями и дополнительными соглашениями;
  • платежные документы, подтверждающие оплату по ДДУ (платежные поручения, квитанции);
  • претензии о выплате задолженности с документами, подтверждающими отправку и ее получение ответчиком;
  • переписка с застройщиком;
  • выписка из ЕГРЮЛ компании-застройщика;
  • другие документы, подтверждающие требования.

Все документы заверяются заявителем надлежащим способом, с проставлением даты, подписи заверителя и ее расшифровки. Суд имеет право потребовать подлинники документов. При подозрении на подлог он может ходатайствовать о проведении экспертизы. Этот процесс значительно затянет судебное разбирательство, и поможет вывести нечестных участников на чистую воду.

Размер госпошлины при подаче иска в суд

Государственная пошлина при подаче документов в суд по искам, защищающим потребительские права, может не оплачиваться. Это указано в ФЗ «О защите прав потребителей» и Налоговом кодексе РФ с оговоркой на законодательную льготу при цене заявленного иска не выше 1 млн. рублей. Если размер иска превышает эту сумму, госпошлина оплачивается в размере 0,5% от суммы, но не больше 60 тыс. рублей. Общая стоимость иска не включает штрафные санкции, возмещение морального ущерба, компенсации судебных расходов.

Оплата госпошлины производится в отделениях любых банков по реквизитам того суда, куда отправляется исковое заявление. Квитанция об оплате в оригинале прикладывается к заявлению. Если госпошлина будет не заплачена в полном объеме, процесс по делу приостанавливается до устранения недостатка. Суд может предоставить отсрочку об уплате, если истец находится в тяжелом материальном положении на момент подачи иска. Оплата в этом случае может проводиться после вынесения решения по делу.

Для доказательства финансовой несостоятельности суду вместе с пакетом документов к исковому заявлению предъявляются справки о счетах и банковские выписки, доказывающие отсутствие наличности. Освободить истца от уплаты госпошлины суд может при подаче запросов в Конституционный Суд РФ. При предоставлении отсрочки в случае удовлетворения исковых требований госпошлина автоматически взыскивается с ответчика в пользу государства, а не истца.

Процедура рассмотрения иска в суде

При расследовании дела о взыскании неустойки судья выясняет обстоятельства, которые привели к просрочке сдачи дома в эксплуатацию. Для этого внимательно изучаются материалы, предоставленные истцом. При отклонении доказательной базы суд приводит законодательные нормы или обоснованные доводы, на которые он опирается.

Согласно ГК РФ, суд имеет право снизить размер неустойки, затребованный истцом, если он посчитает, что сумма завышена и несоразмерна с последствиями нарушения обязательств по договору долевого участия. Снижение рассматривается на основании заявления застройщика и предоставленных документов, которые помогают понять степень выполнения обязательств и фактический ущерб, причиненный истцу от нарушения сроков сдачи.

Судебное решение, вынесенное по делу о взыскании неустойки с застройщика, по структуре аналогично любому другому делу:

  • вводная часть, где указаны место и время принятия решения, наименование судебного органа, состав суда, истец, ответчик и другие лица, принимавшие участие в процессе;
  • описательная часть, где содержатся требования истца, объяснения или возражения ответчика и других лиц;
  • мотивировочная, излагающая обстоятельства по рассматриваемому делу с предоставлением доказательств, доводов суда, ссылки на законодательные акты, которые используются в ходе судебного разбирательства;
  • резолютивная часть, содержащая вынесенное судом решение с определением лица, на которого возлагается возмещение судебных издержек.

В решении может указываться на возможность дальнейшего обжалования вышестоящими судебными инстанциями.

Расчет неустойки за просрочку сдачи жилья

Материально-правовым требованием истца к ответчику о взимании неустойки за пропуск установленного срока сдачи недвижимого имущества по договору долевого участия является:

  1. Неустойка – установленные Федеральным Законом или договором (в данном случае ДДУ) финансовые средства, которые заемщик должен заплатить кредитору за невыполнение или не полное выполнение договоренности. О взыскании неустойки говорится в ч. 2 ст.6 ФЗ № 214.
  2. Начисление штрафа согласно Закону о защите прав потребителей.
  3. Возмещение убытков, морального ущерба, упущенной выгоды.

Отстаивание нарушенного права подразумевает применение любых правовых методов, которые не запрещает законодательство Российской Федерации. Первоначальным и значимым моментом во время подсчета суммы неустойки за просрочку сдачи недвижимого имущества будет являться подсчет даты, по истечении которой наступает просрочка.

Важное обстоятельство при этом – указание в договоре долевого участия срока даты передачи дольщику недвижимого имущества, по его окончании покупатель может обратиться с претензией. Следовательно, подсчет неустойки производится с момента той даты, которая следует за датой, указанной в договоре и до того времени, пока имущество не будет передано покупателю. При этом срок просрочки высчитывается согласно сроку сдачи недвижимого имущества по акту.

Сумма к уплате по неустойке, которую необходимо взыскать с заемщика, если последний нарушил сроки сдачи недвижимости, прописанные в договоре долевого участия, рассчитывается по определенным формулам.

Схема формулы для дольщика – юридического лица будет выглядеть следующим образом:

Н = Д*С*(Р*1/300), где

Н – Общая сумма полученной неустойки,

Д – число календарных дней просрочки, которые следуют за днем, указанным в ДДУ,

С – стоимость недвижимости, указанная в договоре,

Р – ставка рефинансирования.

Схема формулы, где покупатель является физическим лицом выглядит иначе:

Н = Д*С*(Р*1/150), где также

Н – итоговая сумма неустойки,

Д – число просроченных застройщиком дней, которые следуют за днем, указанным в ДДУ,

С – цена недвижимости, прописанная в договоре,

Р – ставка рефинансирования.

При этой формуле 1/150 показывает удвоенную ставку рефинансирования, размер ставки на момент подсчета неустойки требуется уточнить в Центральном Банке РФ.

Составление искового заявления

Исход любого судебного разбирательства зависит от того, насколько правильно составлен иск. Грамотно оформленное исковое заявление имеет три основные части:

  1. Описательная часть содержит описание событий, которые предшествовали нарушению прав дольщика, включая факт заключения договора, предмет договоренности и обязательства сторон. В этой же части указывается, что взятое застройщиком обязательство исполнено не в полном объеме при соблюдении дольщиком всех принятых по ДДУ обязательств.
  2. Мотивировочная часть содержит выписки из законодательных актов, подтверждающих право истца на компенсацию ущерба. Основными законами в данном случае являются ГК РФ, ГПК РФ, ФЗ «О защите прав потребителей» и ФЗ-214.  
  3. Просительная часть состоит из обращения к суду с просьбой об удовлетворении исковых требований в полном объеме и о взыскании с застройщика неустойки с указанием суммы.
  4. Заключительная часть искового заявления содержит реестр документов, которые послужили основанием для заявленных требований, дату составления и подпись.

Этапы взыскания неустойки с застройщика во внесудебном порядке

Процедура взыскания неустойки по ДДУ в строительстве состоит из нескольких этапов:

  • подготовка необходимых материалов, сбор всех имеющихся по ДДУ документов;
  • подсчет суммы неустойки за весь период просрочки в днях;
  • составление претензии, с указанием размера неустойки, со ссылками на нарушение конкретных пунктов ДДУ, ст. 6 ФЗ № 214, ГК РФ, Закона «О защите прав потребителей»;
  • отправка претензии застройщику лично под роспись или заказным письмом предпочтительно с обратным уведомлением;
  • ожидание ответа, при получении положительного ответа от застройщика согласовывается процедура выплаты положенной компенсации, при отказе или умолчании готовится иск в суд.

Заключение соглашения о досудебном урегулировании

Законодательством предусмотрена возможность заключения соглашения о досудебном урегулировании спорного вопроса. Договоренности характерны для взаимоотношений дольщика и застройщика при необходимости соблюдения претензионного порядка разрешения возникшего спора.

Сроков рассмотрения претензии на законодательном уровне не установлено, поэтому рекомендуется воспользоваться положениями ФЗ «О защите прав потребителей» и обозначить период для письменного ответа дольщику в пределах 10 дней.

Рассмотрев претензию дольщика, застройщик может принять решение о добровольном погашении неустойки, предложить покупателю уменьшить размер компенсации и согласовать порядок возмещения. Кроме того, застройщик может предложить покупателю провести в квартире чистовую отделку на определенную сумму.

Для юридического закрепления предложения оформляется письменное соглашение сторон. Подобный документ оформляется в письменном виде, подписывается обеими сторонами и содержит следующие пункты:

  • дата заключения;
  • полное юридическое наименование компании, ее реквизиты, инициалы и адрес регистрации дольщика;
  • описание причины возникновения спора – просрочка сроков передачи жилья застройщиком;
  • условия договоренности сторон, в которых прописывается выплата неустойки и возмещение убытков;
  • реквизиты сторон, подписи представителей.

Договоренность вступает в силу с момента подписания. При отказе исполнения соглашения застройщиком дольщик имеет право обратиться в суд. После заключения соглашения о досудебном урегулировании спорного вопроса, дольщик не сможет обратиться в суд с теми же требованиями и на том же основании.

Поделиться
Похожие записи
Adblock detector